용인 시티파크 70㎡ 경매 — 임차인이 없는 집

하루에 물건 여덟 개를 나란히 놓고 명세서를 열어봤습니다. 보증금 2억이 걸린 집, 확약서 한 장으로 인수가 정리된 집, 전입자가 한 명 더 있어 값을 매길 수 없는 집이 차례로 나왔습니다.

그런데 한 건은 비고란이 통째로 비어 있었습니다. 처음에는 아직 안 채운 줄 알았는데, 아래로 내려가 보니 「등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것」도 「해당사항없음」, 지상권도 「해당사항없음」이었습니다. 점유자 표에는 딱 한 줄, 「조사된 임차내역없음」이라고만 적혀 있더라고요.

용인시 처인구 유방동 시티파크 103동 201호, 2025타경56192입니다.

명세서에 아무것도 적혀 있지 않다는 것

매각물건명세서는 2026년 7월 6일자로 작성됐습니다. 여기서 확인되는 것을 그대로 옮기면 이렇습니다.

항목	명세서 기재
최선순위 설정	2016.6.24. 근저당권
점유자	조사된 임차내역없음
소멸되지 않는 등기·가처분	해당사항없음
법정지상권	해당사항없음
비고란	(공란)

문건접수내역도 함께 봤습니다. 유치권 신고는 없었고, 교부권자 두 곳이 2025년 7~8월에 교부청구를 낸 것이 전부였습니다.

말소기준권리는 2016년 6월에 잡힌 근저당입니다. 그 뒤로 붙은 등기는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안는 돈이 없는 구조입니다. 대항력이니 인수니 따질 임차인 자체가 없기 때문입니다. 대항력과 말소기준권리가 왜 중요한지는 경매 공부 #1에 정리해 두었습니다.

그러면 누가 살고 있나

현황조사서를 보면 답이 나옵니다. 집행관이 2025년 6월에 다녀왔는데 폐문부재로 아무도 만나지 못했고, 출입문에 안내문만 붙이고 왔습니다. 전입세대확인서상으로는 채무자 겸 소유자 세대가 전입되어 있습니다.

즉 집주인이 살고 있는 집입니다. 명도 상대가 임차인이 아니라 소유자라는 뜻이고, 이 경우는 인도명령 대상이 됩니다. 임차인이 보증금을 이유로 버티는 상황과는 성격이 다릅니다. 물론 이사비 협의는 별개의 문제로 남습니다.

청구금액이 최저가보다 작습니다

이 사건의 청구금액은 7,628만 원입니다. 이번 회차 최저매각가격은 1억 3,090만 원입니다.

이 관계가 왜 눈에 띄었냐면, 앞서 본 물건들 중에는 청구금액이 최저가에 바짝 붙어 있는 것들이 있었기 때문입니다. 그런 경우에는 배당해도 남는 게 없어 경매가 취소될 수 있습니다. 이 물건은 반대입니다. 최저가로 낙찰돼도 경매비용을 빼고 근저당권자가 전액 배당받고도 남습니다. 기일이 그대로 진행될 가능성이 높다는 뜻입니다.

회차	기일	최저매각가격	결과
1회	2026.08.05	1억 8,700만 (100%)	유찰
2회	2026.09.08	1억 3,090만 (70%)	예정

감정평가액은 1억 8,700만 원이고 유찰은 한 번입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 1,309만 원입니다. 보증금이 20%가 아니라 10%라는 건 앞선 낙찰자가 잔금을 미납한 재매각 물건이 아니라는 뜻입니다.

초등학교까지 4분, 경전철역까지 7분

여기서부터가 이 집을 다시 보게 된 대목입니다.

감정평가서에 실린 위치도입니다. 가운데 「본건」이라고 표시된 곳이 이 물건입니다. 바로 아래가 용인성산초등학교, 오른쪽이 경전철 보평역이고, 왼쪽 아래로 영동고속도로 용인IC가 붙어 있습니다. (출처: 법원경매정보 감정평가서)

👉 카카오맵 로드뷰로 건물 앞 보기 — 지도만으로는 알 수 없는 앞길 폭, 주차 사정, 건물 외관을 직접 볼 수 있습니다.

