처인구 물건을 훑다가 물건비고에서 멈췄습니다.
본 건 해당 동 벽면에 유치권 행사 중이라는 현수막이 붙어 있고, 401호의 출입문에 유치권행사 중이라는 문구가 부착되어 있음
유치권은 경매 공부하면서 이름만 들어봤지 실제 물건에서 마주친 건 처음이었습니다. 그것도 한 건물에 여섯 집이 통째로 나와 있었고요.
열어 보니 생각지 못한 게 있었습니다. 8월 21일에 그중 두 집이 팔렸습니다. 현수막이 걸린 채로요.
한 건물 여섯 집이 통째로 나왔습니다
경기도 용인시 처인구 양지면 양주로 71(지번 양지리 747-1), 양지라클라움 3동입니다. 4층짜리 다세대 한 동 전체가 한 사건에 묶여 있습니다.
| 물건 | 호실 | 감정가 | 8월 21일 | 9월 28일 최저가 |
| 1 | 402호 | 3억 6,000만 | 1억 4,187만 매각 | — |
| 2 | 401호 | 3억 6,000만 | 유찰 | 8,644만 |
| 3 | 202호 | 2억 8,100만 | 1억 1,237만 매각 | — |
| 4 | 201호 | 2억 8,100만 | 유찰 | 6,747만 |
| 5 | 102호 | 2억 7,300만 | 유찰 | 6,555만 |
| 6 | 101호 | 2억 7,300만 | 유찰 | 6,555만 |
여섯 집 전용면적이 69.7974㎡로 전부 같습니다. 층과 향만 다릅니다.
청구금액은 9억 6,093만 원입니다. 여섯 집에 걸린 대출을 한꺼번에 회수하는 사건입니다.
2023년 9월에 지은 집입니다
감정평가요항표를 보고 조금 놀랐습니다.
| 항목 | 내용 |
| 사용승인 | 2023.09.18 |
| 구조 | 철근콘크리트조 4층, 외벽 석재붙임 |
| 설비 | 냉난방·위생·전기·소화, 승강기 |
| 창호 | 하이샷시 |
| 도로 | 단지 내 진입로가 노폭 9m 도로와 접함 |
| 용도지역 | 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형) 자연보전권역·수질보전특별대책지역 |
준공 3년 된 신축입니다. 21평에 승강기까지 있고요. 공부와의 차이도 「없음」입니다.
신축인데 한 동이 통째로 경매에 나왔고, 벽에는 유치권 현수막이 걸렸습니다. 이 조합이 무엇을 뜻하는지는 뒤에서 보겠습니다.
유치권이 뭔가
간단히만 적겠습니다. 자세한 건 경매 공부 글들에 있습니다.
남의 물건을 고쳐 주거나 지어 주고 돈을 못 받았을 때, 그 돈을 받을 때까지 물건을 붙잡고 안 내주는 권리입니다. 민법에 있는 법정담보물권이고, 등기를 하지 않아도 생깁니다.
경매에서 무서운 이유는 인수 대상이기 때문입니다. 근저당이나 가압류는 매각되면 소멸하는데, 유치권은 낙찰자가 떠안습니다. 유치권자가 「돈 주기 전엔 못 들어간다」고 버티면 낙찰받고도 집에 못 들어갑니다.
등기부에 안 나온다는 게 진짜 함정입니다. 700원 내고 등기부를 떼도 유치권은 안 보입니다. 물건비고와 문건접수내역, 그리고 현장에서만 확인됩니다.
신고액은 9,484만원, 그런데 채권자가 다투고 있습니다
물건비고 두 번째 줄이 중요합니다.
2025. 8. 8.자에 [신고인]으로부터 94,844,500원의 유치권 신고서(배당요구신청서)가 제출되었으나, 2026. 2. 9.자에 신청채권자로부터 유치권배제신청이 접수되었음
정리하면 이렇습니다.
| 시점 | 일 |
| 2025.05.30 | 경매개시결정 |
| 2025.08.08 | 유치권 신고 — 9,484만 4,500원 |
| 2025.08.13 | 배당요구종기 |
| 2026.02.09 | 신청채권자가 유치권배제신청 |
| 2026.04.27 | 1회차 매각기일 (100%) |
채권자가 「이 유치권은 인정할 수 없다」고 다투고 있는 상태입니다. 유치권배제신청은 법원에 「이 신고는 근거가 없으니 빼 달라」고 내는 것입니다.
