김량장동 해비치타운 경매 — 감정가와 실거래의 차이

감정가라는 숫자를 저는 오래 믿었습니다. 나라에서 정한 감정평가사가 매긴 값이니 시세와 크게 다르지 않겠거니 했어요. 그런데 물건을 하나씩 뜯어볼수록 그게 아니더라고요. 이번 물건에서는 그 차이가 제가 본 것 중 가장 컸습니다.

용인시 처인구 김량장동, 해비치타운 씨동 203호. 2024타경96269입니다. 감정가 2억 1,900만 원에서 두 번 유찰돼 1억 731만 원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%입니다.

해비치타운 씨동 전경. 1층은 필로티 주차장이다. 출처: 감정평가서(미래자산감정평가사사무소) 19면

두 번이나 유찰된 이유를 찾다가 실거래를 뒤졌는데, 거기서 예상 못 한 걸 봤습니다.

감정평가서가 고른 사례는 다른 단지였습니다

감정평가서 여덟째 장에 「감정평가액의 산출 및 결정」이 있습니다. 감정평가사가 어떤 거래를 기준으로 값을 매겼는지 적어놓는 자리입니다.

여기 적힌 적용사례는 단 한 건이었습니다.

항목	내용
적용사례	김량장동 186-2 더이글링 4층
전유면적	46.30㎡ (대상보다 10.8㎡ 넓습니다)
거래시점	2023.07.28
거래금액	2억 8,000만 원
㎡당 단가	6,047,516원

여기에 시점수정률 0.98894를 곱했습니다. 2023년 7월부터 2024년 11월까지 이 지역 빌라 값이 1.1%만 내렸다고 본 겁니다.

두 가지가 걸렸습니다. 하나는 대상이 해비치타운인데 사례는 더이글링이라는 다른 단지라는 것. 다른 하나는 거래시점이 2023년 7월인데 감정 기준시점은 2024년 11월, 지금은 2026년 9월이라는 것입니다.

그래서 해비치타운 자체의 거래를 직접 찾아봤습니다.

같은 단지 거래는 네 건뿐이었습니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 김량장동 연립·다세대 매매를 2022년부터 훑었습니다. 해비치타운으로 잡힌 거래는 네 건이 전부였어요.

계약일	전용㎡	층	거래금액	㎡당 단가	거래유형
2022.02.24	47.66	2	2억 7,500만	577만	직거래
2024.11.16	69.73	3	2억 7,400만	393만	중개거래
2026.03.25	50.12	5	2억 0,000만	399만	중개거래
2026.07.09	69.73	4	2억 9,500만	423만	직거래(법인→개인)

대상과 같은 35.48㎡ 거래는 한 건도 없었습니다. 그래서 ㎡당 단가로 환산해 봤습니다.

감정평가액 2억 1,900만 ÷ 35.48㎡ = 617만 원/㎡.

표에서 중개거래 두 건이 393만, 399만으로 거의 붙어 있는 게 눈에 들어왔습니다. 직거래 둘은 577만과 423만으로 벌어져 있는데, 직거래는 가족 간 거래나 법인 정리 같은 사정이 섞이기 쉬워서 시세로 보기 어렵다고 판단했습니다. 중개거래만 보면 이 단지 단가는 약 396만 원/㎡입니다.

기준	㎡당 단가	35.48㎡로 환산하면
감정평가액	617만	2억 1,900만
같은 단지 중개거래	약 396만	약 1억 4,050만
3회차 최저매각가	302만	1억 731만

감정가가 같은 단지 실거래 단가보다 56% 높습니다.

제가 제일 오래 들여다본 건 날짜였습니다. 감정 기준시점이 2024년 11월 14일인데, 그 이틀 뒤인 11월 16일에 같은 단지에서 393만 원/㎡ 거래가 있었습니다. 감정평가서는 이 거래를 쓰지 않고 1년 4개월 전 다른 단지 거래를 골랐습니다. 왜 그랬는지는 서류에 나와 있지 않습니다. 사례 선정 사유는 "인근 유사 구분건물"이라는 한 줄뿐이었어요.

준공 이후 흐름으로 보면 이렇습니다. 2022년 2월에 577만 원이던 단가가 2024년에 393만 원까지 내려왔고, 그 뒤로는 400만 원 언저리에서 멈춰 있습니다. 고점 대비 30% 정도 빠진 셈입니다.

왼쪽은 ㎡당 단가 비교, 오른쪽은 준공 이후 흐름. 국토부 실거래가와 감정평가서 수치로 직접 작성했다

다만 이 환산에는 한계가 뚜렷합니다. 거래가 네 건뿐이고, 보통은 작은 평형일수록 ㎡당 단가가 높은데 이 단지는 50㎡와 69㎡가 거의 같아서 35.48㎡가 더 비쌀 가능성도 있습니다. 층과 향, 확장 여부도 반영하지 못했고요. 그래도 감정가 2억 1,900만 원이 지금 시세라고 보기는 어렵겠다는 게 제가 내린 결론입니다.

