양지 센텀스몰시티 경매 — 보증금이 감정가보다 컸다

처음 이 글을 쓸 때 제가 붙잡았던 건 청구금액이었습니다. 감정가 9,200만 원짜리 물건에 청구금액이 1억 원. 그래서 "낙찰돼도 신청채권자에게 돌아갈 몫이 없어 경매가 취소될 수 있다"고 적었습니다. 매각물건명세서는 그때 아직 공개 전이었고, 감정평가서에는 "임대관계 등은 미상"이라고만 적혀 있었습니다.

9월 7일에 명세서가 열렸습니다. 원문을 받아 읽었습니다. 제가 잡았던 축이 틀렸습니다. 취소를 걱정할 물건이 아니라, 애초에 값이 문제가 아닌 물건이었습니다.

명세서 한 장을 읽고 결론이 뒤집히는 걸 겪고 나니, 무료 서류 여섯 종 중에 왜 이것 하나가 판단의 8할이라고들 하는지 알겠더라고요. 고쳐 쓴 부분은 아래에 그대로 남겨 두겠습니다.

명세서에 있던 것 — 보증금 1억과 그 사람의 정체

2026년 8월 24일 작성된 매각물건명세서입니다. 표에서 눈이 멈춘 곳이 두 군데였습니다.

항목	명세서 기재
최선순위 설정	지분별 2024.2.16 가압류 / 2025.5.16 경매개시결정
점유 부분	전부 · 주거임차인
임대차기간	2021.09.30 ~ 2023.09.29
보증금	100,000,000원 (차임 없음)
전입신고일자	2021.09.30
확정일자	2021.09.13
배당요구	2025.5.26 (종기 2025.7.30 이내)
매각으로 소멸하지 않는 등기	기재 없음
비고	이 임차인이 곧 경매신청채권자

첫째, 보증금이 1억 원입니다. 감정가 9,200만 원보다 큽니다.

둘째, 비고란 한 줄. 이 집의 임차인이 곧 이 경매를 신청한 사람이었습니다. 청구금액 1억 원의 정체가 여기 있었습니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 직접 경매를 넣은 사건이었던 겁니다. 제가 "채권자에게 돌아갈 몫이 없다"고 걱정했던 그 채권자가, 사실은 이 집에 살고 있는 사람이었습니다.

대항력이 있으면 순서가 바뀝니다

전입신고가 2021년 9월 30일이니 대항력은 그다음 날인 2021년 10월 1일 0시에 생깁니다. 최선순위 설정일은 2024년 2월 16일입니다. 임차인이 2년 4개월 앞섭니다.

명세서 아래쪽에는 이런 문구가 인쇄돼 있습니다 — 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수된다는 것.

등기 쪽은 깨끗합니다. "매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것" 칸은 비어 있습니다. 그러니까 이 물건에서 인수는 등기에서 오는 게 아니라 오직 보증금 잔액에서만 옵니다.

낙찰가를 낮춰도 내는 돈은 그대로입니다

경매비용을 낙찰가의 3%로 잡고 계산해 봤습니다. 당해세(교부권자) 금액은 알 수 없어 X로 두었습니다.

낙찰가	임차인 배당	인수액	내는 총액
9,200만	8,924만 − X	1,076만 + X	1억 276만
7,360만	7,139만 − X	2,861만 + X	1억 221만
6,440만	6,247만 − X	3,753만 + X	1억 193만

세 줄이 거의 같습니다. 낙찰가를 얼마로 쓰든 실제로 내는 돈은 1억 200만 원 언저리에 고정됩니다. 낙찰가를 깎은 만큼 임차인이 배당을 덜 받고, 덜 받은 만큼 제가 떠안기 때문입니다.

이 구조는 앞서 인수 물건 편에서 다뤘던 것과 같습니다. 다만 그때 본 사례들과 다른 점이 하나 있습니다. 여기서는 그 임차인이 직접 경매를 신청했다는 것입니다. 보증금을 받으려고 경매를 넣은 사람이니, 못 받은 돈을 매수인에게 청구하는 데 망설일 이유가 없습니다.

명도도 간단하지 않습니다. 대항력 있는 임차인은 보증금 잔액을 받을 때까지 계속 살 수 있다고 주장할 수 있습니다.

그러면 이 집의 값은 얼마인가

감정평가서(기준시점 2025.05.23)가 쓴 비교사례는 같은 단지 실거래 세 건입니다.

동/층	전용	거래금액	시점	㎡당
406동 2층 (선정)	27.26㎡	7,800만	2025.02	286만
212동 2층	35.43㎡	1억	2025.04	282만
212동 3층	59.98㎡	1.58억	2025.04	264만

㎡당 280만 원 언저리입니다. 이 집은 33.830㎡니까 9,600만 원 정도가 시세로 읽힙니다.

정리하면 이렇습니다. 실제로 내야 하는 돈 1억 200만 원 > 추정 시세 9,600만 원. 시세보다 비싸게 사는 셈입니다.

처음에 걱정했던 무잉여 취소도 다시 봐야 했습니다. 신청채권자가 사실상 최선순위 임차인이라 배당을 받습니다. 취소를 걱정할 사안이 아니었습니다. 이 부분은 제가 잘못 짚었던 것이라 그대로 적어 둡니다.