다만 법원이 판단해 준 것은 아닙니다. 유치권의 성립 여부는 경매 절차에서 확정되지 않고, 다투려면 따로 소송을 해야 합니다. 법원은 신고가 있었다는 사실과 배제신청이 있었다는 사실을 명세서에 적어 둘 뿐입니다.
즉 입찰자 입장에서는 「있다고도 없다고도 말해 주지 않는 상태」로 값을 매겨야 합니다.
그런데 8월 21일에 두 집이 팔렸습니다
이 사건에서 가장 눈에 걸린 대목입니다.
여섯 집이 같은 날 같은 회차로 진행돼 왔습니다.
| 기일 | 비율 | 결과 |
| 2026.04.27 | 100% | 6호실 전부 유찰 |
| 2026.06.02 | 70% | 6호실 전부 유찰 |
| 2026.07.08 | 49% | 6호실 전부 유찰 |
| 2026.08.21 | 34% | 402호·202호 매각 / 나머지 4호실 유찰 |
| 2026.09.28 | 24% | 4호실 재입찰 |
그리고 낙찰가가 이랬습니다.
| 호실 | 8/21 최저가 | 낙찰가 | 최저가 대비 |
| 402호 | 1억 2,348만 | 1억 4,187만 | +14.9% |
| 202호 | 9,638만 | 1억 1,237만 | +16.6% |
둘 다 최저가보다 15% 넘게 써서 가져갔습니다. 혼자 썼으면 최저가에 가깝게 쓰지 이렇게 안 씁니다. 경쟁이 있었다는 뜻입니다.
유치권 현수막이 걸린 건물에서, 같은 날, 두 집에는 사람이 붙고 네 집에는 아무도 안 썼습니다.
401호 명세서를 열어봤습니다
왜 갈렸는지 궁금해서 유찰된 401호의 매각물건명세서(2026.9.10 작성)를 봤습니다.
| 항목 | 내용 |
| 최선순위 설정 | 2023.10.20. 근저당권 |
| 점유자 | 주거임차인 1명 |
| 임대차기간 | 2025.06.20.~2027.06.19. |
| 보증금 / 차임 | 2,000만원 / 월 80만원 |
| 전입신고 | 2025.06.04. |
| 확정일자 | 2025.06.04. |
| 배당요구 | 2026.04.28. |
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | (비어 있음) |
| 지상권 개요 | (비어 있음) |
날짜 두 개만 놓고 보면 됩니다.
- 최선순위 근저당 2023.10.20
- 임차인 대항력 발생 2025.06.05 (전입 다음날 0시)
근저당이 1년 8개월 앞섭니다. 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 인수할 보증금도 없습니다. 명세서의 「소멸되지 않는 권리」 칸도 비어 있고요.
그러니까 이 물건에서 남은 리스크는 유치권 하나뿐입니다. 임차인도, 등기상 부담도 정리돼 있습니다.
401호가 유찰된 이유로 짐작 가는 건 출입문에 유치권 문구가 붙어 있는 집이 바로 401호라는 점입니다. 벽면 현수막은 건물 전체에 걸린 것이고, 문에 직접 붙은 건 401호입니다. 다만 그렇다면 201호·101호·102호가 유찰된 이유는 따로 설명되지 않습니다 [확인필요].
감정가는 신축 값, 낙찰가는 동네 값
값을 따져 봤습니다. 국토교통부 실거래를 받아서 대조했습니다.