목적지	카카오맵 도보 실측
용인성산초등학교	4분 · 237m
용인경전철 보평역	7분 · 411m (큰길우선, 계단 1회)

처음에는 지도만 보고 역까지 850m쯤 되겠거니 짐작했다가, 길찾기로 재보니 411m였습니다. 눈대중이 두 배 넘게 틀렸습니다. 거리는 반드시 실측해야 한다는 걸 또 배웠어요.

주소는 유방동 315-15, 도로명으로는 백옥대로1380번길 23-5입니다. 경안천 서쪽 편이고 백옥대로가 단지 앞을 지납니다. 남쪽에는 2023년에 준공된 서희스타힐스가 있습니다. 배정 학교는 학구도에 따라 정해지므로 입주 전에 교육지원청에서 직접 확인하셔야 합니다.

용인성산초등학교 경기 용인시 처인구 백옥대로1362번길 41

지도에 표시된 곳은 용인성산초등학교입니다. 물건(유방동 315-15 시티파크 103동)은 이 학교에서 도보 4분, 237m 거리에 있습니다.

방이 셋인데, 그게 오히려 걸림돌이 될 수 있습니다

감정평가서에 내부구조도가 실려 있었습니다. 201호 도면에 「방」이 세 칸 그려져 있고, 거실과 주방이 각각 하나, 욕실이 둘입니다. 전용 70.68㎡, 약 21평에 이 정도면 구성이 꽉 찬 편입니다. 세대 폭은 6,300mm, 깊이는 11,800mm이고 2층에는 201호와 202호가 대칭으로 앉아 있습니다.

그런데 방이 셋이라는 사실이 자금 쪽에서는 거꾸로 작동할 수 있습니다.

경락잔금대출에는 방공제가 걸립니다. 소액임차인이 나중에 들어올 것을 대비해 최우선변제금만큼을 한도에서 미리 빼는 건데, 용인은 세대당 4,800만 원입니다. 문제는 은행에 따라 방 개수만큼 잡는 곳이 있다는 겁니다.

방공제 적용	대출 한도	필요한 현금
1세대분 (4,800만)	5,672만	약 7,420만
방 3개분 (1억 4,400만)	0	1억 3,090만 전액
MCI 가입 시 (면제)	1억 472만	약 2,620만

같은 집인데 은행이 어느 쪽을 적용하느냐로 가능과 불가능이 갈립니다. 빌라는 MCI 취급을 거절하는 곳이 많다는 이야기는 경매 공부 #3에 써두었는데, 그게 그대로 걸리는 사례를 만난 셈입니다. 주소를 들고 은행에 먼저 물어야 입찰가를 정할 수 있습니다. 위 숫자는 제가 공식대로 계산해 본 참고값일 뿐입니다.

사남매아빠의 시선

아이 넷을 키우다 보니 저는 물건을 볼 때 학교까지 몇 분인지를 먼저 봅니다. 그동안 본 김량장동 물건들은 용인초까지 10~12분이었는데, 이 집은 4분입니다. 저학년이 혼자 다녀도 부담이 덜한 거리예요.

다만 여섯 식구가 살기에 70.68㎡는 모자랍니다. 방이 셋이어도 아이가 넷이면 방 하나에 둘씩 넣어야 하고, 저희가 찾는 조건인 전용 100㎡에는 30㎡가 부족합니다. 그래서 이 집은 저희 가족이 들어갈 집이라기보다 어른 한둘이나 서너 식구가 살기 좋은 크기로 보였습니다.

사진을 보니 1층이 필로티 주차장이고 공동현관에 도어락이 달려 있습니다. 다만 승강기가 없습니다. 2층이라 계단 한 층만 오르면 되지만, 나이 드신 분이 사실 집으로 본다면 짐 나를 때를 한번 생각해 봐야 합니다. 외벽은 2008년식답게 얼룩이 좀 앉아 있었습니다.

같은 단지에서 얼마에 거래됐나

처음 글을 쓸 때는 실거래가를 확인하지 못했다고 적었습니다. 그런데 다시 보니 감정평가서 안에 이미 들어 있었습니다. 「거래사례의 선정」이라는 항목인데, 감정평가사가 KAIS와 등기사항전부증명서로 조사해 둔 자료였습니다. 밖에서 찾을 게 아니라 손에 든 서류를 끝까지 넘겼어야 했어요.

