모현읍 리치홈타운 경매 — 보증금 3.5억을 낙찰자가 안는다

3억 안팽에서 살 만한 주택을 찾다가 감정가의 34%라는 숫자를 보고 멈췄습니다. 2020년 12월 사용승인, 대지 335㎡에 2층과 다락이 있는 전원주택이 1억 7,957만 원. 세 번 유찰된 이유가 궁금해서 매각물건명세서를 열었는데, 임차인 보증금이 3억 5,000만 원이고 전입이 최선순위 근저당보다 1년 7개월 앞서 있었습니다. 계산을 해 보니 낙찰가가 얼마든 실제 내야 하는 돈은 3.5억 근처에서 움직이지 않았습니다. 유찰이 거듭된 게 아니라 안 싸서 안 팔린 것이었습니다.

매각기일은 9월 9일입니다. 입지를 재다가 사소한 실수도 했습니다 — 카카오맵에 "매산초등학교"를 치니 수원 팔달구 학교가 잡혔고, 모현읍 학교는 모현초였습니다. 그것도 걸어서 42분이었습니다. 아래에 순서대로 적습니다.

사건 개요 — 매산리 리치홈타운 4동

사건번호	수원지방법원 2025타경55863 (경매11계) · 전자 · 부동산강제경매
물건종류	단독주택 (전원주택 단지 내)
소재지	경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9 리치홈타운4동 (곡현로480번길 42-3)
구성	일괄매각 — 대지 335㎡ + 철근콘크리트 2층 단독주택 122.28㎡(1층 65.31 · 2층 56.97 · 다락 별도) + 제시외 태양광 3kw
사용승인	2020.12.23 (준공 5년차 신축급)
소유자	리치디앤씨주식회사 (단지 시행 법인)
청구금액	368,768,000원 · 배당요구종기 2025.7.24

세 번 유찰해서 34% — 기일내역 그대로

기일	최저매각가격	결과
2026.05.19	523,532,380원 (100%)	유찰
2026.06.23	366,472,000원 (70%)	유찰
2026.08.07	256,530,000원 (49%)	유찰
2026.09.09	179,571,000원 (34%)	진행 (매각결정 9.16)

감정 배분: 토지 335㎡ × 824,000원 = 2억 7,604만원 + 건물 122.28㎡ × 1,996,000원 = 2억 4,407만원 (신축급 단가) + 태양광 342만원. 보증금은 최저가의 10%(17,957,100원)입니다.

이 단지는 팔린 적이 없다 — 비교할 실거래가 없는 이유

이 물건은 비교할 실거래가 없습니다. 본건 필지(613-9)와 단지 내 다른 동 모두 매매 실거래 이력이 없고(분양 후 첫 처분이 이번 경매), 반경 500m 단독주택 거래도 희소합니다 (9월 3일 디스코에서 국토부 실거래를 조회한 결과). 사실상의 가격 지표는 감정가 5.24억(2025.5)과 2021년 전세 보증금 3.5억뿐입니다.

🔗 실거래 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 디스코에서 "매산리 613-9" 검색

법원 사진으로 본 집

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 55863 (경매11계)

※ 4동 전경 — 마당의 태양광 설비가 제시외물건입니다 (출처: 감정평가서 · 한결감정평가사사무소)

※ 단지 진입로에서 본 모습 (출처: 감정평가서)

개황도 위에 세워 본 1층과 2층

※ 건물개황도 — 1층(거실 · 주방/식당 · 방1 · 욕실 · 보일러실) / 2층(안방 · 드레스룸 · 욕실 2개 · 가족실 · 방2 · 테라스) (출처: 감정평가서, No Scale)

※ 다락 평면 — 경사지붕 하부 다락 2실 (출처: 감정평가서)

※ 위 3D는 감정평가서 건물개황도를 근거로 직접 작도한 것입니다. 도면에 없는 가구는 넣지 않았고, 치수는 개황도 비율로 잡은 어림입니다. 남·동측 벽은 내부가 보이도록 낮게 표현했습니다.