먼저 이 단지 자체 거래입니다.
| 시점 | 층 | 전용 | 금액 | ㎡당 | 거래유형 |
| 2024.09 | 4층 | 69.80㎡ | 3억 5,800만 | 513만 | 직거래 |
| 2024.12 | 2층 | 69.80㎡ | 2억 7,500만 | 394만 | 직거래 |
| 2025.02 | 4층 | 69.80㎡ | 3억 5,800만 | 513만 | 직거래 |
| 2026.05 | 4층 | 69.80㎡ | 3억 | 430만 | 직거래 |
⚠ 네 건이 전부 직거래입니다. 중개거래가 한 건도 없습니다.
직거래는 시세로 읽기 어렵습니다. 가족 간 거래나 분양사와의 거래일 수 있고, 값이 시장에서 검증된 게 아닙니다. 이 단지는 공개 시장에서 팔린 적이 없다는 뜻이기도 합니다.
그래서 동네 전체를 봤습니다. 양지읍 전용 60~80㎡ 중개거래가 2년 동안 120건 있었습니다.
| 기준 | ㎡당 | 69.7974㎡ 환산 |
| 감정가 (401호) | 516만 | 3억 6,000만 |
| 양지더힐 (2022년 준공, 중개) | 545~624만 | 3억 8,000만~4억 3,500만 |
| 카카오하임 (2021년, 중개) | 398만 | 약 2억 7,800만 |
| 거산리치빌 (2021년, 중개) | 367만 | 약 2억 5,600만 |
| 양지읍 60~80㎡ 중앙값 (120건) | 217만 | 약 1억 5,153만 |
| 8/21 402호 낙찰가 | 203만 | 1억 4,187만 |
읽어 보면 이렇습니다.
감정가가 터무니없는 건 아닙니다. 같은 양지읍의 2022년 준공 「양지더힐」이 중개거래로 545~624만원/㎡에 팔렸으니, 2023년 준공에 516만원/㎡는 신축 기준으로는 설명이 됩니다.
그런데 낙찰가는 신축 값이 아니라 동네 평균 값입니다. 402호 낙찰가 203만원/㎡는 양지읍 60~80㎡ 전체 중앙값 217만원/㎡보다도 낮습니다. 연식이 1990년대인 집들까지 섞인 중앙값보다 낮은 값에 3년차 신축이 팔린 겁니다.
낙찰자는 신축 프리미엄을 하나도 인정하지 않았습니다. 유치권이라는 미확정 리스크를 그만큼의 할인으로 계산한 것으로 보입니다.
남은 네 집은 어디까지 내려가나
명세서 2면에 앞으로의 기일이 적혀 있습니다. 401호 기준입니다.
| 회차 | 기일 | 최저매각가격 | 감정가 대비 |
| 1회 | 2026.09.28 | 86,436,000 | 24% |
| 2회 | 2026.11.02 | 60,505,000 | 17% |
| 3회 | 2026.12.02 | 42,353,000 | 12% |
| 4회 | 2027.01.13 | 29,647,000 | 8% |
2027년 1월에 2,964만원까지 내려가는 일정이 이미 잡혀 있습니다. 3년 된 21평 신축이 말입니다.
101호·102호는 더 낮습니다. 9월 28일 최저가가 6,555만원입니다.
체크포인트
- 유치권은 등기부에 안 나옵니다. 물건비고·문건접수내역·현장을 봐야 합니다
- 채권자의 배제신청이 있다고 유치권이 없어진 게 아닙니다. 다툼이 있다는 뜻일 뿐이고, 성립 여부는 별도 소송에서 가려집니다
- 유치권이 성립하려면 통상 ① 그 물건에 관해 생긴 채권이고 ② 변제기가 지났고 ③ 경매개시결정 등기 전부터 점유하고 있어야 한다고 봅니다. 이 사건의 신고는 개시결정(2025.05.30) 뒤인 2025.08.08에 접수됐는데, 신고 시점과 점유 시점은 다른 문제입니다 [확인필요]
- 이 단지는 중개거래가 0건입니다. 직거래 네 건만으로 값을 판단하기 어렵습니다
- 401호는 임차인 인수가 없습니다. 근저당이 대항요건보다 1년 8개월 앞섭니다
- 8월에 두 집이 팔렸다는 사실 자체가 정보입니다. 대금 납부가 끝나면 그 사람들이 유치권을 어떻게 정리하는지가 다음 실마리입니다 (대금지급기한 2026.10.13)
사남매아빠의 시선
솔직히 처음엔 「현수막 걸린 건물은 거르자」 쪽이었습니다. 유치권이라는 단어 자체가 무섭게 들렸거든요.
