이동읍 에이스카운티 경매 — 인수해도 싼 경우

인수 물건은 무조건 피하라는 말을 많이 듣습니다. 저도 그렇게 알고 있었어요. 그런데 오늘 처인구 물건을 여러 건 나란히 놓고 계산해 보니, 인수를 떠안고도 시세보다 싸게 사게 되는 경우가 있었습니다.

용인시 처인구 이동읍 천리, 에이스카운티아파트 107동 1104호. 2025타경56160입니다.

법원이 보증금 액수를 적어놨습니다

인수 물건을 볼 때 제일 답답한 게 "보증금이 얼마인지 모른다"는 점이었습니다. 청구금액으로 짐작하거나 명세서를 기다려야 했거든요.

이 물건은 다릅니다. 법원이 물건비고에 숫자를 그대로 박아놨습니다.

"신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망"

2억 6,000만원. 추정할 필요가 없습니다. 덕분에 계산이 깔끔해졌습니다.

다섯 번 떨어져서 24%까지 왔습니다

기일	최저매각가격	비율	결과
2026.04.27	2억 8,000만	100%	유찰
2026.06.02	1억 9,600만	70%	유찰
2026.07.08	1억 3,720만	49%	유찰
2026.08.21	9,604만	34%	유찰
2026.09.28	6,722만	24%	예정

인수 문구가 붙은 물건이 걷는 전형적인 길입니다. 값이 아무리 내려가도 사람이 안 붙어요.

계산해 보니 결과가 달랐습니다

보증금 2억 6,000만원으로 계산하면 이렇습니다.

인수액을 다 더해도 같은 동·층 실거래보다 2,400만원 낮다

항목	금액
최저가 낙찰	6,722만
경매비용 등 차감 후 임차인 배당 (추정)	약 6,420만
인수액 = 2억 6,000만 − 6,420만	약 1억 9,580만
실제로 내는 총액	약 2억 6,300만

여기까지는 다른 인수 물건과 똑같습니다. 낙찰가를 낮춰도 총액은 2억 6,300만원에서 안 움직입니다.

다른 건 시세였습니다.

같은 동, 같은 층이 두 달 전에 팔렸습니다

이 단지는 거래가 아주 활발합니다. 국토부 자료를 뽑아보니 전체 77건, 그중 대상과 같은 64.535㎡가 32건이었습니다. 지금까지 본 단지 중에 표본이 제일 넉넉했어요.

2026년 거래만 추리면 이렇습니다.

계약일	동	층	거래금액
2026.01.06	107동	14	2억 8,250만
2026.01.22	107동	3	2억 7,000만
2026.02.23	109동	5	2억 8,500만
2026.06.21	109동	6	2억 7,000만
2026.07.01	109동	13	2억 5,700만
2026.07.02	109동	15	2억 5,500만
2026.07.17	107동	11	2억 8,700만

마지막 줄을 보고 잠깐 멈췄습니다. 107동 11층. 대상이 107동 1104호니까 같은 동, 같은 층입니다. 올해 7월, 두 달 전 거래예요. 이렇게 딱 맞는 사례를 찾은 건 처음이었습니다.

비교	금액	차이
실제로 내는 총액	약 2억 6,300만	—
같은 동·층 실거래 (2026.07)	2억 8,700만	2,400만원 싸다
2026년 평균 (7건)	약 2억 7,240만	940만원 싸다
감정평가액	2억 8,000만	1,700만원 싸다

인수를 다 떠안고도 시세보다 낮습니다.

왜 여기만 다를까

오늘 본 다른 인수 물건들과 비교해 봤더니 이유가 하나로 모였습니다.

물건	감정가와 시세의 관계	인수 후 결과
모현읍 소아르힐	감정가가 시세보다 38% 높음	총액이 시세를 넘음
김량장동 아이홈 302호	감정가 ≒ 시세	총액이 시세를 넘음
에이스카운티	감정가 ≒ 시세 (거의 정확)	총액이 시세보다 낮음

감정가가 시세를 제대로 반영한 물건일수록 인수를 떠안아도 계산이 맞습니다. 감정가가 부풀려진 물건은 유찰이 반복돼도 답이 안 나오고요.

생각해 보면 당연한 일입니다. 인수액은 보증금에서 배당을 뺀 값이고, 배당은 낙찰가에서 나옵니다. 낙찰가의 천장은 감정가고요. 감정가가 실제 값보다 높게 매겨져 있으면 그 오차만큼 손해가 고정됩니다.

