수원 1억 이하 빌라 경매 116건 — 싼 이유 아홉 가지

적은 돈으로 경매를 시작하려면 목록부터 봐야 하는데, 목록에는 값만 있고 이유가 없습니다. 그래서 이번 주말에 수원지방법원 본원에 걸린 최저가 1억원 이하 다세대주택을 전부 받아서 한 건씩 왜 싼지 이유를 붙여 봤습니다. 116건이었고, 붙이고 나니 아홉 가지 유형으로 갈렸습니다.

※ 116건을 유형별로 센 것입니다. 빨간 막대가 「값을 내려도 실질가가 안 내려가는」 유형입니다.

어떻게 116건을 모았나

항목	조건
조회일	2026년 9월 13일
법원	수원지방법원 본원 (안산·안양·평택·여주·성남 지원 제외)
용도	다세대주택
최저매각가격	1억원 이하
매각기일	2026년 9월 13일 ~ 11월 12일
결과	116건 (호실 단위)

법원경매정보 물건상세검색에서 용도와 최저가를 걸면 나오는 목록입니다. 단, 기본 검색은 기일 2주 안쪽만 보여 줘서 두 달치로 넓혀 세 번 나눠 받았습니다. 그다음 사건번호별로 물건비고와 매각물건명세서를 열어 이유를 붙였습니다.

아홉 유형

유형	건수	한 줄
① 법인 원룸 통매각	75	사건 6개, 호실 8~20개씩
② 1억 근접·신건	8	아직 안 싸다
③ 보증기관 대위변제·확약형	6	HUG·주금공·SGI가 채권자
④ 대항력 임차인 인수 명시	6	값을 내려도 실질가는 그대로
⑤ 7회 이상 유찰인데 비고가 빈 것	4	명세서 봐야 안다
⑥ 초소형 원룸 개별	4	17~20㎡
⑦ 지분 매각	1
⑧ 유치권 신고	1
검토해 볼 만한 것	5	인수 없음 · 시세 아래
(분류 보류)	6	자료 부족

116건 중 75건이 첫 줄 하나였습니다. 이 숫자를 보고 나서야 「1억 이하 빌라 116건」이라는 목록이 실제로는 「사건 여섯 개와 나머지 41건」이라는 걸 알았습니다.

① 법인이 통째로 넘긴 원룸 — 75건

오산 밀머리로 12실, 수원 권선동 17실, 팔달구 권광로 20실, 오산 대호로 8실, 세류동 14실, 진안동 4실. 전부 한 건물의 원룸 호실이 한 사건에 묶여 나온 것입니다. 소유자는 임대사업 법인이고, 호실마다 세입자가 있으며, 최저가는 34~49%까지 내려간 것이 많습니다.

이건 값이 싼 게 아니라 팔리는 단위가 다른 물건입니다. 한 호실만 낙찰받아도 되지만 건물 관리·대지권·세입자 문제를 다른 낙찰자 열 명과 나눠 갖게 됩니다. 이런 물건이 왜 무더기로 나오는지는 전세사기 전국 스캔에서 다룬 구조와 같습니다. 소자본 실거주나 임대 한 채로 시작하려는 사람에게는 맞지 않아서 목록에서 먼저 걷어냈습니다.

② 아직 안 싼 것 — 8건

신건이거나 한 번 유찰된 8,000만~1억원짜리입니다. 탑동 성림리젠시빌 402호 9,890만, 신봉동 웰스톤시티 109호 1억, 권선동 402호 8,960만 같은 것들이고, 시세와 최저가가 거의 붙어 있습니다. 「1억 이하」 조건에 걸렸을 뿐 싼 물건이 아닙니다. 두 번 더 유찰되면 다시 봅니다.

③ 보증기관이 채권자인 것 — 6건

신갈동 201호(주택금융공사), 갈곶동 더베르디움 201호, 성암빌라 202호, 그랜드샤인 501호, 마북동 255-5 B동 201호 등입니다. 세입자 보증금을 HUG나 주금공이 대신 갚아 주고 그 자리를 이어받아 경매를 넣은 물건입니다. 보통 「대항력 포기·임차권등기 말소 확약서」가 붙어 인수가 없는데, 확약서 문구가 사건마다 다릅니다. 신갈동 201호는 「우선변제권 승계」만 있고 대항력 포기 문구가 안 보여서 따로 확인이 필요했습니다. 이 유형이 어떻게 생기는지는 HUG가 채권자였던 여덟 채에 적어 두었습니다.