그런데 기일내역을 보다가 생각이 조금 바뀌었습니다. 두 집은 팔렸고, 그것도 최저가보다 15% 넘게 써서 팔렸습니다. 누군가는 그 리스크를 계산해서 값을 매겼다는 뜻입니다. 그 사람들이 옳았는지는 저도 모릅니다. 다만 「무서우니까 안 본다」와 「따져 보고 안 한다」는 다르다는 걸 이 표에서 봤습니다.
그리고 하나 더 배웠습니다. 이 물건에서 인수 위험은 이미 정리돼 있었습니다. 임차인은 대항력이 없고 등기상 소멸 안 되는 권리도 없습니다. 남은 게 유치권 하나인데, 그 하나 때문에 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 리스크가 여러 개인 것과 하나인 것은 다른 문제인데, 목록만 보면 둘 다 그냥 「싼 물건」으로 보입니다.
아이 넷 키우는 입장에서 21평 신축에 승강기가 있다는 줄은 솔깃했습니다. 다만 유치권자가 실제로 점유하고 있다면 낙찰받고도 들어가지 못합니다. 들어가 살 집을 찾는 사람에게는 값이 아니라 그게 문제입니다.
정리
- 용인 처인구 양지면 양지라클라움 3동, 한 동 여섯 호실이 한 사건에 나왔습니다. 전용 69.7974㎡ 동일
- 2023년 9월 준공, 3년차 신축에 승강기가 있습니다
- 건물 벽면에 유치권 현수막, 401호 출입문에 유치권 행사 문구. 신고액 9,484만 4,500원
- 채권자가 유치권배제신청을 냈습니다(2026.2.9). 다툼 중이라는 뜻이지 없어졌다는 뜻이 아닙니다
- ⭐ 8월 21일에 402호·202호가 팔렸습니다. 각각 최저가보다 14.9%·16.6% 높게 써서요
- 낙찰가는 ㎡당 203만원 — 신축 값이 아니라 양지읍 평균 이하 값입니다
- 남은 네 집은 9월 28일 6,555만~8,644만원, 2027년 1월이면 2,964만원까지 내려갑니다
- 401호는 임차인 인수 없음. 남은 리스크는 유치권 하나입니다
입찰 정보
| 항목 | 내용 |
| 사건 | 수원지방법원 2025타경56265 · 경매12계 |
| 사건명 | 부동산임의경매 |
| 매각기일 | 2026.09.28(월) 10:00 광교신청사 제101호 법정 |
| 매각결정기일 | 2026.10.06(화) 14:00 |
| 대상 | 401호 · 201호 · 102호 · 101호 (4호실) |
| 최저매각가격 | 401호 86,436,000 / 201호 67,468,000 102호·101호 각 65,547,000 |
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양주로 71 (양지리 747-1, 양지라클라움 3동) |
※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56265 (경매12계)
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※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 2026.09.12 조회 — 사건내역·기일내역·문건/송달내역·물건상세·감정평가요항표. 매각물건명세서는 2026.09.10 작성분(물건번호 2), 감정평가서는 세로감정평가사사무소 SR250605-201입니다. 실거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 2026.09.12 내려받은 용인시 처인구 연립·다세대 매매 자료(2024.09.13~2026.09.12)를 집계했습니다. 유치권 신고인·임차인·소유자의 성명은 옮기지 않았습니다. 수치는 조회 시점 기준이며 취하·변경·기일연기로 달라질 수 있습니다.
※ 이 글의 유치권 설명은 일반적인 내용이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 유치권 성립 여부는 법원의 판단 사항입니다.
개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.
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