곡현로480번길, 지도에서 보면

경기도 용인시 처인구 모현읍 매산리 613-9 (곡현로480번길 42-3) — 북용인IC 남동측, 공장·창고·주택이 혼재하는 지방도(57·321번) 주변의 언덕 위 전원주택 단지입니다.

리치홈타운 경기 용인시 처인구 모현읍 곡현로480번길 42-1

🔗 카카오맵에서 실시간 지도로 보기

※ 감정평가서 상세위치도 (출처: 감정평가서)

역까지 차로 15분 — 차가 없으면 안 되는 곳

대상	길찾기로 재 본 값
둔전역 (에버라인)	차량 15분 · 10.1km
북용인IC (57번 지방도)	차량 약 3분 — 서울·분당 방면 진출입 용이

철도 도보권이 아니며 버스 배차도 드문 지역입니다. 사실상 자가용 필수 생활권입니다.

모현초까지 걸어서 42분

학교	실측
모현초등학교 (매산리)	도보 42분 · 2.8km / 차량 8분
모현중학교	모현초 인근 · 차량 8분권

※ 모현초·모현중은 가까운 학교를 고른 것일 뿐 배정을 확인한 건 아닙니다. 이 동네는 통학도 차로 데려다 주는 게 전제라 학구보다 동선이 먼저입니다.

학원은 읍내 아니면 오포

도보권 학원은 없습니다. 모현읍내(왕산리)와 오포·죽전 방면 학원가를 차량으로 이용하는 생활권입니다 (읍내 차량 약 11분).

장보기·병원 모두 차로

구분	시설	실측
마트	모현농협 하나로마트 (읍내)	차량 11분 · 5.0km
의원·약국	모현읍내 의원·약국	차량 10분 내외
종합병원	용인세브란스병원 (기흥 동백)	차량 24분 · 21km

매각물건명세서에 적힌 것 (작성 2026.4.15)

매각물건명세서(작성 2026.4.15, 전자서명완료)를 확인했습니다. 최선순위 설정은 2022.8.3. 근저당권입니다.

점유자	구분	보증금	전입	확정	배당요구
임차인 ㄱ씨	주거임차인 · 건물 전부 · 2021.1.6.부터	350,000,000원	2021.1.4	2021.1.4	2025.5.7

명세서 명기: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기가 있음 — 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함". 그리고 비고란에 이 임차인이 경매신청채권자 본인임이 기재돼 있습니다 (보증금을 돌려받지 못해 직접 강제경매를 신청한 구조).

왜 낙찰가가 내려가도 부담이 안 줄어드는가

아래는 명세서의 문구를 제 말로 풀어 쓴 것입니다. 순서를 따라가면 왜 34%가 싸지 않은지가 나옵니다. 자문이 아니라 해석이니 등기와 배당요구 내역은 직접 확인하세요.

• 말소기준권리 — 2022.8.3. 근저당권.
• 임차인 대항력 — 전입·확정 2021.1.4로 말소기준보다 1년 7개월 앞섭니다. 대항력 + 우선변제권 + 임차권등기 + 배당요구까지 모두 갖춘 임차인입니다.
• 인수 구조 — 임차인이 확정일자 1순위이므로 낙찰대금(집행비용 제외)은 사실상 전액 임차인에게 배당됩니다. 그래도 3.5억원에 못 미치는 부족분은 매수인이 인수합니다. 앞서 게시한 해광맨션(58078)과 달리 대항력 포기 확약서가 없습니다.
• 결론 — 실질 취득원가 = 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금 3.5억원 + 집행비용으로 고정. 낙찰가가 내려가도 실질 부담이 줄지 않는 구조라 유찰이 반복된 것입니다. 34%라는 숫자는 착시입니다.
• 당해세 등 우선 조세채권이 있으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 늘어날 수 있습니다. 배당요구 내역 열람으로 확인이 필요합니다.

