주문진 우신그린피아 경매 — 시세대로인데 24%까지

강릉 주문진 우신그린피아 49.86㎡가 감정가 7,000만 원에서 최저 1,680만 원까지 내려왔습니다. 네 번 유찰돼 감정가의 24%입니다. 그런데 같은 단지 같은 평형의 실거래를 찾아보니 감정가가 시세와 거의 같았습니다. 값이 틀려서 안 팔린 게 아니라는 뜻입니다. 매각기일은 2026년 9월 28일입니다.

이 물건에 닿기까지가 좀 길었습니다. 섬 물건을 들여다보다가 옆길로 샜거든요. 신안이며 흑산도며 훑고 나니 바닷가에 집 하나 있으면 어떨까 싶더라고요. 살 집 말고 주말에 가서 지내는 집이요.

조건을 단순하게 잡았습니다. 5천만 원 이하, 서해안이나 동해안. 살 집 찾는 돈은 건드리지 않는 선입니다.

여덟 개 법원을 돌렸습니다. 그리고 네 건이 나왔습니다.

바닷가 5천만 원짜리는 정말 드뭅니다

지역	법원	건수
태안·서산·당진	서산지원	5 (전부 시내 아파트)
보령·서천·홍성	홍성지원	8
강릉·동해·삼척	강릉지원	5
속초·양양·고성	속초지원	0
영덕·울진	영덕지원	0
포항	포항지원	2 (내륙)
안산	안산지원	64 (전부 시내 빌라)

속초·양양·고성이 0건입니다. 서핑이니 세컨하우스니 하면서 값이 오른 곳이라 5천만 이하가 남아 있지 않습니다. 영덕·울진도 마찬가지고요.

안산은 64건이나 나왔는데 전부 안산 시내 빌라였습니다. 대부도 물건은 한 건도 없었습니다.

※ 여덟 개 법원을 돌린 결과

시군 이름에 두 번 속았습니다

여기서 제가 실수를 했습니다. 처음엔 해안 시군만 고르면 되는 줄 알았어요.

그런데 당진시 읍내동, 서산시 동문동, 포항시 오천읍이 나왔습니다. 전부 해안 시군인데 시내이거나 내륙입니다. 당진시라고 다 바닷가가 아니더라고요.

그래서 이번엔 읍면동으로 걸렀습니다. 보령시 웅천읍 물건이 하나 걸렸는데, 웅천읍이면 무창포해수욕장 있는 동네니까 됐다 싶었습니다.

지도를 열어 보고 접었습니다. 화면에 바다가 한 점도 없었습니다. 반경 몇 km로 축소해도 마찬가지였고, 동쪽에는 옥녀봉(339m)이 서 있었습니다. 웅천읍 소재지는 웅천천을 낀 내륙 마을이고 무창포는 그 서쪽으로 한참 더 가야 합니다.

「해수욕장이 있는 읍」과 「해수욕장 옆」은 다릅니다. 시군에서 한 번, 읍면에서 또 한 번, 같은 실수를 되풀이했습니다.

싼 물건의 절반이 지분매각이었습니다

남은 네 건 중 동해시 것을 먼저 봤습니다. 묵호항 바로 옆, 감정가 1,200만 원. 위치로는 제일 좋았습니다.

물건비고를 펼치고 접었습니다.

지분매각임(공유자우선매수권 행사 1회로 제한) 현황조사 당시 본건 내부는 문틀이 없고 화장실은 깨진 상태로 내부 수리가 완료되지 않은 상태임 재매각임(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

세 가지가 한꺼번에 걸립니다.

지분매각은 그 집의 3분의 1만 판다는 뜻입니다. 1,200만 원이 싼 게 아니라 1/3이라서 1,200만 원입니다. 나머지 2/3 주인과 함께 쓰는 셈이고, 혼자 쓰려면 따로 절차를 밟아야 합니다.

재매각은 앞서 낙찰받은 사람이 잔금을 안 냈다는 뜻입니다. 그래서 보증금이 10%가 아니라 20%입니다.

