평택 라이프아파트 경매 — 어제 2.5억에 팔린 집

물건을 훑다 보면 손이 멈추는 순간이 있습니다. 이 집이 그랬습니다.

경기 평택시 독곡동의 101.85㎡ 아파트인데, 3회차 최저가가 1억 2,250만 원입니다. 그런데 국토교통부 실거래가를 열어 보니 같은 단지 같은 평형이 바로 어제 2억 5,000만 원에 팔렸더라고요. 날짜를 두 번 확인했습니다. 2026년 9월 7일이었습니다.

최저가가 시세의 49%입니다. 지금까지 제가 본 물건 중 격차가 가장 큽니다.

물론 그런 데는 이유가 있습니다. 이 글은 그 이유를 찾아본 기록입니다.

감정평가서가 정직했습니다

먼저 감정가부터 봤습니다. 2억 5,000만 원. 어제 실거래와 똑같습니다.

거래시점	층	거래금액	㎡당
2026.09.07	8층	2억 5,000만	245만
2026.06.19	9층	2억 5,800만	253만
2025.01.12	4층	2억 7,000만	265만

감정가 2.5억을 101.85㎡로 나누면 ㎡당 245만 원. 표의 첫 줄과 정확히 맞습니다.

바로 앞에 쓴 광주 퇴촌면 빌라와 정반대입니다. 그 물건은 감정가가 같은 단지 같은 평형 실거래의 1.54배였고, 그래서 두 번 유찰됐습니다. 여기는 감정가가 시세를 정확히 짚었는데도 두 번 유찰됐습니다. 같은 유찰인데 뜻이 전혀 다릅니다.

회차	매각기일	최저매각가격	비율	결과
1차	2026.07.14	2억 5,000만	100%	유찰
2차	2026.08.25	1억 7,500만	70%	유찰
3차	2026.09.29	1억 2,250만	49%	진행

※ 감정가·실거래·회차별 최저가를 한 줄에 놓으면 이렇습니다

요항표에서 걸린 한 줄

감정평가요항표의 「토지이용계획 및 제한상태」를 읽다가 멈췄습니다.

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(접합), 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역

평택 송탄에는 오산 공군기지(K-55)가 있습니다. 공군과 주한미군이 함께 쓰는 기지입니다.

평택시가 안내하는 소음대책지역 기준은 이렇습니다.

구역	소음영향도(WECPNL)	월 보상금
제1종	95 이상	6만 원
제2종	90~95 미만	4만 5천 원
제3종 (이 집)	80~90 미만	3만 원

세 구간 중 가장 낮은 등급이긴 합니다. 보상금도 나옵니다 — 소음대책지역에 주민등록을 두고 실제 거주하면 연 1회 8월에 받습니다.

그래도 WECPNL 80~90이면 항공기가 지나갈 때 대화가 어려운 수준입니다. 이건 서류로 판단할 게 아니라 현장에서 직접 겪어봐야 하는 항목이라고 적어 두었습니다.

다만 하나는 분명합니다. 이 소음은 이미 시세에 반영돼 있습니다. 감정가가 실거래와 일치한다는 건, 소음을 아는 사람들끼리 2.5억에 사고팔았다는 뜻이니까요. 최저가 49%는 소음과 별개의 할인입니다.

그래서 왜 두 번 유찰됐을까

솔직히 아직 모르겠습니다. 짐작 가는 것 셋을 적어 둡니다.

첫째, 1층입니다. 채광·습기·방범이 걸립니다. 다만 아이가 넷인 집에서는 층간소음에서 자유롭다는 게 작지 않은 이점이기도 합니다.

둘째, 단지 전체가 내려가는 중입니다. 같은 단지 130.98㎡를 보면 2025년 1월 3억 5,500만 원이던 것이 2026년 8월 2억 8,500만 원입니다. 1년 반 만에 7,000만 원이 빠졌습니다. 지금 시세가 바닥인지는 알 수 없습니다.

※ 같은 단지 130.98㎡ 실거래 추이

셋째, 임차인이 있습니다. 그리고 이게 가장 큽니다.

임차인 한 줄이 전부를 좌우합니다

사건검색 당사자내역에 임차인 1명이 등재돼 있습니다. 교부권자도 두 곳 있습니다.

그런데 감정평가요항표에는 이렇게만 적혀 있습니다.

10) 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타 없음.

「미상」은 아무것도 보증하지 않습니다. 저는 이걸 최근에 배웠습니다. 센텀스몰시티 물건이 딱 이랬거든요. 요항표에 「임대관계 등은 미상」이라고만 적혀 있었는데, 매각물건명세서를 열어 보니 보증금 1억 원짜리 대항력 임차인이 나왔습니다. 그 글은 결국 통째로 다시 썼습니다.

