삼가역 해광맨션 59㎡ 경매 — 대항력 있는데 인수는 없다

매각물건명세서를 열었을 때 먼저 보인 건 임차인 보증금 8,650만 원과 전입일 2021년 12월이었습니다. 최선순위 가압류가 2024년 3월이니 대항력이 있는 임차인이고, 최저가 7,770만 원으로는 보증금을 다 못 받으니 나머지를 낙찰자가 안아야 하는 건가 싶었습니다. 그런데 비고란 맨 아래에 서울보증보험이 낸 대항력 포기 확약서 문구가 있었습니다. 이 한 줄이 이 물건의 성격을 바꿉니다.

용인 삼가동, 에버라인 삼가역에서 걸어서 9분(612m)인 1995년식 다세대 1층 102호입니다. 감정가 1억 1,100만 원에서 한 번 유찰돼 7,770만 원(70%), 매각기일은 9월 9일입니다. 기일내역을 보니 6월에 한 번 낙찰됐다가 대금이 미납된 재매각이라 보증금이 20%(1,554만 원)로 올라 있습니다. 건축물대장을 뒤지다 알게 된 것도 하나 있는데, 1층에는 호가 두 개뿐이라 배치도의 나머지 칸은 계단실이었습니다. 아래에 순서대로 적습니다.

사건 개요 — 삼가동 다세대 1층 102호

사건번호	수원지방법원 2025타경58078 (경매11계 · 전자) · 부동산강제경매
물건종류	다세대주택 (빌라)
소재지	경기도 용인시 처인구 삼가동 296-2 해광맨션 101동 1층 102호 (지삼로560번길 19)
전용면적	59.22㎡ (약 18평형) · 대지권 36.19/692
건물	철근콘크리트조 4층(+지층) · 사용승인 1995.10.23 (허가 1995.2.20 · 착공 1995.7.31, 건축물대장) · 1층은 101·102호 2개 호
청구금액	92,927,068원 · 배당요구종기 2025.12.08

한 번 유찰, 그리고 재매각 — 보증금이 20%인 이유

회차	매각기일	최저매각가격	비율	비고
1차	—	111,000,000원	100%	유찰 → 낙찰 후 대금 미납
재매각	2026.09.09 (수) 10:00	77,700,000원	70%	보증금 20% = 1,554만원

토지 7,770만원 + 건물 3,330만원 배분 (감정평가서 명세표)

이 단지 59㎡가 실제로 팔린 값들

삼가동 296-2 해광맨션 전용 59.22㎡(분양 64㎡) 타입의 실거래 이력입니다. 수시로 바뀌는 매물 호가는 싣지 않고 신고가 확정된 과거 실거래만 기재합니다 (조회 2026-09-02 · 국토교통부 실거래가, 디스코 조회).

거래일	거래금액	동/층	비고
'26.07.30	6,500만원	지층	최근 거래 (지층 — 1층과 직접 비교는 곤란)
'23.12.07	8,700만원	101동 3층	감정평가서 참고 사례 (59.59㎡)
'22.05.03	9,500만원	102동 3층	-
'21.03.11	1억원	101동 1층	본건과 같은 동·층
'18.08.10	5,700만원	지층	-
'16.04.27	8,900만원	4층	-
'15.05.16	9,300만원	2층	-
'15.02.27	9,600만원	3층	-
'14.09.05	8,500만원	3층	-
'07.03.21	6,900만원	3층	-
'07.02.20	9,000만원	3층	-
'06.10.25	6,600만원	1층	-

이번 최저가 7,770만원은 2021년 같은 동·층 거래(1억원)의 약 78% 수준이고, 가장 최근인 2026.7월 지층 거래(6,500만원)보다는 높습니다. 층·시점이 달라 단순 비교는 어렵습니다. 참고로 본건 102호의 공동주택공시가격은 2026.1월 기준 5,590만원입니다.

🔗 최신 실거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 디스코에서 "삼가동 296-2"로 검색하면 실시간으로 확인할 수 있습니다.

법원 사진으로 본 101동

※ 101동 전경 (출처: 감정평가서 · 중도감정평가사사무소)

감정평가서엔 내부 도면이 없다 — 호별 배치도로 대신

※ 이 감정평가서에는 내부구조도(실 배치 평면도)가 수록돼 있지 않아, 감정평가서의 호별 배치도(No Scale) 원본을 싣습니다. 건축물대장상 1층은 101·102호 2개 호뿐(공용부는 계단실 5.04㎡)이어서 배치도의 ③·④는 공용부로 판단되며, 번호 체계상 ②를 본건 102호로 추정합니다 (도면에 본건 표시 없음). (출처: 감정평가서 · 중도감정평가사사무소)

지삼로560번길, 지도에서 보면

경기도 용인시 처인구 삼가동 296-2 (지삼로560번길 19) — 에버라인 삼가역 남서측, 용인시청·역북지구 생활권과 붙어 있는 위치입니다.

