광주 퇴촌면 빌라 경매 — 117㎡ 방3이 9천만 원대

용인 처인구만 들여다본 지 한 달쯤 됐습니다. 그런데 100㎡ 넘는 주거용 물건이 좀처럼 나오지 않더라고요. 처인구 아파트는 100㎡ 이상이 거래의 3%뿐이고, 경매로 나온 것도 지난주 조회에서 0건이었습니다. 여섯 식구가 살 집을 찾는데 방 세 개짜리 84㎡만 계속 보게 되니 답답했습니다.

그래서 이번에는 경기 광주시까지 넓혀 봤습니다. 주거용 201건을 훑어 100㎡ 이상만 걸렀더니 스무 건 남짓 나왔는데, 대부분 토지만 파는 물건이거나 3억 5천만 원을 넘었습니다. 예산에 닿는 건 딱 하나였습니다.

퇴촌면 관음리의 4층 연립주택 1층, 전용 117.15㎡에 최저가 9,065만 원입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

117㎡에 방 셋, 욕실 둘

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 성남지원 / 2025 / 3496 (경매3계)

※ 감정평가서 내부구조도 (출처: 감정평가서 · 일주감정평가사사무소)

도면을 펼쳐 놓고 방부터 셌습니다. 방 3 · 욕실 2 · 거실 · 주방/식당 · 발코니 · 현관. 욕실이 두 개인 게 눈에 들어왔습니다. 여섯 식구가 아침마다 욕실 하나로 버티는 게 어떤 건지 아는 입장에서는 이게 방 개수만큼 중요합니다.

방이 셋이라 저희가 바라던 넷에는 하나 모자랍니다. 다만 117㎡면 지금까지 본 물건 중 가장 넓습니다. 거실이 크고 방마다 여유가 있어 보입니다.

항목	내용
소재지	경기도 광주시 퇴촌면 관음리 511-4 청산빌라 1층 104호 (천진암로 585)
전용면적	117.15㎡ (약 35.4평)
대지권	1,144분의 65.59 (약 19.8평) · 소유권
건물	철근콘크리트조 모임지붕 지상 4층 · 사용승인 1995.11
구조	방3 · 욕실2 · 거실 · 주방/식당 · 발코니

※ 본건 전경. 붉은 원 안이 1층 104호입니다 (출처: 감정평가서 · 일주감정평가사사무소)

1995년 준공이니 서른 해 된 건물입니다. 사진으로는 붉은 벽돌 외벽이 아직 멀쩡해 보이고 세대 현관에는 도어락이 달려 있습니다. 건물 옆면에 「청산빌리지」라고 크게 써 있고, 앞은 지상 주차장입니다.

두 번 유찰된 이유는 값에 있었습니다

여기서 멈춰서 물어봐야 했습니다. 방 셋에 117㎡짜리가 왜 두 번이나 안 팔렸을까.

회차	매각기일	최저매각가격	비율	결과
1차	2026.07.13	1억 8,500만	100%	유찰
2차	2026.08.14	1억 2,950만	70%	유찰
3차	2026.09.21	9,065만	49%	진행

국토교통부 실거래가를 받아 봤습니다. 광주시 연립다세대 매매 2024년부터 5,687건 중에서 이 단지 것만 골랐더니 두 건이 나왔습니다.

거래시점	전용	층	거래금액	㎡당
2026.01.06	117.15㎡	3층	1억 2,000만	102만
2025.05.24	98.71㎡	2층	1억 3,500만	137만

첫 줄을 보고 한참 들여다봤습니다. 전용면적이 117.15㎡, 이 집과 소수점까지 같습니다. 같은 건물 3층이 올해 1월에 1억 2,000만 원에 팔렸다는 뜻입니다.

감정가는 1억 8,500만 원이었습니다. 같은 단지 같은 평형 실거래의 1.54배입니다.