방은 두 개였습니다

이 물건 자료를 받는 데 이틀이 걸렸습니다. 감정평가서 뷰어가 클릭을 전혀 받지 않아서 도면을 못 보고 있었거든요. 결국 다른 경로로 원본을 받아 열었는데, 내부구조도가 열여덟째 장에 있었습니다.

전용 35.48㎡에 침실 두 칸, 거실, 주방, 욕실 하나입니다. 열 평 남짓한 집에 방이 둘이면 좁을 텐데, 도면을 보니 확장형 발코니가 네 곳입니다. 거실 서쪽, 주방 북쪽, 침실 두 곳에 각각 붙어 있어서 숫자로 보이는 것보다는 넓겠다 싶었습니다.

항목	내용
구조	침실 2 · 거실 · 주방 · 욕실 1 · 현관
발코니	확장형 4곳 + 일반 1곳
면적	전용 35.48 · 공용 8.59 · 분양 44.07㎡ (전용률 80.5%)
세대 위치	2층 북동측 모서리, 같은 층에 201·202·203 세 세대
승강기	13인승 1대
1층	바닥면적 16.84㎡ — 사실상 전부 필로티 주차장

2021년 12월 준공이라 신축급입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지와 타일, 개별난방에 승강기가 있습니다. 사진으로 본 공동현관은 자동문에 우편함이 붙어 있었고, 세대 현관문에는 도어록이 달려 있었습니다.

제씨동 2층 호별배치도와 203호 내부구조도. 침실이 두 칸이다. 출처: 감정평가서 18면

한 가지 밝혀둘 것이 있습니다. 감정평가서에는 거실과 주방 내부 사진도 실려 있는데, 이 글에는 싣지 않았습니다. 살림살이가 그대로 찍혀 있어서요. 공개된 자료이긴 하지만 지금 그 집에 사는 사람이 있는데 그 안을 블로그에 옮기는 건 제 기준으로는 아니다 싶었습니다. 다만 그 사진이 존재한다는 사실 자체는 뒤에서 중요해집니다.

보증금 2억 1,500만이 걸려 있는데 인수는 0입니다

권리관계부터 보겠습니다. 매각물건명세서에 적힌 최선순위 설정은 2024년 11월 5일 경매개시결정입니다.

이게 무슨 뜻이냐면, 이 집에는 선순위 근저당이 없다는 겁니다. 담보대출 없이 전세보증금만 얹혀 있던 구조라 말소기준이 될 근저당이 아예 없고, 그래서 경매개시결정이 기준이 됐습니다. 결과적으로 그 이전에 전입한 사람은 모두 대항력 요건을 갖추게 됩니다.

점유자	전입일	확정일자	보증금	배당요구	대항력
임차권자(등기부)	2022.03.31	2022.03.02	2억 1,500만	—	있음
2024년 9월 전입자	2024.09.27	없음	미상	없음	형식상 있음
주택도시보증공사	2022.03.31 승계	2022.03.02	2억 1,500만	2025.01.21	승계

2022년 임차인의 보증금 2억 1,500만 원은 전세보증 사고가 나서 주택도시보증공사(HUG)가 채권을 넘겨받았습니다. 지금 경매를 신청한 것도 HUG입니다.

여기까지만 보면 낙찰자가 2억 1,500만 원을 떠안는 물건처럼 보입니다. 최저가가 1억 731만 원인데 인수액이 2억이 넘으면 아무도 못 삽니다. 그런데 명세서 비고란에 이런 문구가 있었습니다.

2026.05.26.자 주택도시보증공사로부터 '임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

HUG가 못 받은 돈을 낙찰자에게 청구하지 않겠다고 문서로 약속한 겁니다. 이 확약서로 2억 1,500만 원의 인수 부담은 정리됐습니다.

배당이 어떻게 될지 두 가지로 계산해 봤습니다. 최저가인 1억 731만 원에 팔리면 경매비용을 빼고 HUG가 1억 400만 원쯤 받아 1억 1,100만 원을 회수하지 못합니다. 감정가의 80%인 1억 7,520만 원에 팔려도 4,330만 원이 남습니다. 어느 쪽이든 HUG는 전액을 못 받는데, 확약서가 있으니 그 차액이 낙찰자에게 오지는 않는 구조입니다. (실제 배당은 법원이 정합니다. 위 숫자는 제가 추정한 값입니다.)

말소기준권리와 대항력이 무엇인지는 경매 공부 #1 대항력과 말소기준권리에 정리해 두었습니다.