📘 이 물건이 왜 "34%인데 안 싼가"를 개념부터 정리한 글 → 경매 공부 #1 — 대항력과 말소기준권리: 같은 임차인인데 왜 하나는 안전하고 하나는 3.5억 함정인가 (해광맨션과 대조해 설명했습니다)

5억 2,353만 원은 어떻게 나온 숫자인가

공시지가기준법(토지) · 원가법(건물), 기준시점 2025.5.26 (한결감정평가사사무소 1-2505-011).

구분	수량	단가	금액
토지 (대)	335㎡	824,000원/㎡	276,040,000원
건물	122.28㎡	1,996,000원/㎡	244,070,880원
제시외 태양광	3kw 1set	-	3,421,500원
합계	-	-	523,532,380원

감정평가사의 메모

• 북용인IC 남동측 인근 · 공장·창고·주택 혼재 지방도 주변 · 동측 폭 6m 포장도로 접함
• 외벽 석재타일·페인팅, 시스템창호 · 위생·급배수·보일러 난방
• 도시지역 · 자연녹지지역 · 성장관리계획구역(복합형) · 자연보전권역 · 수질보전특별대책지역 · 토지거래계약허가구역
• 제시외 태양광발전설비 — "소유권 및 일괄경매 여부 등과 관련하여 경매진행시 유의" 문구
• 임대관계 미상(요항표 기준 — 명세서에서 임차인 확인됨)

입찰 전에 걸리는 점

• 인수 구조가 이 물건의 전부입니다 — 명목 최저가 1.8억원이 아니라 실질 ≈ 3.5억원+α로 판단해야 합니다.
• 실질 3.5억이 유리한지 비교할 시세 자료가 없습니다 (단지·인근 무거래). 감정 5.24억 대비로는 낮지만, 전원주택은 환금성이 약합니다.
• 임차인(신청채권자)이 점유 중일 가능성 — 배당·인수로 보증금을 회수하는 구조라 명도 협의 여지는 상대적으로 양호합니다.
• 제시외 태양광 소유권 다툼 여지, 당해세 등 선순위 조세 여부 확인 필요.
• 완전한 차량 생활권 — 실거주 시 통학·장보기 모두 차량 전제.
• 배당요구 내역에 당해세가 있으면 인수액이 늘어나니, 등기부와 함께 그것부터 보세요.

실질 부담으로 다시 계산해 본 숫자들

이 물건은 입찰표의 숫자보다 인수액을 더한 숫자가 중요해서, 그 계산만 보여드립니다. 얼마를 쓸지는 읽는 분이 정하고 책임도 그쪽에 있습니다.

• 이 물건은 낙찰가보다 실질 부담이 중요합니다 — 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액 ≈ 3.5억원 + 집행비용 (낙찰가와 거의 무관).
• 따라서 판단 기준은 "2020년식 전원주택 + 대지 335㎡를 총부담 약 3.5억에 사는 것이 시세 대비 유리한가"입니다. 감정가(5.24억) 대비 67% 수준이지만, 비교 실거래가 없어 현장·중개업소 시세 조사가 필수입니다.
• 추가 비용: 취득세 등 약 2%(주택 유상취득 기준 확인 필요), 명도·이사 협의, 태양광 소유권 정리, 관리·공과금.
• 최저가 부근 낙찰 시 임차인 배당은 약 1.7~1.8억에 그치고 나머지 약 1.7억을 매수인이 별도로 물어야 합니다 — 입찰표의 숫자만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 물건입니다.

기일과 법정

항목	내용
매각기일	2026.09.09 (수) 10:00 · 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정
최저매각가격	179,571,000원
매수신청보증금	17,957,100원 (10%)
담당	수원지방법원 경매11계

※ 조회 기준일 2026-09-03 · 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가서(1-2505-011) · 매각물건명세서(2026.4.15) · 국토교통부 실거래가 · 카카오맵 실측