고림동 양우내안애 경매 — 1년 반 멈췄던 물건

경매 서류 중에 「문건/송달내역」이라는 게 있습니다. 법원에 누가 무슨 서류를 냈는지 날짜순으로 적힌 목록인데, 저는 이걸 유치권 신고가 있나 없나 확인하는 용도로만 봐왔습니다. 그런데 이번 물건은 이 목록 자체가 이야기였습니다.

날짜	접수 내역
2024.10.22	경매개시결정
2024.12.17	채무자가 「경매절차중지신청」 제출
—	약 1년 반 동안 아무 기록 없음
2026.06.22	채권자가 「경매속행 신청서」 제출
2026.08.21	첫 매각기일 (유찰)
2026.09.28	2회차 매각기일

접수는 2024년 10월인데 첫 매각기일이 2026년 8월입니다. 거의 2년이 걸렸어요. 그 사이에 무슨 일이 있었는지가 저 표 가운데 빈칸에 들어 있습니다.

용인시 처인구 고림동, 양우내안애에듀파크 102동 2503호. 2024타경94027입니다.

관련사건 칸에 「개인회생」이 적혀 있었습니다

사건 기본정보에 관련사건이 하나 붙어 있습니다. 수원회생법원 2024개회30599. 개인회생 사건번호입니다.

집주인이 개인회생을 신청하면서 경매를 세운 것으로 보입니다. 실제로 2024년 12월에 「경매절차중지신청」이 들어갔고, 그때부터 사건이 멈췄습니다.

담보를 잡은 채권자는 회생절차와 별개로 담보권을 실행할 수 있습니다. 그래서 2026년 6월에 채권자가 「경매속행 신청서」를 냈고, 절차가 다시 움직여 8월에 첫 매각기일이 잡혔습니다. 법 조문을 다 이해하지는 못했지만, 흐름은 이렇게 읽혔습니다.

여기서 제가 눈여겨본 건 "다시 멈출 수도 있다"는 점입니다. 한 번 멈췄던 사건이니까요. 회생 쪽 사정이 바뀌면 기일이 취소되거나 연기될 수 있습니다. 멀리서 법원까지 갔는데 헛걸음이 될 수도 있다는 뜻입니다. 입찰을 생각한다면 전날이나 당일 아침에 사건 진행 상태를 한 번 더 확인해야겠다 싶었습니다.

권리관계는 오히려 깨끗합니다

절차가 복잡했던 것과 달리, 인수할 것은 없었습니다.

항목	매각물건명세서 기재
최선순위 설정	2020.11.24. 근저당권
임차인 전입신고	2022.09.15
확정일자 · 보증금	기재 없음
소멸되지 않는 등기·가처분	해당 없음
법정지상권	해당 없음
유치권 신고	문건내역에 없음

임차인의 전입일이 최선순위 근저당보다 1년 10개월 늦습니다. 후순위라 대항력이 없고, 매각으로 임차권은 소멸합니다. 낙찰자가 보증금을 떠안지 않습니다. 대항력과 말소기준권리가 왜 이렇게 갈리는지는 경매 공부 #1에 정리해 두었습니다.

화면으로 읽었다가 큰일 날 뻔했습니다

솔직히 적어두려 합니다. 저는 처음에 이 명세서를 브라우저 화면으로 읽었습니다. 글씨가 작아서 눈을 가늘게 뜨고 봤는데, 최선순위가 2008년 11월로, 임차인 전입이 2002년으로 보였습니다.

그 숫자대로면 임차인이 근저당보다 6년이나 앞서 들어온 게 됩니다. 대항력이 있다는 뜻이고, 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 상황입니다. 완전히 반대 결론이죠.

이상하다 싶어 명세서를 파일로 내려받아 크게 띄워봤더니 2020년과 2022년이었습니다. 0과 8, 2와 0을 잘못 본 겁니다.

권리분석은 날짜 하나로 결론이 뒤집힙니다. 화면으로 눈대중하지 말고 서류를 제대로 받아서 보는 게 맞다는 걸 배웠습니다. 법원경매정보 문서뷰어에는 「파일저장」 버튼이 있어서 명세서를 PDF로 받을 수 있습니다.

같은 동 7층이 4억 6,300만 원에 팔렸습니다

감정평가서에 실린 거래사례가 좋았습니다. 다른 단지를 끌어온 게 아니라 같은 102동, 같은 전용면적 74.8272㎡짜리였습니다.

구분	내용
거래 물건	고림동 1005 102동 7층 · 전용 74.8272㎡
거래금액	4억 6,300만 원
거래시점	2024.04.24 (2024.06 등기)
출처	KAIS (감정평가서 기재)

감정평가사도 "본건과 동일한 동에 소재하는 등 가격형성요인의 비교성이 인정된다"고 적었습니다. 여기에 시점수정(한국부동산원 아파트 매매가격지수, 0.99518)을 적용하고 층 차이를 반영해 감정가가 나왔습니다.

기준	금액	비교
같은 동 7층 실거래 (2024.04)	4억 6,300만	—
감정평가액 (25층)	4억 8,400만	실거래 +4.5%
이번 최저가 (70%)	3억 3,880만	실거래의 73.2%

전에 양지읍 물건에서 감정가가 실거래보다 5,000만 원 높은 경우를 봤던 터라 이번에도 의심하고 들여다봤는데, 여기는 그렇지 않았습니다. 감정가가 실거래에 붙어 있습니다.

다만 저 실거래는 2024년 4월 것이고 지금은 2026년 9월입니다. 2년 반 사이에 시세가 어떻게 움직였는지는 따로 확인해야 합니다.

역은 9분인데 학교는 19분입니다

카카오맵 길찾기로 재봤습니다.

