김량장동 아이홈 302호 경매 — 위아래 집이 갈렸다

같은 건물, 같은 평형, 같은 집주인, 같은 보증금. 감정가까지 거의 똑같습니다. 그런데 한 집은 인수할 게 없고 다른 한 집은 있습니다.

용인시 처인구 김량장동 아이홈 102동. 2층 202호와 3층 302호가 같이 경매에 나와 있습니다. 202호는 지난번에 정리한 적이 있고, 오늘은 그 윗집인 302호 이야기입니다. 2025타경55961입니다.

같은 건물 위아래 집. 숫자는 거의 붙어 있는데 마지막 두 줄만 다르다

두 집을 나란히 놓아봤습니다

항목	202호 (2025타경56661)	302호 (이 물건, 2025타경55961)
전용면적	45.80㎡	45.80㎡
집주인	박○○	박○○ (같은 사람)
보증금	2억 3,500만	2억 3,500만
감정가	2억 2,000만	2억 2,016만
3회차 최저가	1억 780만 (49%)	1억 788만 (49%)
확약서	2026.4.16 제출	없음
인수	없음	잔액을 매수인이 인수

숫자가 거의 붙어 있습니다. 한 집주인이 위아래 두 채를 갖고 있었고 둘 다 전세보증 사고가 났으니 당연한 일이에요.

차이는 서류 한 장입니다.

확약서 한 장의 무게

두 집 모두 전세보증 사고가 나서 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 물어주고 채권을 넘겨받았습니다. 그리고 그 기관이 경매를 신청했고요.

문제는 세입자에게 대항력이 있다는 겁니다. 낙찰자가 와도 보증금을 받기 전엔 안 나가도 되는 힘이죠. 경매 대금에서 다 못 받으면 남은 금액은 낙찰자가 물어줘야 합니다.

202호에서는 보증기관이 이런 확약서를 냈습니다.

우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다

배당은 받되 낙찰자에게는 청구하지 않겠다는 약속입니다. 이 한 장으로 202호의 인수는 0이 됐습니다.

302호에는 아직 그 서류가 없습니다. 문건접수내역을 처음부터 끝까지 훑어봤는데 확약서 관련 기록이 없었어요. 그래서 법원 물건비고에 이 문구가 그대로 남아 있습니다.

"매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."

지금 값으로 사면 얼마를 내게 되나

보증금을 청구금액인 2억 3,500만원으로 놓고 계산했습니다. (명세서가 아직 안 나와 추정입니다.)

낙찰가	배당 추정	인수액 추정	실제 총액
1억 788만 (3회차)	약 1억	약 1억 3,500만	약 2억 4,300만
1억 5,411만 (2회차)	약 1억 4,600만	약 8,900만	약 2억 4,300만

낙찰가를 낮춰도 총액이 2억 4,300만원 근처에서 안 움직입니다. 인수액이 그만큼 늘어나니까요.

그러면 시세는 얼마일까요. 이게 좀 곤란했습니다. 아이홈은 실거래가 딱 한 건뿐이더라고요.

계약일	전유㎡	층	거래금액	거래유형
2024.10.10	54.11	2	2억 5,500만	직거래

면적도 다르고 직거래라 그대로 쓰기 어려웠습니다. 그래서 바로 옆 블록 단지를 참고했습니다. 이 물건의 대지권에는 186-45와 186-54 도로가 들어가는데, 제가 얼마 전에 정리한 해비치타운도 대지권 구성이 똑같았습니다. 두 단지가 같은 186번지대의 이웃이고 준공도 비슷합니다.

해비치타운의 중개거래는 ㎡당 393만원과 399만원이었습니다. 이걸 45.80㎡에 대입하면 약 1억 8,100만원, 아이홈 자체 거래 단가로는 약 2억 1,600만원이 나옵니다.

어느 쪽으로 계산해도 실제 총액 2억 4,300만원이 더 큽니다. 지금 조건으로는 살 이유가 없다는 뜻이에요.

그런데 확약서가 나오면 어떻게 될까

여기서 궁금해졌습니다. 202호처럼 나중에 확약서가 나오면 302호도 인수가 사라질 텐데, 그러면 1억 788만원에 2억짜리 집을 사는 셈 아닌가?

