신현동 리움빌리지·힐링엠타운 — 둘 다 실은 72㎡였다

경기 광주시 신현동에서 다세대 두 건이 같은 날 같은 법정에 올라갑니다. 2026년 9월 28일, 성남지원 경매2계입니다.

목록에서 처음 봤을 때 둘은 전혀 다른 집이었습니다. 하나는 229.88㎡, 다른 하나는 104.3㎡. 저는 방 넷 들어갈 집을 찾고 있었으니 둘 다 후보였습니다.

둘 다 실제로는 72㎡대였습니다. 틀린 방식이 서로 달랐고, 그게 오늘 적어 둘 이야기입니다.

229.88㎡가 72.99㎡가 된 사연

리움빌리지 103동 103호(2026타경50411)입니다.

목록에 229.88㎡로 적혀 있길래 「드디어 넓은 집이 나왔다」 싶었습니다. 그런데 요항표를 열어 보니 이렇게 돼 있었습니다.

복수층(하층) 43.11㎡ · 복수층(상층) 2 29.88㎡

「상층」 뒤의 항목번호 2와 면적 29.88이 붙어서 229.88이 된 것이었습니다. 실제 전용은 43.11 + 29.88 = 72.99㎡, 복층 구조입니다.

제가 목록 텍스트만 보고 만든 숫자였습니다. 세 배 넘게 부풀려 읽은 셈입니다.

104.3㎡가 72.71㎡가 된 사연

힐링엠타운 104동 402호(2025타경52829)는 경우가 다릅니다. 이쪽은 틀린 숫자가 아니라 다른 것을 센 숫자였습니다.

부합물 및 종물(철근콘크리트지붕 다락 31.56㎡)이 소재하나 거래관행상 건물에 포함 평가 및 매각함

등기상 전용면적은 72.71㎡이고, 여기에 다락 31.56㎡를 더하면 104.27㎡가 됩니다. 목록의 104.3㎡는 이 합계였습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 있습니다. 다락은 매각에 포함됩니다. 물건비고에 「포함 평가 및 매각함」이라고 적혀 있으니 낙찰받으면 그 공간도 같이 옵니다. 그러니 완전히 틀린 숫자는 아닙니다.

다만 등기부에 적힐는 전용면적은 72.71㎡이고, 다락은 층고와 용도에 제한이 있습니다. 방으로 쓸 수 있는 공간과 등기상 면적은 다른 이야기입니다.

나란히 놓으면 이렇습니다

	리움빌리지 103호	힐링엠타운 402호
사건	2026타경50411	2025타경52829
목록에 적힌 면적	229.88㎡	104.3㎡
실제 전용	72.99㎡ (복층)	72.71㎡ (+다락 31.56)
틀린 이유	숫자가 붙어 읽힘	다락 합산값
준공	2018년	2016년
감정가	3억 7,200만	3억 5,600만
최저가(2차)	2억 6,040만	2억 4,920만
매각기일	2026.09.28	2026.09.28
대지권	736분의 93.287 (약 28평)	652분의 80 (약 24평)

전용이 72.99㎡와 72.71㎡입니다. 목록에서는 두 배 넘게 차이 나 보였는데 실제로는 28㎡ 차이도 아니고 0.28㎡ 차이였습니다.

면적은 어디서 확인하나

두 번 당하고 나서 순서를 정했습니다.

자료	언제 열리나	무엇이 있나
목록(매각예정물건·물건상세검색)	항상	⚠ 참고용. 여기 숫자로 판단하지 않는다
물건상세 → 목록내역	항상	「전유부분의 건물의 표시」가 정본
감정평가요항표	공고 즉시	구조·설비·이용상태. 복층·다락 여부가 여기서 갈린다
감정평가서	기일 2주 전	도면·사진

요항표가 생각보다 빨리 열립니다. 감정평가서를 기다릴 필요 없이 공고가 나오면 바로 볼 수 있고, 이번 두 건의 면적도 거기서 잡혔습니다. 무료입니다.

면적 말고도 각자 문제가 있습니다

숫자를 바로잡고 나니 두 물건의 성격이 드러났습니다.