④ 값을 내려도 실질가가 안 내려가는 것 — 6건

명세서에 「대항력 있는 임차인, 보증금 잔액 인수」가 적힌 물건입니다. 강림빌라 302호는 최저가 1,012만원에 인수 6,000만원, 삼성아이파크는 2,240만원에 인수 2억 넘게, 아리스타 606호 1.48억, 우리홈타운 401호 1.55억, 동백동 102호 1.9억, 소아르힐 502호도 같은 구조입니다.

목록에서 「감정가 8%」 「12%」로 보이는 것들이 거의 여기입니다. 낙찰가에 인수액을 더하면 시세와 같거나 높습니다. 유찰이 열 번 이어지는 이유입니다.

⑤ 7회 넘게 유찰됐는데 비고란이 빈 것 — 4건

탑동 선우행복한집12차 402호 75㎡ 1,326만원(8%), 연무동 로잔빌 402호 1,804만원, 파장로 503호 2,835만원(재매각), 연무베르디움 302호 3,866만원. 물건비고에 아무것도 없는데 값만 8~17%까지 내려왔습니다.

이런 건 비고가 비어 있어서 더 위험합니다. 군문주공 805호가 정확히 이 모양이었고, 명세서를 열어 보니 임차인 보증금 1억 8,000만원이 대항력과 함께 있었습니다. 네 건 모두 명세서를 열기 전에는 손대지 않기로 했습니다.

⑥ ⑦ ⑧ — 원룸 개별, 지분, 유치권

• 오산동 302호 19㎡ 2,063만원, 오산동 402호 17㎡ 2,034만원, 원동 307호 20㎡ 2,240만원(호수 표기 불일치), 반송동 엔터프라임 803호 17㎡ 3,871만원. 방 하나짜리를 임대용으로 볼 사람에게는 후보가 되지만 저는 이번 목록에서 뺐습니다.
• 구운동 202호 70㎡ 8,250만원은 지분 매각입니다. 나머지 지분권자와 공유 관계가 남습니다.
• 양지라클라움은 유치권 9,484만원이 신고돼 있고 배제 신청이 걸려 있습니다.

남는 것은 다섯 건

116건에서 위 여덟 유형을 걷어내면 다섯 건이 남습니다. 인수가 없고, 최저가가 5,000만~8,000만원이고, 국토부 실거래로 시세를 댈 수 있는 것들입니다.

그런데 다섯 건도 다 같지 않았습니다. 오산 청학동 삼호빌라 301호 36.81㎡는 최저가 5,460만원인데 같은 동네 1980년대 36~50㎡ 실거래가 3,000만~5,200만원이라 최저가가 시세보다 높습니다. 처인구 초부리 현대맨션 다동 101호 75.6㎡는 신건 7,000만원인데 같은 건물 거래가 5,600만~7,500만원이라 한 번 유찰돼야 값이 생깁니다. 화성 서신면 휘데스빌 A동 301호는 신건이라 아직 판단 재료가 없습니다.

나머지 두 건은 이번 주 기일이라 결과가 나온 뒤에 따로 쓰겠습니다.

사남매아빠의 시선

116건을 하나씩 열어 본 건 처음이었습니다. 다 열고 나서 남은 감상은 「싼 물건이 많다」가 아니라 「싼 이유가 없는 물건이 116건 중 두어 건」이라는 것이었습니다. 목록에서 감정가 8%짜리를 보고 설렜던 게 몇 주 전인데, 지금은 8%라는 숫자를 보면 명세서 어디에 무엇이 적혀 있을지부터 짐작이 갑니다.

아이 넷 키우면서 적은 돈으로 시작하려니 목록을 넓게 보고 싶어지는데, 넓게 볼수록 걸러야 할 게 늘어납니다. 그래서 이 글은 물건 추천이 아니라 거르는 순서를 적은 것입니다. 원룸 통매각과 인수 명시부터 걷어내고, 비고가 빈 것은 명세서를 열고, 신건은 기다리고, 남은 것에 실거래를 대 보는 순서입니다.

조회는 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 물건상세검색에서 법원 「수원지방법원」, 용도 「건물 > 주거용건물 > 다세대주택」, 최저매각가격 상한을 넣으면 됩니다. 기일 범위는 기본 2주라 넓히려면 날짜를 직접 고쳐야 합니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.