역북동 센트럴코업 경매 — 감정가 8%인데 안 팔린다

경매 물건을 보다 보면 눈을 의심하게 되는 숫자가 나옵니다. 용인 처인구 역북동의 오피스텔 하나가 그랬습니다.

감정가 1억 1,600만 원짜리가 최저가 955만 3천 원까지 내려왔습니다. 감정가의 8.2%입니다. 일곱 번 유찰됐습니다.

처음엔 "이 정도면 누가 사도 남지 않나" 싶었습니다. 그런데 명세서를 열어 보니 왜 아무도 안 사는지 알겠더라고요.

더 흥미로운 건, 같은 건물의 다른 집 하나가 지금 70%에 나와 있다는 점입니다. 두 집을 나란히 놓고 보면 경매에서 유찰이 무슨 뜻인지가 선명해집니다.

같은 건물, 두 집

용인시청 남동측에 있는 17층짜리 건물입니다. 2017년에 지어졌고 경전철 시청·용인대역이 가깝습니다.

	739호	1602호
사건	2024타경101239	2025타경55541
전용	25.47㎡	23.361㎡
감정가	1억 1,600만	1억 100만
현 최저가	955만 (8.2%)	7,070만 (70%)
유찰	7회	1회
기일	9월 15일	9월 14일

같은 건물, 비슷한 평형인데 최저가가 여덟 배 넘게 차이 납니다.

용인센트럴코업 경기 용인시 처인구 중부대로 1216

건물 앞 도로는 카카오맵 로드뷰로 볼 수 있습니다.

8%까지 내려온 과정

739호의 기일 이력입니다. 매 회차 30%씩 깎였습니다.

회차	매각기일	최저매각가격	비율
1차	2026.01.06	1억 1,600만	100%
2차	2026.02.06	8,120만	70%
3차	2026.03.18	5,684만	49%
4차	2026.04.20	3,978만	34%
5차	2026.05.26	2,785만	24%
6차	2026.07.01	1,949만	17%
7차	2026.08.12	1,364만	12%
8차	2026.09.15	955만	8.2%

여덟 달 동안 여덟 번 법정에 올랐습니다. 매수신청보증금이 95만 5,300원입니다. 백만 원이 안 됩니다.

※ 회차별 최저가와 보증금·시세를 한 줄에 놓으면 이렇습니다

명세서를 열어 보니

739호 매각물건명세서에서 눈이 멈춘 곳입니다.

항목	기재
최선순위 설정	2024.12.13. 경매개시결정
전입신고일자	2022.05.10
보증금	125,000,000원
확정일자	2022.04.26
비고	이 임차인이 곧 신청채권자
매각으로 소멸하지 않는 등기	기재 없음

보증금이 1억 2,500만 원입니다. 감정가 1억 1,600만 원보다 큽니다.

전입이 2022년 5월 10일이니 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 최선순위는 2024년 12월 13일이고요. 2년 7개월 앞섭니다. 대항력이 있습니다.

그러면 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 계산해 보면 이렇게 됩니다.

낙찰가	임차인 배당	인수액	내는 총액
955만	926만	1억 2,407만	1억 2,502만
3,000만	2,910만	9,590만	1억 2,590만
5,000만	4,850만	7,650만	1억 2,650만

낙찰가를 얼마로 쓰든 1억 2,500만 원 언저리입니다. 0원에 받아도 보증금은 그대로 남습니다. 그러니 8%든 4%든 의미가 없습니다.

이 구조는 인수 물건 편에서 다뤘던 것과 같습니다. 다만 여기는 일곱 번을 돌고도 안 팔린 극단적인 사례입니다.

그럼 이 집의 값은 얼마인가

국토교통부 실거래가를 열어 봤습니다. 같은 단지에서 2025년 이후 일곱 건이 거래됐는데, 그중 한 줄이 결정적이었습니다.

거래시점	전용	층	거래금액	㎡당
2026.08.20	22.476㎡	13층	8,200만	365만
2026.08.05	25.47㎡	6층	8,500만	334만
2025.11.25	26.80㎡	6층	8,000만	299만
2025.11.05	22.476㎡	13층	9,200만	409만
2025.06.11	22.476㎡	15층	9,500만	423만

2026년 8월 5일 거래는 전용 25.47㎡, 6층입니다. 739호와 전용면적이 소수점까지 같고 층은 한 층 아래입니다. 한 달 전에 8,500만 원에 팔렸습니다.

