모현읍 효천마을 경매 — 인수 문구가 없다는 것

경매 물건을 보다 보면 법원이 붙여놓은 경고 문구에 먼저 눈이 갑니다. "매수인이 인수함" 같은 말이 있으면 그때부터 계산이 복잡해지거든요.

그런데 오늘 본 물건 중에 그 문구가 없는 게 하나 있었습니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 사건인데도요.

용인시 처인구 모현읍 일산리, 효천마을신안인스빌 207동 204호. 2025타경57438입니다.

없는 문구가 더 헷갈렸습니다

이 사건의 물건비고는 이렇습니다.

1. 임차인 ○○○은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임
2. ○○○○대부가 임차권자로부터 임차보증금반환채권의 일부(2,200만원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청을 하였으나 성립 여부 불분명

세입자가 보증금을 못 받아 직접 경매를 넣었다는 것까지는 다른 사건과 같습니다. 그런데 "잔액을 매수인이 인수한다"는 문장이 없습니다.

처음엔 "인수가 없구나" 하고 반가웠는데, 조금 더 보니 그렇게 단정할 수 없더군요. 인수 문구가 없다는 게 인수가 없다는 뜻은 아닙니다. 대항력이 있는지는 명세서에 적힌 최선순위 설정일과 임차인 전입일을 나란히 놓고 봐야 알 수 있고, 그 명세서가 아직 안 나왔습니다.

그래서 이 물건은 두 갈래로 갈립니다.

갈림길에서 값이 두 배로 벌어집니다

청구금액 2억 5,800만원을 보증금으로 놓고 두 경우를 계산해 봤습니다.

명세서가 나오기 전에는 어느 쪽인지 알 수 없다

첫째, 대항력이 없다면

항목	금액
3회차 최저가 낙찰	1억 3,720만
인수액	0
실제로 내는 돈	1억 3,720만

둘째, 대항력이 있고 배당이 부족하다면

항목	금액
3회차 최저가 낙찰	1억 3,720만
배당 추정	약 1억 3,000만
인수액	약 1억 2,800만
실제로 내는 돈	약 2억 6,500만

두 경우의 차이가 1억 3,000만원입니다. 같은 물건, 같은 낙찰가인데 실제로 내는 돈이 두 배 가까이 벌어져요. 명세서 한 장에 이만큼이 걸려 있습니다.

여기에 변수가 하나 더 있습니다. 대부업체가 보증금 채권 일부를 넘겨받았다며 배당요구를 했는데, 법원이 "성립 여부 불분명" 이라고 적었습니다. 배당을 두고 다툼이 있다는 뜻이고, 배당이 늦어지거나 금액이 달라질 수 있습니다.

단지 자체는 오늘 본 것 중 제일 낫습니다

계산은 불확실해도 물건은 좋았습니다.

항목	내용
준공	2004년
규모	18층
전용면적	71.8㎡ (약 21.7평)
층	2층
용도지역	제3종일반주거지역
설비	위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비·지하주차장

지하주차장에 공동현관 보안까지 갖춘 건 오늘 본 여섯 건 중 여기뿐이었습니다. 같은 날 본 1990년식 5층 아파트는 승강기도 없었거든요. 2004년이면 아파트로서 기본은 다 들어간 시기입니다.

위치는 한국외국어대 글로벌캠퍼스 사거리 서쪽입니다. 대학 배후 주거지라 임대 수요가 받쳐주는 것으로 보이고, 실제로 값 흐름에서도 그게 보입니다.

거래가 123건, 그리고 오르고 있습니다

국토부 자료에서 이 단지 거래를 뽑았더니 123건이 나왔습니다. 오늘 본 단지 중 압도적으로 많았어요. 거래가 많다는 건 팔고 싶을 때 팔 수 있다는 뜻이라 저는 이걸 중요하게 봅니다.

같은 평형(71.8㎡) 2026년 중개거래만 추리면 이렇습니다.

계약일	동	층	거래금액
2026.05.16	—	8	2억 9,000만
2026.05.24	207동	15	2억 8,300만
2026.06.03	206동	7	2억 9,400만
2026.06.18	—	19	3억 3,000만
2026.06.27	—	13	2억 9,900만
2026.08.01	—	6	2억 9,200만

평균 2억 9,800만원입니다. 그런데 여기서 조심할 게 하나 있습니다.