같은 법원 목록의 강릉 노암동 물건도 42분의 7 지분이었습니다. 네 건 중 둘이 지분매각입니다.

값이 싼 이유가 여기 있는 경우가 많더라고요. 목록에서 감정가만 볼 게 아니라 「지분」·「재매각」·「제시외」부터 찾아야 한다는 걸 배웠습니다.

※ 강릉지원 5천만 이하 주거용 네 건

하나가 남았습니다

강릉시 주문진읍 우신그린피아 106동 1층 107호. 2025타경284입니다.

물건비고가 「- 아파트」 한 줄입니다. 지분도 아니고 재매각도 아니고 인수 문구도 없습니다. 네 건 중 유일하게 깨끗합니다.

항목	내용
소재지	강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1
전용면적	49.86㎡ (약 15평)
대지권	18,593㎡ 중 약 32.1㎡ · 소유권
규모	철근콘크리트 15층 중 1층
준공	1999년
감정가	7,000만
청구금액	5,500만

감정평가요항표를 보니 승강기·지상 및 지하주차장이 있고 가스보일러 개별난방입니다. 주말에만 쓸 집이라면 개별난방이 낫습니다. 창호는 샤시 이중창이고 「공부와의 차이 없음」이라 적혀 있습니다.

아파트라는 게 주말집에는 오히려 낫겠다 싶었습니다. 시골 단독주택이면 지하수인지 상수도인지, 정화조는 어떤지, 진입로가 남의 땅은 아닌지를 다 따져야 하는데 관리사무소가 있는 아파트는 비워 두기가 쉽습니다.

네 번 유찰됐습니다

회차	매각기일	최저매각가격	비율	결과
1차	2026.04.20	7,000만	100%	유찰
2차	2026.06.01	4,900만	70%	유찰
3차	2026.07.20	3,430만	49%	유찰
4차	2026.08.24	2,401만	34%	유찰
5차	2026.09.28	1,680만 7천	24%	진행

넉 달 만에 감정가의 24%까지 왔습니다. 매수신청보증금이 168만 원입니다.

여기서 섬 물건 편에 쓴 말이 떠올랐습니다. 싼 데는 이유가 있다. 그래서 이유를 찾아봤습니다.

그런데 감정가가 맞았습니다

국토교통부 실거래가에서 주문진읍 교항리 아파트 거래를 2년치 받았습니다. 249건이었고 그중 우신그린피아가 40건, 본건과 같은 전용 49.86㎡가 18건이었습니다.

계약일	층	거래금액
2026.06.17	7층	7,300만
2026.04.16	5층	6,500만
2025.11.19	9층	7,700만
2025.09.18	5층	8,200만
2025.06.16	4층	7,400만
2024.11.15	3층	7,500만

(중개거래만 추린 것입니다)

시세가 6,500만~8,500만 원, 가장 최근 거래가 7,300만 원입니다.

감정가는 7,000만 원이었습니다. 시세의 96%. 정확합니다.

※ 감정가·실거래·최저가를 한 줄에 놓으면

이게 저를 헷갈리게 했습니다. 지금까지 본 물건들은 반대였거든요. 감정평가서 읽는 법에서 다룬 해비치타운은 감정가가 실거래보다 56% 높았고, 센트럴코업도 감정가가 시세를 넘어서 8%까지 떨어졌습니다. 값이 틀려서 안 팔린 물건들이었습니다.

우신그린피아는 값이 맞습니다. 게다가 같은 평형이 2년에 열여덟 번 거래되는 단지입니다. 사려는 사람이 없는 동네도 아니라는 뜻입니다.

그런데 시세 7,300만 원짜리를 1,680만 원에 살 수 있는데 네 번을 아무도 안 샀습니다.

1층이라 그런가 싶었는데, 위 거래 목록에 3층·4층·5층이 6,500만~7,500만 원입니다. 1층이라고 시세의 4분의 1까지 가지는 않습니다.

그럼 뭐가 남았나

요항표를 다시 읽었습니다. 두 줄이 걸립니다.