그런데 2024년 9월에 또 한 사람이 전입했습니다

확약서가 있는데도 두 번이나 유찰됐습니다. 확약서는 첫 기일인 7월 3일보다 앞선 5월 26일에 이미 제출돼 있었는데도요. 설명이 안 되는 부분을 찾다가 표의 가운데 줄을 다시 봤습니다.

2024년 9월 27일 전입자. 이 사람이 이 물건에서 제일 어려운 대목입니다.

• 현황조사(2024.11.21)는 폐문부재였습니다. 집행관이 아무도 만나지 못하고 안내문만 붙이고 왔습니다
• 집행관은 전입세대확인서만 보고 "소유자가 아닌 세대주가 있으므로 일단 임차인으로 등재"했습니다. 실제 계약을 확인한 게 아닙니다
• 그래서 보증금·차임·계약기간이 전부 공란입니다
• 확정일자가 없어 배당을 받을 수 없고, 배당요구도 하지 않았습니다

전입은 있는데 확정일자가 없는 조합입니다. 배당은 못 받으면서 대항력만 남는, 낙찰자 입장에서는 가장 골치 아픈 형태예요. 만약 이 사람의 임대차가 인정되면 보증금 전액이 낙찰자 부담이 됩니다. 그 보증금이 얼마인지는 아무 서류에도 나와 있지 않습니다.

다만 실제로 인수까지 갈 가능성은 낮아 보인다는 게 제 짐작입니다. 근거는 이렇습니다.

1. 소유자와 성이 같습니다. 친족이 무상으로 사는 경우일 수 있습니다
2. 2024년 9월이면 이미 임차권등기가 붙어 있고 전세보증 사고가 난 집입니다. 이 상태에서 정상적인 보증금을 내고 새로 들어올 세입자를 떠올리기가 어렵습니다
3. 임차권등기 이후에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제도 받지 못합니다
4. 대항력을 주장하려면 계약과 보증금 지급 사실을 본인이 증명해야 합니다

그런데 앞에서 말한 내부 사진이 여기서 걸립니다. 현황조사는 폐문부재였는데 감정평가사는 내부에 들어가 찍었습니다. 누군가 문을 열어줬다는 뜻이고, 사진에는 생활 흔적이 뚜렷합니다. 사람이 실제로 살고 있었다는 정황입니다.

살고 있다는 것과 보증금을 냈다는 것은 다른 이야기입니다. 소유자 본인이나 가족이 사는 거라면 인수 문제는 생기지 않습니다. 감정평가요항표의 임대관계 칸도 "미상" 이라고만 적혀 있습니다. 내부까지 들어간 감정평가사도 임대차는 확인하지 못한 겁니다.

결국 여기는 제가 서류로 풀 수 있는 데까지 왔고, 그다음은 전입세대확인서와 현장의 몫입니다.

용인초까지 8분, 역까지 10분

위치는 김량장동 186-48, 용인초등학교 북쪽입니다. 카카오맵 길찾기로 직접 재봤습니다.

빨간 「본건」 표시가 대상 물건이다. 아래쪽에 용인초등학교, 위쪽 바로 옆 블록에 아이홈이 보인다. 출처: 감정평가서 17면 상세위치도
→ 카카오맵 로드뷰로 건물 앞 골목 보기

해비치타운 경기 용인시 처인구 학산로67번길 17

목적지	도보	거리
용인초등학교	8분	519m
용인중앙시장역(에버라인)	10분	614m
다보스병원	24분	1.4km

초등학교가 8분 거리인 건 아이 키우는 입장에서 좋은 조건입니다. 다만 배정 학교는 학구도에 따라 정해지므로 가깝다고 그 학교로 가는 건 아닙니다. 교육지원청 학구도 안내 서비스로 확인하셔야 합니다.

역까지 10분, 614m는 걸어서 다닐 만한 거리입니다. 에버라인은 기흥역에서 분당선으로 갈아탈 수 있습니다. 용인중앙시장과 처인구청이 역 근처라 장 보고 민원 보는 건 도보권에서 해결됩니다. 병원은 1.4km라 걸어가기엔 멀고 차로 5분쯤 걸리는 위치입니다. 학원가는 이번에 따로 재지 못했습니다 — 중앙시장 일대에 학원이 모여 있는 것으로 보이지만 실측하지 않았으니 확인이 필요합니다.

접도는 북측으로 폭 6m 포장도로입니다. 토지이용계획에는 제1종일반주거지역에 상대보호구역(초등학교 인근이라 걸립니다), 수질보전특별대책지역, 자연보전권역이 붙어 있습니다. 사는 데는 제약이 없지만 증축이나 용도변경은 까다로운 지역입니다.