취득세가 낙찰가 기준이라는 점

계산하다가 하나 더 발견했습니다. 취득세는 낙찰가를 기준으로 매깁니다.

경우	과세표준	취득세(1.1%)
시세로 그냥 매매	2억 8,700만	약 316만원
경매로 낙찰	6,722만	약 74만원

240만원 차이입니다. 인수 물건의 잘 안 알려진 이점이에요.

다만 인수한 보증금이 취득가액에 들어가느냐는 실무상 다툼이 있다고 합니다. 저도 여기까지는 확인을 못 했으니 참고 재료로만 보시고, 실제로 입찰하실 거면 세무 상담을 먼저 받으시는 게 맞습니다.

그런데 결정적인 문제가 있습니다

계산이 맞는다고 살 수 있는 건 아니었습니다.

항목	금액
입찰보증금	673만
낙찰 잔금	약 6,050만
인수 보증금	약 1억 9,580만
총 소요	약 2억 6,400만

경락잔금대출은 낙찰가 6,722만원을 기준으로만 나옵니다. 인수한 보증금 1억 9,580만원은 대출 대상이 아니에요. 결국 2억 가까이를 현금으로 준비해야 합니다.

저희 형편으로는 안 됩니다. 계산은 맞는데 손이 안 닿는 물건이었어요.

집과 동네는 어떤가

항목	내용
전용면적	64.535㎡ (약 19.5평)
구조	방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 2 · 다용도실 · 현관 · 발코니
층	15층 중 11층
설비	위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화설비

감정평가요항표에서 눈에 띈 건 교통을 "양호" 라고 적은 대목이었습니다. 제가 본 물건 대부분이 "보통"이었는데 여기만 양호더라고요. 중로1류와 소로3류에 접하고 도로 상태도 양호하다고 되어 있습니다.

주변은 천리삼거리 북측이고 초등학교(용천·이동)와 골프장 두 곳이 인근에 있습니다. 다만 이동읍은 처인구 남부라 용인 도심(김량장동·역북동)과는 생활권이 다릅니다. 저는 입찰 대상이 아니라고 봐서 도보 거리는 재지 않았습니다.

규제도 가벼운 편이었습니다. 오늘 본 처인구 물건 대부분에 수질보전특별대책지역과 자연보전권역이 걸려 있었는데 여기는 없었습니다. 이동읍이 처인구 남쪽이라 규제 구역이 다르더군요.

사남매아빠의 시선

"인수 물건은 피해라"라는 말을 저는 규칙처럼 외우고 있었습니다. 그런데 이 물건을 계산하고 나서 그 말이 좀 게으른 조언이라는 생각이 들었어요.

정확히는 이렇게 말해야 맞습니다. "감정가가 시세보다 높은 인수 물건은 피해라."

인수 물건이 위험한 건 인수 자체가 아니라, 인수액이 낙찰가와 무관하게 고정되기 때문입니다. 그래서 시세보다 비싸게 사게 되는 구조가 만들어지는 거고요. 그 구조가 성립하지 않으면, 즉 감정가가 시세와 맞으면 계산은 달라집니다.

물론 남는 문제가 있습니다. 2억을 현금으로 낼 수 있느냐, 그리고 명도를 감당할 수 있느냐. 이 물건은 소유자에게 개시결정이 폐문부재로 갔고 공시송달을 세 번이나 신청했습니다. 소유자 소재가 불명하다는 뜻이라, 명도가 순탄하지 않을 가능성이 있습니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경56160 (부동산강제경매)
소재지	용인시 처인구 이동읍 천리 1142 에이스카운티아파트 107동 1104호
전용면적	64.535㎡ (15층 중 11층)
감정가 / 최저가	2억 8,000만 / 6,722만 (24%)
입찰보증금	672만 2,800원
매각기일	2026.09.28 (월) 10:00
매각 장소	광교신청사 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매12계

매각 장소가 수원 본원이 아니라 광교신청사입니다. 헛걸음하지 않으시려면 확인하고 가셔야 합니다.

명세서는 기일 1주 전인 9월 21일쯤 공개됩니다. 전입일과 확정일자가 거기 나오면 배당 순서가 정확해지고, 인수액 계산도 확정됩니다.

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※ 사건 정보는 법원경매정보의 사건내역·기일내역·문건접수내역과 물건상세 요항표에서 옮겼습니다. 거래 자료는 2026년 9월 5일 국토교통부 공개시스템에서 받았습니다. 배당액은 제가 추정한 값이고 실제 배당은 법원이 정합니다. 감정평가서 원본은 열람하지 못했습니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56160 (경매12계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.