처인구 아파트 경매를 검색해 보니 2주 공고분에 단 두 건이었고, 그중 하나가 이 물건이었습니다. 용인시청 바로 서쪽, 2003년 12월 사용승인 453세대 단지의 84.8㎡ 16층. 디스코에서 실거래를 열어 보니 지난달에만 세 건이 거래됐고 같은 16층이 4억 800만 원에 팔렸습니다. 감정가 3억 9,000만 원은 그 숫자들 한가운데 있었습니다. 감정가가 시세와 같다는 걸 이렇게 또렷하게 확인한 물건은 처음이었습니다.
신건이라 최저가도 3억 9,000만 원(100%), 매각기일은 9월 16일입니다. 이 회차에 응찰하면 시세로 사는 셈이라 경매를 할 이유가 없고, 한 번 유찰돼 2억 7,300만 원이 되는 부터가 진짜 시작이라고 봅니다. 매각물건명세서는 9월 9일쯤 열리니 권리관계는 그때 보충하겠습니다.
사건 개요 — 우남퍼스트빌 104동 16층
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55533 (경매19계) · 전자 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 537 금령마을우남퍼스트빌아파트 104동 16층 1602호 (금학로 93) |
| 전용면적 | 84.8028㎡ (공급 110㎡ · 34평형) · 대지권 25212분의 54.9822 |
| 단지 | 2003.12.01 사용승인 · 453세대 · 7개동 17층 · 지하주차장 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 구조 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 · 파우더룸 · 발코니 3면 |
| 청구금액 | 156,818,299원 · 배당요구종기 2025.6.26 |
신건이라 최저가가 감정가와 같다
| 기일 | 최저매각가격 | 결과 |
| 2026.09.16 | 390,000,000원 (100%) | 신건 진행 (매각결정 9.23) |
보증금은 최저가의 10%(39,000,000원)입니다. 청구금액(1억 5,682만원)이 최저가의 40%라 무잉여 이슈는 없습니다.
지난 녁 달 동안 이 단지에서 실제로 팔린 값
단일면적(전용 84.8㎡) 단지라 비교가 깔끔합니다. 누적 실거래 513건 — 유동성이 좋은 단지입니다 (디스코에서 국토부 실거래를 열어 본 것, 9월 3일 기준).
| 거래일 | 금액 | 층 | 비고 |
| '26.08.28 | 3억 9,000만원 | 9층 | 등기 전 |
| '26.08.24 | 3억 9,000만원 | 7층 | 최신 등기 거래 |
| '26.08.08 | 4억 800만원 | 16층 | 본건과 같은 층 · 최근 최고가 |
| '26.07.16 | 3억 7,500만원 | 3층 | - |
| '25.04.02 | 3억 6,000만원 | 10층 | 감정평가서 사례 |
| '25.01.20 | 3억 8,000만원 | 4층 | 감정평가서 채택 사례 |
| '24.10.04 | 3억 9,200만원 | 12층 | 감정평가서 사례 |
시세 박스권은 3.6억~4.08억, 최근 3개월은 3.75억~4.08억입니다. 감정가 3.9억은 시세 중앙값과 일치합니다. 참고로 전세 시세는 2.6억('26.6, 전세가율 63.7%), 본건 1602호의 공동주택공시가격은 2026.1월 기준 2억 2,300만원입니다.
🔗 최신 실거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 디스코에서 "삼가동 537"로 검색하면 실시간 확인할 수 있습니다.
법원 사진으로 본 104동
※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 55533 (경매19계)
※ 본건 전경 (동측) — 붉은 표시가 본건 16층입니다 (출처: 감정평가서 · 한양감정평가사사무소)
※ 본건 후면 (서측) (출처: 감정평가서)
내부구조도를 정렬해서 세워 본 34평
※ 감정평가서 내부구조도 — 호별배치도와 1602호 실 배치 (출처: 감정평가서, No Scale)
※ 위 3D는 감정평가서 내부구조도를 근거로 직접 작도한 것입니다. 가구는 도면에 있는 싱크만 넣었고, 치수는 도면 비율에서 어림한 것이라 실측과는 다를 수 있습니다. 3열 구성(침실3·파우더룸·침실1 / 주방·거실 / 현관·욕실·침실2)에 발코니 3면이 붙는 2003년식 전형적인 34평 판상형 구조입니다.
금학로 93, 시청 바로 옆
경기도 용인시 처인구 삼가동 537 (금학로 93) — 용인시청 바로 서측, 중부대로변 행정타운 생활권입니다.
※ 감정평가서 광역위치도 (출처: 감정평가서)
삼가역까지 걸어서 10분
| 대상 | 걸어서 재 본 시간 |
| 삼가역 (에버라인) | 도보 10분 · 670m |
| 용인시청 | 도보 12분 · 702m |
| 버스 | 중부대로변 정류장 단지 앞 — 용인시내·수원·강남 방면 |
삼가초까지의 거리와 학군
| 학교 | 실측 |
| 삼가초등학교 | 도보 19분 · 1.1km (육교 1회) |
| 중학교 | [확인필요] 인근 중학교 — 배정은 학구도 확인 |
※ 삼가초까지 19분인데 중간에 육교를 한 번 건너야 해서, 저학년이면 등하교 동행이 필요해 보입니다. 배정 학교는 확인한 건 아니니 학구도로 보세요.