정리하면 시세는 8,500만 원인데 실제로 내는 돈은 1억 2,500만 원입니다.

시세보다 4,000만 원을 더 내는 셈입니다. 여덟 번을 돌아도 안 팔리는 게 당연했습니다.

1602호는 어디쯤 와 있나

그러면 같은 건물의 1602호는 어떨까요. 명세서를 똑같이 열어 봤습니다.

항목	기재
최선순위 설정	2024.12.17. 압류
전입신고일자	2022.2.18
보증금	95,000,000원
비고	신청채권자로서 주택임차권등기일은 2024.3.4.임

똑같습니다. 대항력 있는 임차인(2년 10개월 앞섭니다)이 있고, 그 임차인이 신청채권자입니다. 보증금은 9,500만 원이고요.

실질 매수가를 계산하면 낙찰가와 무관하게 9,600만 원 언저리에 고정됩니다. 같은 단지 2026년 8월 단가로 환산한 이 집의 시세는 8,500만 원 정도입니다. 역시 시세를 넘습니다.

739호는 1602호의 미래일 수 있습니다. 1602호는 이제 한 번 유찰됐을 뿐입니다. 같은 병을 앓고 있고, 시차만 다릅니다.

대지권 이야기가 하나 더 있습니다

두 물건 다 대지권이 등기부에 없습니다. 그런데 명세서 문구가 미묘하게 다릅니다.

• 739호: 「대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함함. 처인구 회신서에 따르면 토지에 대한 취득세가 납부됨」
• 1602호: 「대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨」

739호는 적어도 취득세가 납부됐다는 근거가 붙어 있는데, 1602호는 그마저 없습니다. 값만 놓고 보면 1602호가 덜 떨어진 물건이지만, 서류만 놓고 보면 오히려 1602호 쪽 기재가 불리합니다.

739호에는 특이사항이 하나 더 있습니다. 요항표에 「2021.10.05 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경」이라 적혀 있습니다. 생활형 숙박시설을 주거로 쓰는 문제가 한동안 논란이었던 걸 생각하면, 이 이력도 값에 영향을 줬을 겁니다.

사남매아빠의 시선 — 25㎡짜리 오피스텔은 여섯 식구가 살 집은 아닙니다. 그런데도 이 두 물건을 끝까지 들여다본 건, 「싸 보이는 것」과 「싼 것」이 다르다는 걸 이만큼 분명하게 보여주는 사례를 본 적이 없어서입니다. 955만 원이라는 숫자만 보면 누구나 혹합니다. 저도 처음엔 그랬고요. 명세서를 열기 전까지는요. 아이들 방 개수를 세다가 여기까지 왔는데, 배운 건 결국 숫자 하나만 보고 움직이면 안 된다는 쪽이었습니다.

두 물건 정리

	739호	1602호
최저가	955만 (8.2%)	7,070만 (70%)
보증금(인수)	1억 2,500만	9,500만
실질 매수가	약 1억 2,500만	약 9,600만
추정 시세	8,500만	8,500만
차이	+4,000만	+1,100만
대지권	미등기·취득세 납부 확인	미등기·유무 불명
기일	2026.09.15	2026.09.14

둘 다 실질 매수가가 시세를 넘습니다. 값이 싸 보이는 쪽이 오히려 더 많이 냅니다.

입찰 전에 걸리는 점

• 두 물건 모두 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수 대상입니다. 낙찰가를 낮춰도 총액은 안 줄어듭니다
• 대지권이 등기부에 없습니다. 이전 절차와 비용을 따로 확인해야 합니다
• 739호는 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경된 이력이 있습니다
• 739호는 확정지번이 부여되지 않은 상태라고 요항표에 적혀 있습니다
• 명세서 작성일 이후에도 등기는 바뀔 수 있습니다

기일과 법정

	739호	1602호
사건	2024타경101239	2025타경55541
매각기일	2026.09.15 (화) 10:00	2026.09.14 (월) 10:00
장소	수원지방법원 제101호 법정	광교신청사 제101호 경매법정
보증금	955,300원	7,070,000원
매각결정기일	2026.09.22	2026.09.21

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2024 / 101239 (경매4계) · 수원지방법원 / 2025 / 55541

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 매각물건명세서(2026.08.27 / 2026.08.24 작성, 2026.09.08 열람) · 감정평가요항표 · 국토교통부 실거래가 자료제공. 2026.09.08 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.