유방동 성웅아파트 경매 — 초등학교 도보 30분

같은 법정동이면 생활권도 비슷하겠거니 생각했습니다. 그런데 유방동 안에서 두 단지를 재봤더니 초등학교까지 거리가 여덟 배 차이가 났습니다.

용인시 처인구 유방동 181, 성웅아파트 102동 1304호. 2025타경56075입니다.

감정평가서가 이렇게 정직할 수도 있습니다

먼저 좋았던 이야기부터 하겠습니다.

감정평가서 앞부분에는 "이 값이 어디서 나왔는지"를 적는 자리가 있습니다. 저는 이 대목을 볼 때마다 조금 긴장하는데, 다른 단지의 오래된 거래를 끌어다 쓴 경우를 몇 번 봤기 때문입니다.

이 물건은 달랐습니다.

항목	내용
적용사례	유방동 181 성웅아파트 10층, 전용 59.92㎡
거래금액	1억 7,300만 (2025.04.24)
자료 출처	등기사항전부증명서
시점수정	0.99700
가치형성요인	1.020 (13층이 10층보다 층별효용 우세)
결과	1억 7,600만

같은 단지, 같은 평형, 두 달 전 거래를 사례로 썼습니다. 층 차이만 요인으로 보정했고요.

국토부 실거래 자료로 대조해 봤더니 그 거래가 실제로 있었습니다. 2025년 4월 24일, 102동 10층, 1억 7,300만원. 숫자가 정확히 맞았어요.

감정평가서에 딸린 참고자료도 성실했습니다. 인근 실거래 두 건(14층 1억 7,000만, 6층 1억 8,000만)과 평가전례 한 건이 함께 적혀 있었는데, 그 평가전례가 2023년에 이 아파트 11층을 경매 목적으로 평가한 기록이더군요. 같은 아파트가 3년 전에도 경매에 나왔던 겁니다. 당시 감정가는 1억 8,400만원이었습니다.

같은 동, 같은 층이 넉 달 전에 팔렸습니다

이 단지는 거래가 많습니다. 국토부 자료에 55건이 잡혔어요. 전용 59.92㎡ 단일 평형에 101·102·103동 세 개 동, 1998년 준공입니다.

2026년 거래만 추리면 이렇습니다.

계약일	동	층	거래금액
2026.02.28	103동	18	1억 8,000만
2026.04.03	102동	1	1억 5,000만
2026.05.06	102동	13	1억 8,000만
2026.05.26	101동	7	1억 6,300만
2026.06.19	102동	9	1억 5,800만
2026.07.15	—	16	1억 9,300만
2026.08.11	—	9	1억 6,700만

가운데 굵은 줄이 대상과 같은 102동 13층입니다. 올해 5월에 1억 8,000만원에 팔렸어요.

기준	금액	최저가 대비
같은 동·층 실거래 (2026.05)	1억 8,000만	최저가는 68.4%
2026년 평균 (9건)	약 1억 6,840만	73.2%
감정평가액	1억 7,600만	70%
2회차 최저매각가격	1억 2,320만	—

층에 따라 값이 뚜렷하게 갈립니다. 1층이 1억 5,000만원, 13층이 1억 8,000만원, 16층이 1억 9,300만원이에요. 13층은 위쪽에 속합니다.

그런데 초등학교가 멉니다

감정평가요항표에 이런 문장이 있었습니다.

중학교와 역은 13분인데 초등학교만 30분이다

본건은 용인성산초등학교 북서측 원거리에 위치하며…

"원거리"라는 말이 걸려서 카카오맵으로 직접 재봤습니다.

목적지	도보	거리
둔전역 (에버라인)	13분	832m
영문중학교	13분	776m
둔전제일초등학교	28분	1.9km
용인성산초등학교	30분	1.9km

중학교는 13분인데 초등학교는 28~30분입니다. 유방동 안에 초등학교는 용인성산초 하나뿐이고, 포곡읍 쪽 둔전제일초도 비슷하게 멉니다.

제가 놀란 건 다음이었습니다. 얼마 전에 정리한 시티파크도 같은 유방동인데, 그 단지는 용인성산초까지 도보 4분(237m) 이었거든요. 같은 법정동에서 4분과 30분이라니.

지도를 열어보니 이유를 알겠더군요. 성웅아파트는 유방동 북서쪽 끝, 포곡읍 경계에 있습니다. 시티파크는 남쪽 학교 옆이고요. 지번이 같은 동이라도 생활권은 완전히 다른 겁니다.