리움빌리지는 청구금액이 1,038만 원입니다. 감정가 3억 7,200만 원짜리 집이 천만 원 남짬 때문에 경매에 나와 있습니다. 이런 사건은 채무자가 갚아 버리면 그대로 취하됩니다. 조사에 공을 들여도 기일 전에 사라질 수 있다는 뜻입니다 [확인필요 — 취하 여부는 사건검색으로 계속 확인해야 합니다].

힐링엠타운은 서류끼리 어긋납니다. 감정평가요항표의 임대관계 칸에는 「해당사항 없습니다」라고 적혀 있는데, 사건검색 당사자내역에는 「임차권자」가 등재돼 있습니다. 임차권등기가 있다면 대항력 있는 임차인일 수 있고, 그러면 인수 금액이 생깁니다.

여기에 압류권자 3곳·교부권자 2곳이 붙어 있고 소유자가 법인입니다. 세금이 배당을 앞서 가져가면 임차인 몫이 줄고, 줄어든 만큼이 낙찰자에게 넘어옵니다. 이 구조는 인수 물건을 다룬 글에 정리해 둑습니다.

둘 다 9월 21일에 매각물건명세서가 열립니다. 힐링엠타운은 그날 결론이 갈립니다.

값은 어떤가

같은 단지 실거래를 찾아봤습니다.

힐링엠타운은 같은 동(104동) 72.38㎡가 2024년 4월에 2억 6,000만 원에 거래됐습니다. 본건 전용 72.71㎡와 거의 같은 평형입니다. 최저가 2억 4,920만 원은 그 거래의 96%입니다. 다락을 얹어서 보면 얘기가 달라지지만, 전용만 놓고 보면 아직 싸지 않습니다.

게다가 2026년 거래(105동 51㎡대)가 ㎡당 294~300만 원으로 내려왔습니다. 단지 시세가 내리는 중입니다.

리움빌리지는 같은 단지 72.99㎡가 2024년 7월에 3억 6,000만 원에 거래됐는데 직거래입니다. 중개거래인 64.61㎡ 2억 5,000만 원(㎡당 387만)이 더 참고할 만합니다. 그 단가를 본건에 대면 2억 8,000만 원대가 나옵니다.

사남매아빠의 시선

목록에서 229.88㎡를 보고 잠깐 설렘던 게 민망합니다. 여섯 식구 들어갈 집을 몇 달째 찾고 있으니 그런 숫자가 뜨면 눈이 먼저 갑니다.

그런데 이번에 배운 건 숫자를 의심하라는 것만이 아니었습니다. 목록은 판단하라고 만든 화면이 아니라 골라내라고 만든 화면이더라고요. 목록에서 하는 일은 「이건 열어 볼까」를 정하는 것까지고, 판단은 그 다음 화면에서 시작합니다. 저는 목록에서 결론까지 내려고 했던 겁니다.

두 집 다 저희 예산 밖입니다. 3차까지 밀려도 1억 7,000만~1억 8,000만 원이라 닿지 않습니다. 그래도 정리해 두는 건, 같은 실수를 다음에 또 할 것 같아서입니다. 적어 두면 적어도 한 번은 덜 하겠지요.

정리

• 목록의 면적을 그대로 쓰지 않습니다. 두 건 다 틀렸고, 틀린 방식이 달랐습니다
• 복층 표기는 숫자가 붙어 읽히기 쉽습니다 — 「복수층(상층)2 29.88㎡」가 229.88이 됐습니다
• 다락·부합물은 매각에 포함되더라도 등기 전용면적과 다릅니다
• 요항표는 공고 즉시 열립니다. 감정평가서를 기다리지 말고 여기서 먼저 확인합니다
• 리움빌리지는 청구금액 1,038만 원이라 취하 가능성이, 힐링엠타운은 요항표와 당사자내역 불일치가 변수입니다

※ 이 사건들을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 성남지원 / 2026 / 50411 (경매2계) · 성남지원 / 2025 / 52829 (경매2계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 물건상세·감정평가요항표·경매사건검색 2026.09.08 조회, 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr). 매각물건명세서는 2026.09.21 공개 예정이라 권리관계는 아직 확정된 것이 아닙니다. 수치는 조회 시점 기준이며 취하·변경될 수 있습니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.