그래서 이 물건도 계산을 두 갈래로 나눠 두었습니다.

경우	실제로 내는 돈	시세 대비
인수 0	약 1억 2,850만	51%
인수 있음	1억 2,250만 + 보증금 잔액	보증금액에 따라 달라짐

윗줄이면 시세의 절반에 사는 것이고, 아랫줄이면 계산 자체를 다시 해야 합니다. 9월 22일 명세서 한 장이 이걸 가릅니다. 기일 일주일 전입니다.

명세서를 어떻게 읽는지는 명세서 편에 정리해 두었습니다.

집과 동네

항목	내용
소재지	경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 5동 1층 101호 (지산천로 66)
전용면적	101.850㎡ (약 30.8평)
대지권	31,716분의 55.016 (약 16.6평)
1동 규모	철근콘크리트조 지상 12층 + 지하층 공동주택
준공	1992년 (34년)
청구금액	181,996,266원 · 배당요구종기 2025.12.18

요항표에 적힌 건물 상태는 이렇습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일붙임, 창호는 샷시. 설비는 위생 급배수와 개별난방, 그리고 승강기가 있습니다. 1층이라 승강기가 큰 의미는 없지만, 단지 관리 수준을 가늠하는 데는 참고가 됩니다. 개별난방인 것도 관리비 면에서는 낫습니다.

「공부와의 차이: 없음」이라 적혀 있는 것도 확인했습니다.

위치는 송탄소방서 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설, 다세대주택이 섞여 있습니다. 단지 안에 상가동이 따로 있고요.

라이프아파트 경기 평택시 지산천로 66

단지 앞 도로는 카카오맵 로드뷰로 볼 수 있습니다.

걸어서 재 봤습니다.

시설	도보
송북초등학교	15분 · 921m
송탄중학교	23분 · 1.4km
평택지산초등학교	남서측 근거리 (실측 못 함)

사남매아빠의 시선 — 이 표를 보고 조금 놀랐습니다. 바로 앞에 본 퇴촌면 빌라가 초등학교까지 도보 32분이었거든요. 거기서는 막내가 겨울 아침에 그 길을 걷는 그림이 안 그려져서 마음을 접었는데, 여기는 15분입니다. 넓은 집을 찾으면 외곽으로 밀리고 외곽이면 학교가 멀어진다고 몇 번을 적었는데, 이 집은 그 맞바꿈에서 한 발 비껴 있습니다. 아파트 밀집지구라 이마트도 병원도 도서관도 걸어갈 거리에 있고요. 대신 비행기 소리를 안고 살아야 합니다. 어느 쪽이 더 견딜 만한지는 가 봐야 알겠습니다.

아직 못 본 것

이 글은 서류가 다 열리기 전에 쓴 것입니다. 남은 게 둘입니다.

서류	공개일	볼 것
감정평가서 · 현황조사서	9월 15일	방 개수 · 내부구조도 · 사진 · 점유관계
매각물건명세서	9월 22일	최선순위 설정일 · 임차인 전입일 · 보증금 · 인수 문구

방이 몇 개인지도 아직 모릅니다. 101.85㎡면 방 셋이나 넷일 텐데, 확인은 감정평가서 내부구조도로 해야 합니다. 열리는 대로 이 글에 보태겠습니다.

입찰 전에 걸리는 점

• 9월 22일 명세서가 전부를 가릅니다. 임차인 대항력 여부에 따라 실질 매수가가 완전히 달라집니다
• 군용비행장 소음대책구역 제3종 — 현장에서 직접 겪어보고 판단할 항목입니다
• 1층 · 1992년식 34년 — 채광·습기·방범, 배관·창호·외벽 상태
• 단지 전체가 하락 추세입니다. 지금이 바닥인지 알 수 없습니다
• 관리비·장기수선충당금 체납 여부는 관리사무소에 총액만 물어봐야 합니다
• 토지거래계약 허가구역입니다. 대상 용도·면적 기준은 확인이 필요합니다
• 청구금액 1억 8,199만 원이 최저가보다 큽니다. 신청채권자도 전액 배당받지 못하는 구간입니다

기일과 법정

항목	내용
매각기일	2026.09.29 (화) 10:00
장소	수원지방법원 평택지원 1층 경매법정
매수신청보증금	12,250,000원 (최저가의 10%)
매각결정기일	2026.10.06 (화) 14:00
담당	수원지방법원 평택지원 경매7계

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 평택지원 / 2025 / 859 (경매7계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가요항표 · 국토교통부 실거래가 자료제공 · 평택시 군용비행장 소음 보상금 안내 · 카카오맵 도보 실측. 2026.09.08 조회 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.