해광맨션 경기 용인시 처인구 지삼로560번길 19

🔗 카카오맵에서 실시간 지도로 보기

※ 감정평가서 상세위치도 (출처: 감정평가서 · 중도감정평가사사무소)

삼가역까지 걸어서 9분

전철	에버라인 삼가역 — 도보 9분 · 612m (실측). 시청·용인대역 1정거장, 기흥역 환승으로 수인분당선 연결
도로·버스	중부대로 축 · 인근 버스정류장(감정평가서 기재) · 차량 접근 가능

삼가초까지의 거리와 학군

초등학교	삼가초등학교 — 도보 15분 · 859m (실측)
중학교	확인 필요 — 추후 보강

※ 삼가초는 직선으로는 가까워 보여도 중부대로를 건너야 해서 15분이 나온 것이고, 배정 학교를 확인한 건 아닙니다. 학구는 교육지원청 학구도로 보셔야 합니다.배정 학교가 아닙니다. 배정은 용인교육지원청 학구도 확인이 필요합니다.

학원가는 시청·역북지구 쪽

도보권보다는 용인시청·김량장·역북지구 학원가를 이용하는 생활권입니다(차량 10분 내외). 상세 목록은 추후 보강하겠습니다.

장보기와 병원 — 중부대로변

마트	노브랜드 용인삼가점(중부대로 1162, 삼가역 인근) · 이마트 용인점(역북동) · 롯데슈퍼프레시
의원·약국	용인더내과의원(중부대로 1138) · 삼가역약국(중부대로 1127, 평일 09~21시)
응급	다보스병원(김량장동) — 종합병원 · 응급실 24시간 · 차량 12분 · 4.9km (실측)

매각물건명세서에 적힌 것 (재작성 2026.8.7)

매각물건명세서(재작성 2026.8.7, 전자서명완료)를 확인했습니다. 최선순위 설정은 2024.3.27. 가압류이고, 임차인이 있습니다.

점유자	보증금	전입	확정일자	배당요구
서울보증보험㈜ (양도인: 한국토지주택공사)	86,500,000원	2021.12.21	2021.11.16	2025.9.24
한국토지주택공사 (등기부상 임차권등기)	86,500,000원	2021.12.21	2021.11.16	—

전입(2021.12.21)이 최선순위(2024.3.27)보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조인데 — 임차보증금 채권을 양수한 서울보증보험(경매신청 채권자이기도 합니다)이 2026.1.28. "우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다"는 확약서를 제출해, 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는 것으로 물건비고에 명시돼 있습니다.

※ 확약서의 원문과 효력 범위는 입찰 전 직접 열람해 확인하시기 바랍니다.

대항력이 있는데 인수가 없는 이유 — 확약서

명세서(재작성 2026.8.7)에 적힌 그대로를 순서대로 풀어 본 것입니다. 제 해석이 들어가 있으니 법률 자문으로 읽지 마시고, 확약서 원문은 직접 열람하시기 바랍니다.

• 말소기준권리 — 2024.3.27. 가압류. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
• 임차인 대항력 — 전입 2021.12.21로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금(8,650만원)을 매수인이 인수하는 구조입니다.
• 인수 배제 — 임차권을 양수한 서울보증보험㈜이 확약서(2026.1.28)로 "우선변제권만 주장 · 대항력 포기 · 임차권등기 말소"를 제출해 명세서상 매수인 인수 없음으로 정리됐습니다. 확정일자 2021.11.16 · 배당요구 2025.9.24 완료로 우선변제권 요건도 갖췄습니다.
• 기타 인수 권리 — 매각으로 소멸하지 않는 등기, 법정지상권, 유치권 신고: 명세서상 없음.
• 정리 — 명세서·확약서를 전제로 하면 인수 권리 없이 소유권을 취득하는 구조입니다. 다만 재매각(전 낙찰자 대금 미납) 건이므로 확약서 원문과 등기사항전부증명서는 입찰 전 반드시 재확인하세요.

📘 대항력·말소기준권리·확약서가 헷갈린다면 → 경매 공부 #1 — 대항력과 말소기준권리: 같은 임차인인데 왜 하나는 안전하고 하나는 3.5억 함정인가 (이 물건과 리치홈타운을 대조해 설명했습니다)

1억 1,100만 원의 근거

거래사례비교법, 기준시점 2025.10.24 (중도감정평가사사무소).