10) 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

「미상」. 엊그제 겪은 문구입니다. 명세서 편에 쓴 그 물건이 딱 이랬습니다. 요항표에 「임대관계 등은 미상」이라고만 적혀 있었는데 매각물건명세서를 열자 보증금 1억 원짜리 대항력 임차인이 나왔고, 저는 그 글을 통째로 다시 썼습니다.

물건비고에 인수 문구가 없다는 것도 안심할 근거가 못 됩니다. 효천마을이 그랬습니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 사건인데도 비고란은 비어 있었습니다.

또 하나, 요항표의 위치 설명이 이렇습니다.

본건은 강릉시 주문진읍 교항리 소재 「주문진농공단지」 북서측 인근에 위치하는 (…) 주위는 임야, 농경지 및 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하는 기존주택지대입니다.

지도로 재면 주문진항까지 1km 남짓인데, 바다가 보이는 집도 해변 마을도 아닙니다. 공단 배후의 주거지입니다. 바닷가 집을 찾다가 여기까지 왔는데 정작 바다는 안 보이는 셈입니다.

우신그린피아아파트강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1

단지 앞 도로는 카카오맵 로드뷰로 볼 수 있습니다. 파란 선이 표시된 도로를 누르면 열립니다.

사남매아빠의 시선 — 처음 이 물건을 봤을 때는 계산기부터 두드렸습니다. 1,680만 원이면 애들 여름휴가 몇 번 값입니다. 그 돈으로 주문진에 집이 생긴다니 솔깃하지 않을 수가 없었어요. 그런데 실거래를 뽑아 보고 오히려 마음이 무거워졌습니다. 값이 틀려서 안 팔린 게 아니라면, 안 팔리는 이유가 따로 있다는 뜻이니까요. 아이들 데리고 여름마다 주문진 가는 그림을 잠깐 그렸다가 접었습니다. 그림은 9월 21일 이후에 다시 그리기로 했습니다.

9월 21일에 알 수 있습니다

날짜	서류	볼 것
9월 14일경	감정평가서·현황조사서	방 개수·내부 사진·점유관계
9월 21일경	매각물건명세서	최선순위 설정일·전입일·보증금·인수 문구
9월 28일	매각기일	—

매각물건명세서가 열리는 것은 매각기일 일주일 전입니다. 그 한 장에 답이 있습니다.

만약 인수할 게 없다면 시세 7,300만 원짜리를 1,800만 원 안팎(취득비용 포함)에 사는 셈입니다. 인수가 있다면 그 금액만큼 실제로 내는 돈이 올라가고, 계산을 처음부터 다시 해야 합니다. 그 구조는 인수 물건 편에 정리해 뒀습니다.

저는 명세서를 보기 전까지 판단을 미룹니다. 24%라는 숫자만 보고 움직였다가는 8%까지 떨어졌는데도 시세보다 비쌌던 그 오피스텔과 같은 길을 갑니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	춘천지방법원 강릉지원 2025타경284 (경매3계)
매각기일	2026.09.28 (월) 10:00
장소	강릉지원 입찰·경매법정(1층)
최저매각가격	16,807,000원
매수신청보증금	1,680,700원
매각결정기일	2026.10.06 (화) 14:00

입찰 전에 걸리는 점

• 9월 21일 명세서가 전부를 가릅니다. 요항표 임대관계가 「미상」이고, 네 번 유찰된 이유가 아직 설명되지 않았습니다
• 1층 · 1999년식 27년차 — 습기·방범·배관 상태를 현장에서 봐야 합니다
• 바다 조망은 없습니다. 요항표상 주위가 농공단지·소규모 공장입니다
• 용도지역에 가축사육제한구역이 들어 있습니다. 주변 축사 여부를 확인해야 합니다
• 용인에서 3시간입니다. 주말집으로 쓸 만한 거리인지는 실제로 왕복해 봐야 압니다
• 상주하지 않는 집이라 겨울 동파와 장기 부재 시 관리가 따라옵니다

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 춘천지방법원 강릉지원 / 2025 / 284 (경매3계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가요항표 · 국토교통부 실거래가 자료제공(2024.09~2026.09) · 카카오맵. 2026.09.08~09 조회 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.