용인 원삼면 단독주택 경매 — 조건은 맞는데 값이 안 맞다

아이가 넷이면 집을 볼 때 기준이 단순해집니다. 방이 몇 개인가, 몇 평인가. 저희는 방 넷에 100㎡ 이상을 찾고 있는데, 처인구 경매 물건을 몇 달 훑는 동안 그 조건에 맞는 게 거의 없었습니다.

오늘 처음으로 조건을 넘어서는 물건을 봤습니다. 그런데 값이 예산의 여덟 배였어요.

용인시 처인구 원삼면 사암리 410 외. 2025타경55719입니다.

토지 257평에 건물 98평

일괄매각이라 목록이 다섯 개입니다.

목록	내용
토지 4필지	169 + 144 + 275 + 261 = 849㎡ (약 257평)
건물	철근콘크리트 2층 단독주택 — 1층 189.1㎡ + 2층 133.79㎡ = 322.89㎡ (약 98평)

사용승인일이 2017년 10월 27일입니다. 9년 된 집이에요. 오늘 본 다른 물건들이 1990년, 1998년, 2004년이었던 걸 생각하면 확실히 새 집입니다.

감정평가요항표에 적힌 마감도 괜찮았습니다.

항목	내용
외벽	치장벽돌쌓기 + 외장석재붙임
내벽	벽지도배 + 타일붙임
창호	알루미늄샷시 이중창
설비	위생·급배수·난방

땅 모양도 좋습니다. 4필지가 한 덩어리로 붙은 정방형이고, 북측 도로와는 평탄하고 남측 도로보다는 높은 자리입니다. 북쪽으로 5~6m, 남쪽으로 6~8m 도로에 각각 접해 있어서 양면 접도예요.

권리는 오늘 본 것 중 가장 깨끗합니다

당사자 명단을 보고 좀 놀랐습니다.

면적은 희망 조건을 세 배 넘는데, 값은 예산의 여덟 배다

구분	내용
채권자	유동화전문회사 · 자산관리회사 2곳
채무자	주식회사 ○○○○ (법인)
소유자	권○○
근저당권자	주식회사
가압류권자	3곳
임차인 · 임차권자	없음

임차인이 한 명도 없습니다. 오늘 본 여섯 건 중 유일했어요. 문건접수내역을 처음부터 끝까지 봐도 임차인의 권리신고나 배당요구가 없습니다. 유치권 신고도 없고요.

전세보증 사고니 대항력이니 인수액이니 하는 계산을 오늘 내내 했는데, 여기서는 그럴 게 없었습니다. 소유자가 직접 살던 집이 채무 때문에 넘어온 형태로 보입니다.

물론 명세서를 봐야 확정됩니다. 9월 23일쯤 공개됩니다.

두 번 유찰돼서 절반이 됐습니다

기일	최저매각가격	비율	결과
2026.07.13	15억 2,359만	100%	유찰
2026.08.25	10억 6,651만	70%	유찰
2026.09.30	7억 4,656만	49%	예정

감정가가 15억 2,359만원이었는데 절반이 됐습니다. 두 번 유찰됐다는 건 시장이 15억을 비싸다고 봤다는 뜻입니다. 그렇다고 7억 4,656만원이 적정한지는 또 다른 문제고요.

여기서 솔직히 말씀드리면, 저는 이 물건의 시세를 확인하지 못했습니다. 예산 밖이라 판단해서 실거래 조사를 생략했어요. 단독주택은 아파트와 달리 같은 조건의 거래 사례를 찾기가 어렵고, 원삼면 전원주택은 편차가 큽니다. 실제로 검토하실 분이라면 국토부 실거래에서 단독다가구 항목을 따로 조회하고, 감정평가서에 적힌 인근 거래사례를 함께 보셔야 합니다.

입찰보증금이 7,465만원입니다

값 이야기를 좀 더 하겠습니다.

최저가가 7억 4,656만원이니 입찰보증금만 7,465만원입니다. 저희 가용자금이 8,900만원 남짓인데, 보증금 내는 것만으로 거의 다 쓰게 됩니다. 낙찰받으면 잔금 7억을 마련해야 하고요.

계산할 것도 없이 안 되는 물건이었습니다. 그런데도 서류를 끝까지 본 이유는, 조건이 저희가 찾던 그림에 가장 가까웠기 때문입니다.

걸리는 것도 있었습니다

좋은 것만 있는 건 아니었습니다.

주변에 공장과 창고가 있습니다. 요항표에 "전원주택지대"라고 적혀 있지만 이어지는 문장에 "단독주택, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재"한다고 되어 있습니다. 순수 주거지는 아니라는 뜻이에요. 소음이나 차량 통행을 현장에서 봐야 합니다.

비행안전제2구역이 토지이용계획에 들어 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 구역이라 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 어떤 제한인지는 토지이음에서 확인해야 합니다.

용도지역이 계획관리지역입니다. 도시지역 밖이라 도시가스나 상하수도 같은 기반시설이 어떤지 따로 봐야 합니다.

그리고 원삼면은 처인구 동남단입니다. 용인 도심에서 멀고, 아이 학교가 어디로 배정되는지, 통학이 되는지가 관건이 됩니다.

사남매아빠의 시선

집을 보다 보면 "이 정도면 우리 여섯 식구가 살겠다" 싶은 순간이 옵니다. 98평에 마당 257평이면 아이 넷이 뛸 자리가 나오고, 방도 넉넉할 겁니다. 2017년에 지었으니 수리할 것도 별로 없을 테고요.

그런데 7억 4,656만원입니다.

제 형편으로는 안 되는 걸 알면서도 서류를 끝까지 본 게 무의미하진 않았습니다. "우리가 원하는 조건이 시장에서 얼마짜리인지" 를 알게 됐거든요. 막연히 "넓은 집"을 찾는 것과, 그 넓은 집이 처인구 외곽에서도 7억대라는 걸 아는 건 다릅니다.

지금 저희 순자산이 8,000만원 남짓입니다. 이 격차를 어떻게 좁힐지, 아니면 조건을 어떻게 조정할지는 다시 생각해봐야 할 문제예요. 오늘은 답을 못 냈지만 질문이 분명해진 것만으로도 소득이라고 생각합니다.

한 가지 기록해 둘 것은, 더 유찰되면 다시 본다는 겁니다. 4회차까지 가면 34%인 약 5억 2,300만원이 됩니다. 그래도 저희에겐 멀지만, 이런 물건이 어디까지 내려가는지 지켜보는 것도 공부가 될 것 같습니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	2025타경55719 (부동산임의경매) · 중복 2025타경56541
소재지	용인시 처인구 원삼면 사암리 410 · 410-7 · 410-8 · 410-11
매각 대상	토지 4필지 849㎡ + 2층 단독주택 322.89㎡ (일괄)
사용승인	2017.10.27
감정가 / 최저가	15억 2,359만 / 7억 4,656만 (49%)
입찰보증금	7,465만 5,900원
매각기일	2026.09.30 (화) 10:00
매각 장소	수원지방법원 101호 법정
담당	수원지방법원 경매20계

청구금액은 2억 8,528만원입니다. 감정가의 19%예요. 근저당을 실행한 임의경매입니다.

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※ 사건 정보와 감정평가요항표는 법원경매정보에서 직접 읽고 옮겼습니다. 감정평가서 원본은 이번에 열람하지 못해 내부 도면과 방 개수, 인근 거래사례는 확인하지 못했습니다. 실거래 시세도 조사하지 않았으니 이 글의 값 판단은 참고로만 보시기 바랍니다.

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 55719 (경매20계)

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.