대상은 2층입니다

위 표는 대부분 중층 이상입니다. 대상은 2층이에요. 저층 거래를 따로 찾아봤습니다.

계약일	동·층	금액
2025.06.28	206동 1층	2억 3,000만
2025.05.17	206동 3층	2억 4,300만
2025.05.14	207동 5층	2억 6,800만

저층은 중·고층보다 3,000만~5,000만원 낮습니다. 그러니 대상(2층)의 시세는 2억 5,000만~2억 7,000만원 정도로 보는 게 맞겠습니다. 평균값 2억 9,800만원을 그대로 대입하면 안 됩니다.

시세 흐름은 이렇습니다.

시점	71.8㎡ 거래대
2025.05	2억 4,300만 ~ 2억 6,800만
2025.12	3억
2026.06~08	2억 9,000만 ~ 3억 3,000만

1년 사이에 올랐습니다. 오늘 본 처인구 물건 중 값이 오르고 있는 건 여기가 유일했어요. 감정가 2억 8,000만원이 오히려 시세보다 낮게 잡힌 셈입니다.

확인해야 할 게 하나 더 있습니다

토지이용계획을 보다가 하천구역이 걸려 있는 걸 발견했습니다. 경안천 인근이라 그렇습니다.

전에 유방동 물건을 보면서도 같은 확인 사항이 있었는데, 하천 가까운 단지는 침수 이력을 따로 알아봐야 합니다. 이건 서류로는 안 나오고 동네 사람이나 관리사무소에 물어야 알 수 있는 부분이에요.

그 밖에 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역이 걸려 있는데 이건 처인구 북부 물건 대부분에 붙는 것들이라 사는 데 지장은 없습니다.

사남매아빠의 시선

솔직히 이 물건은 판단을 못 하겠습니다. 그리고 그게 정직한 결론이라고 생각합니다.

단지는 오늘 본 것 중 제일 낫습니다. 2004년식에 지하주차장, 승강기, 보안설비까지 있고 거래가 123건이나 되니 환금성도 좋습니다. 값도 오르는 중이고요.

그런데 인수 여부를 모릅니다. 인수가 없으면 시세의 절반 조금 넘는 값에 사는 것이고, 있으면 시세만큼 주고 사는 것입니다. 이 차이를 모르는 채로 "좋은 물건 같다"고 말하는 건 무책임한 것 같아요.

경매를 시작하고 몇 달 지나면서 배운 게 있다면, 모를 때는 모른다고 하는 게 낫다는 겁니다. 서류가 안 나온 상태에서 좋아 보이는 조건만 나열하면 그건 분석이 아니라 광고에 가까워지더라고요.

이 물건에서 제가 할 일은 9월 23일쯤 명세서를 확인하는 것 하나입니다. 최선순위 설정일과 임차인 전입일, 두 날짜만 보면 답이 나옵니다. 날짜를 왜 겹쳐 읽어야 하는지는 경매 공부 #1에 적어뒀습니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경57438 (부동산강제경매) · 중복 2025타경58528
소재지	용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 207동 204호
전용면적	71.8㎡ (18층 중 2층)
준공	2004년
감정가 / 최저가	2억 8,000만 / 1억 3,720만 (49%)
입찰보증금	1,372만원
매각기일	2026.09.30 (화) 10:00
매각 장소	수원지방법원 제101호 법정
담당	수원지방법원 경매10계

기일 전에 볼 것 세 가지를 적어둡니다.

• 매각물건명세서(9월 23일쯤) — 최선순위 설정일과 전입일. 이게 전부입니다
• 하천구역 침수 이력 — 경안천이 가깝습니다
• 대부업체 채권 양수 다툼 — 배당이 어떻게 갈릴지에 영향을 줍니다

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※ 사건 정보는 법원경매정보에서 사건내역·기일내역·문건접수내역·물건상세 요항표를 직접 읽고 옮겼습니다. 거래 자료는 2026년 9월 5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 받았습니다. 감정평가서 원본은 이번에 열람하지 못해 내부 도면과 방 개수는 확인하지 못했습니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 57438 (경매10계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.