왕산리 상가주택 경매 — 등기부와 현황이 달랐다

경매 서류를 읽다 보면 같은 건물을 두고 문서마다 다르게 적어놓은 경우를 만납니다. 오늘 본 물건이 그랬습니다. 등기부에는 단독주택인데 건축물대장과 실제 현황은 근린생활시설이었어요.

용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41 가동. 2025타경56465입니다.

같은 건물인데 서류마다 1층 용도가 다르게 적혀 있다

법원이 먼저 짚어놨습니다

물건비고에 이렇게 적혀 있습니다.

- 일괄매각
- 목록2. 건물 1층은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설임(감정평가서 참조)

감정평가요항표의 「공부와의 차이」 항목에도 같은 내용이 반복됩니다. 그리고 이용상태는 이렇게 적혀 있습니다.

1층 : 근린생활시설(상호명 기재) · 2~3층 : 주택으로 이용중임

즉 등기부만 보면 3층짜리 단독주택인데, 실제로는 1층에 사무실이 있고 위층에 사람이 사는 상가주택입니다.

이런 불일치가 왜 중요하냐면, 대출·세금·용도변경에서 다르게 취급될 수 있기 때문입니다. 주택이냐 상가냐에 따라 취득세율도 다르고, 은행이 담보로 잡을 때 보는 기준도 다릅니다. 저도 여기까지는 알아봤지만 구체적으로 어떻게 갈리는지는 확인하지 못했습니다. 실제로 입찰하실 분이라면 세무·대출 상담을 먼저 받으셔야 할 부분입니다.

임차인이 다섯 명입니다

다가구주택이라 세대가 여럿입니다. 당사자 명단이 이렇습니다.

구분	수
임차인	5명 (개인 3명 + 외국인 1명 + 법인 1명)
가압류권자	8곳
교부권자	4곳
배당요구권자	5건
소유자	법인과 개인 두 명

법인 임차인은 1층 근린생활시설을 쓰는 곳으로 보입니다. 나머지는 2~3층 주택 세대일 테고요.

다가구주택 경매가 어려운 이유가 여기 있습니다. 세대마다 전입일이 다르고 확정일자가 다르고 보증금이 다릅니다. 각각의 대항력을 따로 판정해야 하고, 선순위 임차인이 한 명이라도 있으면 그만큼 인수가 생깁니다.

문건접수내역을 보니 임차인 다섯 중 최소 세 명이 배당요구를 했습니다. 나머지가 왜 안 했는지, 배당요구를 안 한 사람 중에 선순위가 있는지는 명세서를 봐야 알 수 있습니다. 9월 25일쯤 공개됩니다.

가압류가 여덟 건이라는 것도 눈에 걸렸습니다. 소유자의 채무 상태가 그만큼 나쁘다는 신호입니다.

재건축은 쉽지 않아 보입니다

토지이용계획을 보다가 익숙하지 않은 항목을 발견했습니다.

역사문화환경보존지역(문화재보존영향 검토대상구역)

문화재 인근이라 신축이나 증축, 대수선을 할 때 문화재 영향 검토를 받아야 하는 구역입니다. 낡은 건물을 헐고 다시 짓는 그림을 그린다면 이게 큰 제약이 됩니다.

여기에 접도 조건도 좋지 않습니다. 남측 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만)로 분류돼 있고요. 4미터면 차 두 대가 비껴가기 어려운 폭입니다.

그 밖에 상대보호구역(학교 인근), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역이 걸려 있습니다.

물건 자체는

항목	내용
토지	대 196㎡ (약 59평)
건물	철근콘크리트 3층 — 1층 51.9 + 14 + 2층 90.74 + 3층 90.74 = 약 247.38㎡ (약 75평)
외벽	석재붙임
설비	위생·급배수·난방 (승강기 언급 없음)
용도지역	제2종일반주거지역

위치는 왕산초등학교 동측 인근입니다. 학교가 가까운 건 장점이지만, 이 물건은 실거주보다 임대를 목적으로 하는 성격이라 그 장점이 크게 작용할지는 모르겠습니다.

기일은 한 번 유찰됐습니다. 감정가 7억 7,258만원에서 5억 4,081만원(70%) 으로 내려왔고, 10월 2일이 2회차입니다.

사남매아빠의 시선

이 물건은 저희가 볼 물건이 아니라는 결론을 비교적 빨리 냈습니다. 이유는 값보다 성격 이었어요.

1층에 사무실이 있고 2~3층에 세입자가 있는 건물은 임대수익을 목적으로 사는 물건입니다. 저는 우리 여섯 식구가 들어가 살 집을 찾고 있으니 애초에 방향이 다릅니다.

그런데 서류를 덮기 전에 하나 배운 게 있습니다. 경매 목록에서는 이 물건이 "단독주택·다가구주택"으로 뜹니다. 용도만 보고 "아, 단독주택이구나" 하고 넘겼다면 1층이 사무실이라는 걸 몰랐을 거예요. 등기부와 현황이 다르다는 것도요.

법원이 물건비고에 굳이 그 문장을 적어둔 건 그만큼 중요하다는 뜻입니다. 물건비고는 광고 문구가 아니라 법원이 미리 알려주는 주의사항이라는 걸 오늘 여러 물건을 보면서 확실히 알았습니다.

임차인이 다섯 명이라는 것도 마찬가지입니다. 숫자만 보면 "세입자가 많네" 정도지만, 실제로는 다섯 사람의 권리를 각각 따져야 계산이 시작된다는 뜻입니다. 다가구주택 경매가 왜 어렵다고들 하는지 알겠더군요.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경56465 (부동산임의경매)
소재지	용인시 처인구 모현읍 왕산리 484-41 가동
매각 대상	토지 196㎡ + 건물 3층 약 247.38㎡ (일괄)
이용 현황	1층 근린생활시설 · 2~3층 주택
감정가 / 최저가	7억 7,258만 / 5억 4,081만 (70%)
입찰보증금	5,408만 1,000원
매각기일	2026.10.02 (금) 10:00
매각 장소	수원지방법원 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매15계

이 물건을 실제로 검토하신다면 확인할 게 많습니다.

• 매각물건명세서(9월 25일쯤) — 임차인 다섯 명 각각의 전입일·확정일자·보증금·배당요구
• 1층 용도 불일치 — 대출과 세금에 어떻게 작용하는지
• 역사문화환경보존지역 제한 내용 — 증축·대수선 가능 범위
• 1층 상가 임대 조건 — 법인 임차인의 계약 상태

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※ 사건 정보와 감정평가요항표는 법원경매정보에서 직접 읽고 옮겼습니다. 감정평가서 원본은 이번에 열람하지 못했고, 실거래 시세도 조사하지 않았습니다. 매각물건명세서가 공개되기 전이라 임차인들의 권리관계는 확인하지 못한 상태입니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56465 (경매15계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.