목적지	도보 실측
용인경전철 고진역	9분 · 536m
고진초등학교	19분 · 1.2km
고림초등학교	32분 · 2.0km

역까지 9분이면 역세권이라 할 만합니다. 그런데 초등학교가 19분입니다.

여기서 하마터면 넘어갈 뻔한 게 있습니다. 물건 지번이 고림동 1005이고 고진초등학교가 고림동 1020입니다. 번호가 열다섯 차이니 코앞이겠거니 했는데, 실제로 재보니 1.2km였어요. 택지지구는 지번을 순서대로 매기기 때문에 번호가 가깝다고 실제로 가까운 게 아닙니다. 예전에 다른 물건에서도 같은 착각을 한 적이 있어서, 이제는 무조건 길찾기로 재고 있습니다.

단지는 「고림지구 양우내안애 에듀파크」이고 사용승인일은 2018년 4월 27일, 올해로 8년차입니다. 단지 안에 편의점과 작은도서관이 있고, 주변에 2028년 입주 예정인 아파트가 공사 중이라 이 일대가 계속 개발되는 중입니다.

고림1차양우내안애에듀파크아파트 경기 용인시 처인구 경안천로 112

도면을 받아보니 방 셋에 욕실이 둘이었습니다

감정평가서를 파일로 내려받아 내부구조도를 봤습니다. 전용 74.83㎡라는 숫자만 보고 방 세 개쯤 되겠거니 짐작했는데, 실제로는 생각보다 알차게 짜여 있었습니다.

위는 호별배치도(25층 2501·2502·2503 배치, 빨간 표시가 이 집), 아래는 내부구조도입니다. (출처: 법원경매정보 감정평가서)

구성	내용
방	3개 (안방 + 방 둘)
욕실	2개
그 밖	파우더룸 · 실외기실 · 대피공간 · 주방/식당
발코니	네 곳 확장(거실·방 둘·주방) + 미확장 하나

눈에 띈 건 발코니를 네 곳이나 확장했다는 점입니다. 등기부상 면적은 74.83㎡지만 실제로 쓰는 공간은 숫자보다 넓습니다. 파우더룸이 따로 있고 욕실이 둘이라는 것도 이 크기 아파트에서는 넉넉한 편이에요. 고층이라 대피공간도 들어가 있습니다.

호별배치도를 보면 25층에는 2501·2502·2503 세 세대가 V자로 앉아 있고, 이 집은 왼쪽 날개 끝입니다. 양쪽으로 창이 나는 자리라 채광은 괜찮아 보였습니다. 물론 도면만 보고 하는 짐작이라 실제로는 가봐야 알겠지요.

사남매아빠의 시선

전용 74.83㎡, 도면으로 확인한 방은 셋입니다. 저희처럼 여섯 식구가 들어가기에는 모자랍니다. 아이 넷을 방 두 칸에 나눠 넣어야 하는데, 지금 살면서 그게 얼마나 빠듯한지 매일 겪고 있어서요. 다만 발코니를 네 곳 확장해 둔 덕에 숫자로 보는 74㎡보다는 넓게 쓸 수 있겠다 싶었습니다.

그래도 이 물건을 오래 들여다본 이유가 있습니다. 처인구에서 브랜드 아파트가 3억대로 나오는 일이 흔치 않기 때문입니다. 제가 관리하는 목록에서 처인구 아파트 경매는 2주에 두 건 정도밖에 안 잡혔습니다. 그것도 대부분 이미 지나간 기일이고요.

아이 통학만 놓고 보면 아쉽습니다. 같은 날 본 처인구 빌라 하나는 초등학교까지 4분이었거든요. 거긴 2008년식 빌라였고 여기는 2018년식 아파트라 성격이 아주 다르지만, 아이가 매일 걷는 거리는 브랜드보다 앞에 놓게 되더라고요.

입찰 정보와 확인할 것들

항목	내용
사건번호	2024타경94027 (부동산임의경매)
소재지	용인시 처인구 고림동 1005, 경안천로 112 · 102동 2503호
전용면적	74.8272㎡ (25층 / 27층)
사용승인	2018.04.27
감정가 / 최저가	4억 8,400만 / 3억 3,880만 (70%)
입찰보증금	3,388만 원
매각기일	2026.09.28 (월) 10:00
매각 장소	광교신청사 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매12계

이 물건에서 따로 확인해야 할 것 세 가지입니다.

• 입찰 당일 아침 사건 진행 상태 — 한 번 중지됐던 사건입니다. 가장 중요합니다
• 2024년 이후 실거래 — 감정 기준 실거래가 2024년 4월 것입니다
• 미납 관리비 — 공용부는 낙찰자가 승계합니다. 관리사무소에 총액만 물어보면 됩니다

한 가지 덧붙이면, 이 사건은 청구금액이 5억 2,220만 원으로 감정가 4억 8,400만 원보다 큽니다. 최저가로 팔리면 돈을 빌려준 쪽이 원금을 다 회수하지 못합니다. 그만큼 채권자가 절차를 서둘러 마무리하려 할 수도 있고, 반대로 값이 너무 낮으면 다른 방법을 찾을 수도 있습니다. 이건 제가 판단할 수 있는 영역이 아니라 사실만 적어둡니다.

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※ 이 글의 날짜·금액·권리관계는 법원경매정보에서 받은 매각물건명세서 PDF와 감정평가서, 문건송달내역을 직접 읽어 옮긴 것입니다. 도보 시간은 2026년 9월 4일 카카오맵 길찾기로 잰 값입니다. 경매 사건은 진행 중에 바뀌므로 입찰 전에는 반드시 원본을 다시 확인하셔야 합니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2024 / 94027 (경매12계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.