사남매아빠의 시선

저희는 여섯 식구라 이 집에 살 수는 없습니다. 방 두 개에 35㎡면 넷이서도 빠듯해요. 제가 이 물건을 본 건 처가 어머니 이사할 곳을 찾고 있어서입니다. 혼자 사실 집이니 방 두 개면 충분하고, 승강기 있는 2021년 준공에 초등학교와 시장이 도보권이라는 조건이 맞았습니다.

그런데 도면과 실거래를 다 보고 나니 마음이 조금 복잡해졌습니다.

같은 동네에 아이홈이라는 물건을 먼저 봤었는데, 지도를 펴놓고 보니 두 단지가 같은 블록 이웃이더라고요. 아이홈은 전용 45.80㎡에 방 둘, 이 물건은 35.48㎡에 방 둘입니다. 10㎡ 차이면 방 하나 크기입니다. 그런데 최저가는 아이홈이 1억 780만, 이 물건이 1억 731만으로 거의 같습니다. 값이 비슷하면 넓은 쪽이 낫다는 게 상식일 텐데, 아이홈은 다른 이유로 이미 접었던 물건이라 단순 비교가 안 됩니다.

값이 싸 보인다고 덤빌 수 없는 이유가 하나 더 있습니다. 빌라는 대출이 잘 안 나옵니다. 경락잔금대출 한도는 감정가의 60%와 낙찰가의 80% 중 작은 쪽인데, 여기서 방공제(용인은 세대당 4,800만 원)가 빠집니다. 은행에 따라 방 개수만큼 방공제를 잡기도 해서, 방이 둘이면 9,600만 원이 차감됩니다. 그러면 1억짜리 물건에 대출이 거의 안 나옵니다. 돈이 부족해서 싼 물건을 찾는데 정작 싼 물건이 대출이 안 되는 역설이에요. 이 물건은 주소를 들고 은행에 먼저 물어봐야 입찰가를 정할 수 있겠습니다.

남은 확인거리와 입찰 정보

입찰가를 얼마로 쓸지는 제가 말할 수 있는 영역이 아닙니다. 판단 재료만 정리하면 이렇습니다. 추정 시세가 1억 4,000만 원 안팎이고 3회차 최저가가 1억 731만 원이니, 최저가는 추정 시세의 76% 수준입니다. 여기에 취득세와 지방교육세 1.1%(약 118만 원), 법무비와 명도비, 미납 관리비가 더 붙습니다. 공용부 관리비는 낙찰자가 승계합니다.

기일 전에 확인해야 할 것은 세 가지입니다.

• 전입세대확인서 — 2024년 9월 전입자가 누구인지, 세대주인지. 입찰 예정자 자격으로 주민센터에서 뗄 수 있습니다. 이 물건에서 가장 중요합니다
• 등기사항전부증명서 700원 — 임차권등기 접수일과 가압류·압류 순위. 실제로 입찰할 마음이 서면 그때 뗍니다
• 미납 관리비 — 관리사무소에 총액만 물어봅니다

교부권자가 국민건강보험공단을 포함해 세 곳 있는 것도 체납 신호로 봐야 할 부분입니다. 다만 용인시가 2025년 1월에 "미체납" 교부청구를 낸 것으로 보아 재산세 같은 지방세 당해세는 없는 것으로 보입니다.

항목	내용
사건번호	2024타경96269 (부동산강제경매)
소재지	용인시 처인구 학산로67번길 17, 씨동 203호 (김량장동, 해비치타운)
전용면적	35.48㎡ (5층 중 2층)
사용승인	2021.12.09
감정가 / 최저가	2억 1,900만 / 1억 731만 (49%)
입찰보증금	1,073만 1,000원
매각기일	2026.09.16 (수) 10:00
매각 장소	수원지방법원 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매19계

두 번 유찰된 물건에는 대개 이유가 있습니다. 이 물건은 확약서로 인수 문제를 정리해 놓고도 유찰됐는데, 서류를 다 읽고 나니 감정가가 시세보다 한참 높았던 것과 정체를 알 수 없는 전입자, 둘이 겹친 결과가 아닐까 싶었습니다. 앞의 것은 값이 내려오면서 이미 해소되는 중이고, 뒤의 것은 아직 아무도 모릅니다.

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※ 날짜·금액·권리관계는 법원경매정보의 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 원본(미래자산감정평가사사무소, 기준시점 2024.11.14)을 직접 읽어 옮긴 것입니다. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 9월 4일 조회했고, 도보 시간은 같은 날 카카오맵 길찾기로 쟀습니다. 도면과 사진은 감정평가서에서 인용했습니다. 경매 사건은 진행 중에 바뀌므로 입찰 전에 원본을 다시 확인하셔야 합니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2024 / 96269 (경매19계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.