집 자체는 나쁘지 않습니다

※ 남측 전경 (출처: 감정평가서 · 태정감정평가사사무소)

처인구에서 최저가 1억 원 아래 빌라를 여섯 건 추려 놓고 법원 사진을 한 장씩 넘겨봤을 때, 이 집이 가장 먼저 눈에 들어왔습니다. 포곡읍 대두타운은 외벽 몰탈이 벗겨져 있었는데 여기는 파벽돌 외벽에 공동현관 도어락까지 달려 있었거든요. 2016년 1월 사용승인이라 아직 10년이 안 됐습니다.

※ 감정평가서 내부구조도 — 501호. 치수(mm)가 기재된 도면입니다 (출처: 감정평가서 · 태정감정평가사사무소)

※ 위 3D 구조도는 감정평가서 내부구조도의 기재 치수(mm) 그대로 옮겨 직접 제작한 것입니다. 방 2 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 구성이며, 거실·방1·방2·주방 앞 발코니는 확장돼 실에 포함돼 있습니다. 소파는 도면에 그려진 위치(거실 동측 벽) 그대로이고, 침대는 배치 이해를 위한 예시입니다. 계단실은 공용부입니다.

사남매아빠의 시선 — 저희 집은 여섯 식구라 33㎡ 방 두 개는 애초에 볼 물건이 아닙니다. 그래도 이 집을 끝까지 들여다본 건, 값이 싸 보였기 때문입니다. 그런데 명세서를 열고 나니 싼 게 아니었습니다. 아이들 방 개수를 세다가 여기까지 왔는데, 정작 배운 건 값표에 적힌 숫자와 실제로 내는 돈이 다를 수 있다는 쪽이었습니다. 그것도 명세서 한 장 차이로요.

사건 개요와 양지면이라는 동네

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2025타경55840 (경매1계 · 전자사건)
물건종류	다세대주택 (도시형생활주택 · 단지형)
소재지	경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 센텀스몰시티 406동 5층 501호 (남곡로33번길 3)
전용면적	33.830㎡ (약 10.2평) · 대지권 32.516/495
건물	철근콘크리트조 지상 5층 — 501호는 최상층 · 사용승인 2016.01.13
감정가 = 최저가	92,000,000원 (신건 100%) · 보증금 920만 원
청구금액	100,000,000원 · 배당요구종기 2025.07.30

경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 — 양지면 행정복지센터 남동측 근거리, 양지면 소재지 생활권입니다. 부근은 다세대주택·근린생활시설·학교가 형성돼 있고, 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 양지IC(영동고속도로)가 가깝습니다. 에버라인(경전철)은 연결되지 않는 지역이라 차가 있어야 합니다.

※ 감정평가서 위치도 (출처: 감정평가서 · 태정감정평가사사무소)

센텀스몰시티 경기 용인시 처인구 양지읍 남곡로 33

인근 학교는 양지초등학교(교동로 30, 공립·학생 490명)와 용동중학교(사립, 1955년 설립)입니다. 배정 학교가 아니라 인근 학교이고, 도보 거리는 조회 당시 지도 점검으로 재지 못했습니다. 학원은 양지면 안에 수학·보습학원이 10여 곳 있고, 양지는 서초메가스터디·강남하이퍼 같은 대형 기숙학원이 모여 있는 동네이기도 합니다.

병원은 양지내과의원(양지로 131, 평일 08~18시)과 양지퍼스트의원(농협 양지지점 2층, 일·공휴일 09~13시 진료)이 있고, 응급은 김량장동 다보스병원 응급실(24시간, 지역응급의료기관)입니다.

입찰 전에 걸리는 점

• 보증금 1억 원이 인수 대상입니다. 낙찰가를 낮춰도 실제로 내는 돈은 1억 200만 원 언저리로 고정됩니다. 추정 시세(9,600만)보다 높습니다.
• 교부권자가 세 곳 있습니다. 당해세가 배당을 먼저 가져가면 임차인 배당이 줄고, 그만큼 인수액이 늘어납니다. 위 계산의 X가 그것입니다.
• 명도가 간단하지 않습니다. 대항력 있는 임차인은 보증금 잔액을 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 있습니다.
• 무잉여 취소 가능성 — 정정합니다. 신청채권자가 대항력 있는 임차인이라 배당을 받습니다. 취소를 걱정할 사안이 아니었습니다.
• 전용 33.8㎡ 소형 · 5층 최상층 — 승강기 유무는 확인이 필요합니다.
• 명세서 작성일(2026.08.24) 이후에도 등기는 바뀔 수 있으니, 입찰을 실제로 검토한다면 등기사항전부증명서를 다시 떼 보아야 합니다.

기일과 법정

항목	내용
매각기일	2026.09.14 (월) 10:00
장소	수원지방법원 광교신청사 제101호 법정
매수신청보증금	9,200,000원 (최저가의 10%)
담당	수원지방법원 경매1계

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 55840 (경매1계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 매각물건명세서(2026.08.24 작성, 2026.09.08 열람) · 감정평가서(태정250521-25). 2026.09.08 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.