그러니 1차(1억 8,500만)는 물론이고 2차(1억 2,950만)도 실거래보다 높았습니다. 두 번 유찰된 게 이상한 일이 아니라 당연한 일이었습니다. 3차 9,065만 원이 되어서야 실거래의 76% 선으로 내려온 겁니다.

감정평가서가 고른 사례

왜 이런 감정가가 나왔는지 산출근거 면을 펼쳐 봤습니다. 채택한 비교사례는 한 건이었습니다.

관음리 449-1번지 3층, 125.27㎡, 2024년 7월에 2억 원. 다른 단지의, 1년 전 거래 하나입니다. 기준시점은 2025년 8월 27일이었습니다.

그런데 같은 단지 98.71㎡가 그 석 달 전인 2025년 5월에 1억 3,500만 원에 중개거래됐습니다. ㎡당 137만 원입니다. 이 단가를 그대로 적용하면 117.15㎡는 1억 6,000만 원 정도가 됩니다. 감정가보다 2,500만 원 낮습니다.

같은 건물 거래를 두고 다른 건물 것을 골랐고, 그쪽이 더 비쌌습니다. 감정가를 믿어도 되는지 보는 법에서 해비치타운을 두고 했던 이야기와 같은 모양입니다. 그때도 기준시점 근처의 같은 단지 거래가 있는데 쓰지 않았습니다.

참고로 인근 로얄패밀리(1998년식)도 125㎡가 2024년 7월 2억 원에서 2026년 1월 1억 6,000만 원으로 내렸습니다. 이 동네 전체가 내려가는 중입니다.

이 집은 2년 전에도 경매에 나왔습니다

감정평가서 뒤쪽 「유사부동산 가격사례」 표에서 걸린 게 하나 더 있었습니다.

항목	사례 1의 기재
소재지	관음리511-*
층 · 전용	1층 · 117.15㎡
거래액	2억 400만
시점	2024.02
비고	법원경매

소재지·층·전용면적이 전부 이 물건과 같습니다. 이 집 자체가 2024년 2월에 경매로 2억 400만 원에 낙찰된 기록입니다.

그때 낙찰받은 분이 1년 반 만에 다시 경매로 넘긴 셈입니다. 사건명이 임의경매니 대출을 갚지 못한 것으로 보이는데, 등기부를 떼 보지 않아 확실하지는 않습니다. 2억 원에 산 집이 지금 9천만 원대에 나와 있다는 사실만 남습니다.

권리관계는 아직 열리지 않았습니다

매각물건명세서는 매각기일 1주 전인 9월 14일에 공개됩니다. 지금은 볼 수 없습니다.

대신 현황조사서는 이미 열려 있습니다. 집행관이 2025년 9월 2일 오후에 다녀간 기록입니다.

항목	기재 내용
부동산임대차정보	임대차관계 0명
점유관계	채무자(소유자)점유
기타	현장 방문했으나 폐문부재로 아무도 만나지 못해 안내문을 출입문 틈에 끼워 둠 전입세대확인서·주민등록표 등본상 소유자 세대 외에 다른 세대가 등재되어 있지 않음

임차인이 없다는 뜻입니다. 청구금액도 7,506만 원으로 최저가보다 작아 배당이 남습니다.

다만 이건 잠정입니다. 바로 앞 글에서 센텀스몰시티를 다루면서, 감정평가서에 "임대관계 미상"이라고만 적혀 있던 물건에서 명세서를 열자 보증금 1억 원짜리 임차인이 나온 걸 겪었습니다. 그 사건은 현황조사 단계에서 이미 임차인이 잡혀 있었고 이 사건은 0명이라는 점이 다르지만, 판단은 9월 14일 명세서를 보고 해야 합니다.

아이 넷에게 도보 32분

카카오맵으로 재 봤습니다.