학원가는 시청·김량장 쪽
용인시청·김량장·역북지구 학원가 생활권입니다 (차량 10분 내외). 도보권 학원 상세는 [확인필요].
장보기와 병원 — 걸어서 해결되는 것들
| 구분 | 시설 | 실측 |
| 마트 | 노브랜드 용인삼가점 (맥도날드·다이소 인접) | 도보 8분 · 466m |
| 편의 | 이마트24 · 단지 상가 | 단지 앞 |
| 병원 | 다보스병원 (응급실 운영) | 차량 9분 · 3.7km |
| 관공서 | 용인시청 · 처인구보건소 | 도보 12분권 |
매각물건명세서는 9월 9일에 열린다
매각물건명세서는 아직 공개 전입니다. 매각기일(9/16) 1주 전인 2026년 9월 9일경 공개되며, 공개되면 이 글에 임차인·최선순위·인수사항을 갱신하겠습니다.
현재 확인 가능한 사실: 법원 물건비고 없음(특이 인수조건 기재 없음), 소유자 개인, 청구금액 1억 5,682만원, 배당요구종기 2025.6.26 경과.
권리분석은 명세서를 보고 쓰겠다
명세서 공개 전이라 확정 분석은 보류합니다. 공개 후 말소기준권리·임차인 대항력·인수 여부를 이 자리에 채우겠습니다. 아파트 신건에 물건비고가 없으면 통상 단순한 구조인 경우가 많지만, 단정하지 않습니다 — 9/9 이후 명세서와 등기사항전부증명서 확인이 우선입니다.
3억 9,000만 원은 어떻게 나온 숫자인가
거래사례비교법, 기준시점 2025.4.21 (한양감정평가사사무소 H25041803). 같은 단지·같은 면적 거래 4건을 사례로 검토, 최근 사례 A('25.1.20 · 3.8억)를 채택해 390,000,000원으로 평가했습니다.
감정평가사의 메모
- 용인시청 남서측 인근 · 아파트·단독·근생·관공서 혼재 지대
- 외벽 몰탈 페인팅 · 내벽 벽지·일부 타일 · 하이샷시·알루미늄 이중창
- 급배수·위생·승강기·도시가스 개별난방·소방·공동현관 보안·지상/지하주차장
- 도시지역 · 제3종일반주거지역 · 자연보전권역 · 수질보전특별대책지역
- 공부와의 차이 없음 · 임대관계 미상(요항표 기준)
입찰 전에 걸리는 점
- 신건 100% = 시세와 동일 — 이번 회차에 낙찰받을 가격 이유가 없습니다. 관전 포인트는 유찰 후 70% 회차(2억 7,300만원)입니다.
- 매각물건명세서 미공개(9/9경) — 임차인·인수사항 확인 전에는 판단 보류.
- 2003년식 23년차 — 내부 수리 상태에 따른 가치 편차. 입찰 전 현장·관리사무소 확인.
- 16층 고층·발코니 3면 — 같은 층이 최근 최고가(4.08억)로 거래된 선호 라인.
- 명세서가 열리면 등기부와 미납 관리비를 같이 보는 게 순서입니다.
시세와 비용으로 본 숫자들 — 유찰을 기다리는 이유
이 물건은 숫자가 단순합니다 — 시세가 뿐하하니 그것과 최저가만 대어 보면 됩니다. 얼마를 쓸지는 읽는 분의 몫이고 제가 판단을 대신하지 않습니다.
- 시세 축 — 최근 3개월 실거래 3.75억~4.08억 (같은 층 4.08억). 감정가 = 시세.
- 이번 회차(3.9억)에 응찰하면 시세대로 사는 셈에 명도·수리 리스크만 얹게 됩니다 — 일반 매매보다 나을 게 없습니다.
- 유찰 시 70% = 2.73억 — 시세 대비 약 1.2억 낮은 출발선. 통상 이 회차부터 경쟁이 붙습니다.
- 추가 비용: 취득세 등(주택 수에 따라 상이), 명도·이사 협의, 수리비(상태 미상), 미납 관리비.
- 전세 시세 2.6억 — 낙찰 후 임대 운용 시 참고 지표.
기일과 법정
| 항목 | 내용 |
| 매각기일 | 2026.09.16 (수) 10:00 · 수원지방법원 101호법정 |
| 최저매각가격 | 390,000,000원 |
| 매수신청보증금 | 39,000,000원 (10%) |
| 담당 | 수원지방법원 경매19계 |
※ 조회 기준일 2026-09-03 · 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가서(H25041803) · 국토교통부 실거래가 · 카카오맵 실측. 매각물건명세서 공개(9/9경) 후 권리관계를 갱신합니다.
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