구분	내용
선정 사례	해광빌라 105동 78.6㎡ — 1억 5,000만원 (2025.05) · 사용승인 1997.12.11
참고 사례	같은 101동 3층 59.59㎡ — 8,700만원 (2023.12)
평가전례	고려주택(삼가동) 60.48㎡ — 1억 1,600만원 (2025.08, 경매)
인근 수준	유사 부동산 1억원 내외 · 시점수정 0.99800(경기 경부2권)

감정평가사의 메모

• 삼가역 남서측 인근 · 근린생활시설·단독·다세대 혼재 지역
• 외벽 몰탈 페인팅 · 내벽 벽지·타일 · 샷시 창호 / 위생·급배수·도시가스
• 제1종일반주거지역 · 소로2류 저촉 · 자연보전권역 · 수질보전특별대책지역 · 토지거래계약허가구역
• 사다리형 평지 · 남측 포장도로 접함 · 공부와의 차이 없음

입찰 전에 걸리는 점

• 재매각 사유 유의 — 앞선 낙찰자가 대금을 미납했습니다. 사유는 알 수 없으나 권리·현황을 한 번 더 점검할 신호로 볼 수 있습니다. 보증금이 20%인 점도 자금 계획에 반영해야 합니다.
• 확약서 확인 — 인수 배제의 근거가 확약서이므로, 원문·효력은 입찰 전 반드시 직접 확인하세요.
• 청구금액(9,293만원)과 낙찰가 수준에 따라 무잉여 이슈 여지가 있습니다.
• 1995년 준공(31년차) 구옥 1층 — 수리비·채광 등 현장 확인 필요. 토지거래허가구역 표기도 확인 대상입니다.
• 명세서가 8월에 재작성된 건이니 그 뒤로 등기가 움직였는지 입찰 전날 등기사항전부증명서로 한 번 더 보세요.

시세와 비용으로 본 숫자들

여기 숫자들은 제가 공개 자료를 늘어놓고 본 것이지 얼마에 쓰라는 말이 아닙니다. 입찰가는 현장을 보고 본인이 정하는 것이고 결과도 본인 몫입니다.

시세 축 — 위 실거래가 비교 기준으로,

• 최신 정상 거래: '23.12 같은 101동 3층 8,700만원 (59.59㎡)
• 같은 동·같은 층(1층) 거래: '21.3 1억원 — 다만 고점기 가격
• 하한 참조: '26.7 지층 6,500만원 · 공시가격(본건 102호, 2026.1) 5,590만원
• 이 단지 이력상 1층·지층은 중층보다 낮게 거래돼 왔으므로, 3층 8,700만원에서 저층 조정하면 1층 시세대는 대략 7천만원 후반~8천만원 초반으로 읽힙니다

이번 최저가 7,770만원은 이미 그 시세대와 거의 같습니다. 경매의 통상 계산(시세 − 수리비 − 명도·리스크 − 기대 이익)을 적용하면, 최저가 위로 올려 쓸 여력이 크지 않다는 것이 이 데이터의 시사점입니다.

최저가 외에 얹어 계산할 비용

• 31년차 구옥 수리비 — 도배·장판 수준이냐 전면 수리냐에 따라 수백만원~1,000만원+ (현장 확인 필요)
• 취득세·법무 비용 약 2% 내외
• 명도 비용 — 점유 현황 확인 필요 (현황조사서·현장)
• 미납 관리비·공과금
• 재매각 보증금 20%(1,554만원)는 미납 시 몰취되는 리스크 자체

전차 매각 이력 — 기일내역(법원경매정보) 확인 결과: 2026.5.19 1억1,100만원 유찰 → 2026.6.23 최저가 7,770만원에서 매각 → 2026.6.30 매각허가 → 2026.8.5 대금 미납. 전 낙찰가는 비공개입니다(법원은 매각결과를 기일 후 7일간만 제공). 최저가 이상으로 응찰했다가 보증금(10%, 당시 777만원)을 포기했다는 사실 자체가 참고 재료입니다.

기일과 법정

매각기일	2026.09.09 (수) 10:00
장소	수원지방법원 광교신청사 제101호 법정
매수신청보증금	15,540,000원 (최저가의 20%)
담당	수원지방법원 경매11계

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 58078 (경매11계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가서(2509-07) · 매각물건명세서(재작성 2026.8.7), 2026.09.02 조회 기준. 공개 자료를 읽고 정리한 글이고, 입찰과 그 결과는 읽는 분의 판단입니다.