세 건 모두 같은 시티파크 단지 안에서 있었던 거래입니다.

사례	전유면적	거래금액	거래시점	㎡당
A	70.68㎡ (이 물건과 동일)	1억 8,300만	2024.05.31	258.9만
B	72.9㎡	1억 8,000만	2023.10.11	246.9만
C	77.775㎡	2억 2,900만	2023.06.17	294.4만

사례 A가 눈에 띕니다. 전유면적이 70.68㎡로 이 물건과 정확히 같습니다. 대지권도 40.675㎡로 이 집의 40.674㎡와 사실상 동일합니다. 같은 단지, 같은 평형이 2024년 5월에 1억 8,300만 원에 팔린 겁니다.

기준	금액	비교
같은 평형 실거래	1억 8,300만	2024년 5월
감정평가액	1억 8,700만	실거래 +2.2%
이번 최저가	1억 3,090만	실거래의 71.5%

앞서 양지읍 물건에서는 감정가가 실거래보다 5,000만 원이나 높은 경우를 봤습니다. 이 집은 반대입니다. 감정가가 실거래에 거의 붙어 있습니다. 감정평가사는 사례 A를 "당사자 사이의 다소 저가거래"로 보고 3%를 올려 잡은 뒤(사정보정 1.03), 시점수정 0.99010을 곱해 1억 8,700만 원을 냈습니다. 가격기준일은 2025년 6월 4일입니다.

덧붙여 집합건축물대장 기준으로 사용승인일은 2008년 10월 15일, 대지권은 40.674㎡, 공용면적은 4.92㎡였습니다.

이 값이 싼 건지 따져봤습니다

같은 날 본 1억~1.5억대 물건들과 전용면적당 단가를 나란히 놓아봤습니다.

물건	전용㎡	최저가	㎡당
시티파크 201호	70.68	1억 3,090만	185만
인근 도시형생활주택 A	45.80	1억 780만	235만
인근 신축 빌라 B	35.48	1억 731만	302만

넓이당으로 보면 이쪽이 가장 쌉니다. 대신 2008년 준공이라 신축들보다 열일곱 해가 지났고 승강기가 없습니다. 값의 차이가 그 차이라고 보면 얼추 설명이 됩니다.

입찰 전에 확인할 것들

권리 쪽은 깨끗한 편이라, 남는 것은 물리적인 확인입니다. 이 물건에서만 봐야 할 것을 세 가지로 좁혔습니다.

• 경안천 침수 이력 — 하천에 바로 붙어 있고 방죽1교 옆입니다. 저지대 여부와 과거 침수 기록을 확인해야 합니다
• 백옥대로 소음 — 국도가 단지 앞을 지납니다. 창을 열었을 때 어느 정도인지는 현장에서만 알 수 있습니다
• 미납 관리비 — 공용부는 낙찰자가 승계합니다. 관리사무소에 총액만 물어보면 됩니다

그리고 명세서 작성일이 7월 6일이라, 그 이후에 등기 변동이 있었을 수 있습니다. 실제로 입찰하실 생각이면 등기사항전부증명서를 열람해 확인하시는 게 안전합니다. 열람 수수료는 700원입니다.

항목	내용
사건번호	2025타경56192 (부동산임의경매)
소재지	용인시 처인구 유방동 315-15 시티파크 103동 201호
전용면적	70.68㎡ (방3·거실1·주방1·욕실2)
감정가 / 최저가	1억 8,700만 / 1억 3,090만 (70%)
입찰보증금	1,309만 원
매각기일	2026.09.08 (월) 10:00
매각 장소	광교신청사 제101호법정
담당	수원지방법원 경매17계

매각 장소를 굵게 적어둔 이유가 있습니다. 처인구 물건인데 수원지방법원 본원이 아니라 광교신청사입니다. 다른 물건들과 장소가 달라서 저도 두 번 확인했습니다.

기일이 나흘 뒤입니다. 결과가 나오면 이 글에 덧붙이겠습니다.

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※ 자료 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(매각물건명세서·현황조사서·문건송달내역·감정평가서), 카카오맵 도보 길찾기 실측(2026.09.03 조회). 수치와 권리관계는 조회 시점 기준이며 이후 변동될 수 있습니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56192 (경매17계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.