배정 학교는 학구도에 따라 정해지니 가깝다고 그 학교로 가는 것도 아닙니다. 통학버스가 서는지, 그 1.9km 구간에 인도가 이어지는지는 직접 걸어봐야 알 것 같습니다.

단지 안에 작은도서관이 둘 있습니다

지도를 뒤지다가 발견한 건데, 이 단지 안에 시설이 꽤 있었습니다.

• 초록별어린이집 (101동)
• 지구별작은도서관 (103동 1층) · 다니엘작은도서관 (상가동 2층) — 작은도서관이 두 곳
• 노인정 · 전기차충전소 · 단지 내 상가동

271세대 3개동짜리 단지에 작은도서관이 둘이면 많은 편입니다. 아이 키우는 집에는 반가운 시설이에요. 초등학교가 먼 걸 이걸로 상쇄할 수는 없지만요.

감정평가서 사진으로 본 단지는 1998년식치고 관리가 나쁘지 않았습니다. 지상 주차장에 조경수가 서 있고 경비 초소가 있었습니다.

방 셋에 확장형 발코니

항목	내용
전용면적	59.92㎡ (약 18평)
구조	침실 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 1 · 다용도실 · 수납창고
발코니	3곳
층	18층 중 13층
세대 배치	13층에 1301~1306 여섯 세대, 1304호는 중간
1층	바닥면적 16.84㎡ — 사실상 전부 필로티 주차장

18평에 방이 셋입니다. 1998년식 소형 아파트의 전형적인 구성이에요. 욕실은 하나입니다.

설비는 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전이 갖춰져 있고, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시입니다.

눈여겨본 것 두 가지

첫째, 청구금액이 3,074만원뿐입니다. 감정가 1억 7,600만원짜리를 3,000만원 남짓한 채권으로 경매에 넣었습니다. 집행권원은 안산지원 이행권고결정이에요. 소유자가 이 돈을 갚으면 취하될 수 있는 구조입니다.

둘째, 그런데 중복사건이 붙어 있습니다. 2026년 5월에 농협이 근저당권자로 별도 경매를 신청했습니다(2026타경51996). 앞 사건이 취하돼도 중복사건으로 절차가 이어집니다. 소액 채권 하나 정리한다고 끝나지 않는다는 뜻이에요.

사남매아빠의 시선

"같은 동네"라는 말을 저는 너무 쉽게 썼던 것 같습니다.

시티파크를 정리할 때 유방동 물건은 초등학교가 가깝구나 하고 머릿속에 넣어뒀는데, 같은 유방동인 이 단지는 30분이었습니다. 법정동은 행정 구역일 뿐이고, 아이가 걸어 다니는 거리는 지번마다 다릅니다.

경매 목록에서 "유방동 아파트"라는 줄만 보고 판단했다면 완전히 틀렸을 겁니다. 거리는 반드시 길찾기로 재야 한다는 걸 다시 확인했어요. 지도를 눈으로 보고 어림하는 것도 위험합니다. 예전에 좌표로 계산했다가 실제 거리의 두 배로 잘못 적은 적이 있어서 더 조심하게 됐습니다.

아이가 어린 집이라면 이 물건은 초등학교가 결정적입니다. 반대로 중학생 이상이거나 아이가 없는 집이라면 영문중 13분, 둔전역 13분이라는 조건이 나쁘지 않습니다. 같은 집도 사는 사람에 따라 다르게 읽힙니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경56075 (부동산강제경매) · 중복 2026타경51996
소재지	용인시 처인구 유방동 181 성웅아파트 102동 1304호
전용면적	59.92㎡ (18층 중 13층)
준공	1998년
감정가 / 최저가	1억 7,600만 / 1억 2,320만 (70%)
입찰보증금	1,232만원
매각기일	2026.10.02 (금) 10:00
매각 장소	수원지방법원 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매15계

매각물건명세서는 기일 1주 전인 9월 25일쯤 공개됩니다. 임차인 관련 문건이 하나도 없는 게 확인되긴 했지만, 최선순위 설정일은 명세서를 봐야 확정됩니다.

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※ 사건 정보와 요항표는 법원경매정보에서, 감정평가 근거는 감정평가서 원본(은율감정평가사사무소, 기준시점 2025.05)에서 직접 옮겼습니다. 거래 자료는 2026년 9월 5일 국토교통부 공개시스템에서 받았고, 도보 시간은 같은 날 카카오맵 길찾기로 쟀습니다. 도면과 사진은 감정평가서에서 인용했습니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56075 (경매15계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.