시설	위치	도보
도수초등학교	퇴촌면 도수길 11	32분 · 2.2km
광수중학교	퇴촌면 도수길23번길 23	도수초와 같은 블록

퇴촌면에 초등학교는 도수초 하나뿐입니다. 관음리에서 2.2km 떨어져 있습니다. 배정 학교가 아니라 인근 학교이고, 통학버스가 있는지는 확인하지 못했습니다.

사남매아빠의 시선 — 면적만 보면 오늘 찾은 것 중 가장 좋습니다. 117㎡에 방 셋, 욕실 둘. 값도 처음으로 손에 닿습니다. 그런데 도보 32분을 확인하고 나니 마음이 식더라고요. 큰애 둘은 걸어 다닌다 쳐도 막내가 저 길을 겨울 아침마다 걷는 그림이 그려지지 않았습니다. 통학버스가 있느냐 없느냐로 이 집의 값이 완전히 달라진다는 게 솔직한 생각입니다. 넓은 집을 찾다 보면 자꾸 외곽으로 밀려나고, 외곽으로 가면 학교가 멀어집니다. 이 맞바꿈을 몇 번째 만나는지 모르겠습니다.

※ 감정평가서 위치도 — 붉은 표시가 본건입니다 (출처: 감정평가서 · 일주감정평가사사무소)

청산빌라 경기 광주시 퇴촌면 천진암로 585

관음사거리 남동측 가까이에 있습니다. 주위는 소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설입니다.

건물 앞 도로는 카카오맵 로드뷰로 볼 수 있습니다.

교통은 차가 있어야 합니다. 전철은 없고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측으로 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진입은 어렵지 않습니다.

용도지역은 계획관리지역이고 성장관리계획구역(주거형)입니다. 팔당호 권역이라 자연보전권역·특별대책지역·역사문화환경보존지역이 겹쳐 있습니다. 증축이나 용도변경을 생각한다면 미리 알아봐야 할 대목입니다.

입찰 전에 걸리는 점

• 9월 14일 명세서가 갈림길입니다. 현황조사서상 임차인 0명이지만 정본은 명세서입니다.
• 2년 전 낙찰자가 왜 1년 반 만에 넘겼는지 모릅니다. 대출 문제로 보이지만 물건 자체의 하자일 가능성도 등기부 없이는 배제할 수 없습니다.
• 1995년식 30년, 1층. 배관·단열·창호와 함께 습기·결로·방범을 현장에서 봐야 합니다.
• 초등학교 도보 32분 — 통학버스 여부가 6인 가족에게는 결정적입니다.
• 연립주택은 관리주체가 없는 경우가 많습니다. 미납 관리비와 장기수선 이력을 확인해야 합니다.
• 4층 건물이라 승강기는 없을 것으로 보입니다. 1층이라 영향은 작습니다.

값을 어떻게 볼 것인가

임차인이 없어 인수가 0이라고 가정하면(9/14 명세서로 확인 전까지는 가정입니다) 이렇습니다.

축	금액
최저매각가격	9,065만
같은 단지·같은 평형 실거래 (2026.01)	1억 2,000만
취득비용	낙찰가의 약 4~5%

최저가로 낙찰돼도 취득비용까지 9,500만 원쯤 듭니다. 실거래 1억 2,000만 원의 76% 선입니다. 경매 물건으로 크게 싼 구간은 아닙니다.

이 물건에서 감정가는 기준이 되지 못합니다. 의미 있는 선은 2026년 1월 실거래 1억 2,000만 원 하나입니다.

기일과 법정

항목	내용
매각기일	2026.09.21 (월) 10:00
장소	수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호법정
매수신청보증금	9,065,000원 (최저가의 10%)
매각결정기일	2026.09.28 (월) 16:00
담당	수원지방법원 성남지원 경매3계

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가서(YJ250827, 일주감정평가사사무소) · 현황조사서(2025.09.02 조사) · 국토교통부 실거래가 자료제공 · 카카오맵 도보 실측. 2026.09.08 조회 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.