오늘 다른 물건을 보다가 그 답을 우연히 찾았습니다. 김량장동 우원아파트(2024타경89971)가 정확히 그 길을 갔더라고요.

기일	최저가
2026.06.08	3,481만 (24%) — 인수 때문에 여기까지
2026.06.09	보증기관이 확약서 제출
2026.07.13	1억 4,500만 (100%) — 감정가부터 다시

확약서가 나오자 법원이 매각조건 변경으로 보고 값을 처음으로 되돌렸습니다.

그러니까 "확약서 나올 때까지 기다렸다가 싸게 줍자"는 계산은 성립하지 않습니다. 기다린 보람 없이 100%부터 다시 봐야 하니까요. 저는 이 두 사건을 나란히 보고서야 그걸 알았습니다.

집은 어떤가

항목	내용
전용면적	45.80㎡
용도	도시형생활주택(단지형 다세대)
구조	4층 건물 중 3층
대지권	186-43 대 2,544㎡ 외 도로 2필지
설비	위생·급배수·난방·승강기
외벽	석재붙임

감정평가요항표를 보니 집행관이 내부를 못 봤습니다. "폐문부재로 내부를 확인하지 못하였다"고 적혀 있어요. 그래서 이용 상태는 건축물현황도와 외관, 탐문으로 갈음했다고 합니다. 같은 평형인 202호 자료로 미루어 방 두 개짜리로 보입니다.

위치는 용인초등학교 북쪽입니다. 해비치타운을 정리할 때 이 동네를 실측해 뒀는데, 초등학교까지 도보 8분(519m), 에버라인 용인중앙시장역까지 10분(614m)이었습니다. 아이홈은 해비치타운 바로 위 블록이라 거의 같다고 보면 됩니다.

교부청구가 일곱 건 들어와 있는 것도 확인했습니다. 체납이 있다는 신호이고, 당해세가 먼저 배당되면 세입자 몫이 줄어 인수액은 오히려 커집니다.

사남매아빠의 시선

경매 서류를 보다 보면 "왜 이건 되고 저건 안 되지" 싶은 순간이 옵니다. 저는 그때마다 답이 물건 자체에 있을 거라고 생각했어요. 층이 다르니까, 향이 다르니까, 상태가 다르니까.

그런데 이 두 집은 물건이 똑같았습니다. 갈린 건 서류였어요. 보증기관이 한쪽에는 확약서를 냈고 다른 쪽에는 아직 안 냈다는 것, 그것뿐입니다.

경매에서 문건접수내역을 왜 봐야 하는지 이제 알겠습니다. 명세서에 적힌 결론만 보면 "인수 있음/없음"이지만, 그 결론이 어떻게 만들어졌는지는 문건 목록에 날짜별로 남아 있습니다. 그리고 그건 아직 바뀔 수 있는 것이기도 하고요.

그래서 이 물건에서 제가 할 일은 하나입니다. 9월 11일부터 17일까지, 기일 직전에 문건접수내역을 다시 보는 것. 확약서가 들어오면 성격이 완전히 달라지고, 안 들어오면 그냥 넘기면 됩니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경55961 (부동산강제경매)
소재지	용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 302호
용도	도시형생활주택(단지형 다세대)
전용면적	45.80㎡ (4층 중 3층)
감정가 / 최저가	2억 2,016만 / 1억 788만 (49%)
입찰보증금	1,078만 7,800원
매각기일	2026.09.18 (금) 10:00
매각 장소	수원지방법원 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매2계

매각물건명세서는 9월 11일쯤 공개됩니다. 보증금 확정액과 전입일이 거기서 나옵니다.

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※ 이 글의 숫자는 법원경매정보의 사건내역·기일내역·문건접수내역과 물건상세의 감정평가요항표를 직접 읽어 옮겼습니다. 실거래는 2026년 9월 5일 국토부 자료로 확인했습니다. 감정평가서 원본은 이번에 열람하지 못해 내부 도면은 확인하지 못했습니다. 인수액은 청구금액을 보증금으로 본 추정치입니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 55961 (경매2계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.