신안·흑산도 섬 경매 — 최저가 135만 원짜리의 사정

경매 물건을 찾다가 문득 궁금해졌습니다. 섬에도 경매가 나올까.

나옵니다. 그것도 꽤 많이요. 인천 옹진군에 22건, 전남 신안군에 39건이 걸려 있었습니다. 두 곳 다 군 전체가 섬으로만 이루어진 지역입니다.

그런데 목록을 훑다가 숫자 하나에서 멈췄습니다. 최저매각가격 1,356,000원. 백삼십오만 원입니다. 매수신청보증금은 13만 5,600원이고요.

한 사건에 일곱 필지

신안군 물건 하나가 특이했습니다. 2025타경462인데, 한 사건에 일곱 필지가 들어 있고 각각 따로 팔립니다. 암태도·자은도·팔금도에 흩어져 있습니다.

물건	소재	지목	감정가	상태
1	암태면 도창리	전답	1,139만	최저 408만 (36%)
2	암태면 기동리	대지	518만	최저 185만 (36%)
3	암태면 오상리	임야	73.5만	2026.03 매각 187만
4	암태면 오상리	전답	2,114만	2026.07 매각 1,100만
5	암태면 오상리	전답	379만	2026.07 매각 170만
6	자은면 한운리	전답	378만	최저 135만 (36%)
7	팔금면 이목리	전답	1,015만	최저 363만 (36%)

일곱 중 셋은 이미 팔렸습니다. 남은 넷이 9월 14일에 다시 나옵니다.

눈여겨볼 줄이 3번입니다. 감정가 73만 5천 원짜리 임야가 187만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 2.5배입니다. 반면 4번과 5번은 감정가의 절반쯤에 팔렸고요. 같은 사건, 같은 섬인데 결과가 갈렸습니다.

※ 일곱 필지의 감정가와 결과

물건비고에 붙어 있던 말들

싸다고 덤빌 뻔했는데, 물건비고를 읽고 생각이 바뀌었습니다. 남은 네 필지에 이런 문구가 달려 있습니다.

맹지임 · 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) · 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

세 가지가 다 걸립니다.

맹지 — 도로에 접하지 않은 땅입니다. 네 필지 전부 맹지입니다. 건축이 사실상 어렵고, 통행도 옆 땅 주인의 동의가 있어야 합니다.

농지취득자격증명 — 전·답을 낙찰받으려면 매각결정기일까지 농취증을 내야 합니다. 못 내면 매수보증금을 돌려받지 못합니다. 13만 5,600원짜리 보증금이라 액수는 작지만, 원리는 억대 물건과 똑같습니다. 게다가 이 물건들은 현황이 「묵전」·「묵답」입니다. 오래 놀린 땅이라 농취증이 순순히 나올지 알 수 없습니다.

원상회복명령 — 6번 물건에는 「일부 지상에 웅덩이가 소재」한다고 적혀 있습니다. 농지를 농지 아닌 상태로 두면 원상복구 대상이 됩니다. 낙찰자가 떠안는 일입니다.

법원이 사실조회회신서까지 받아 이런 걸 적어 둔 겁니다. 값이 싼 게 아니라 싸야 하는 이유가 있는 땅이었습니다.

이 문구들은 매각물건명세서가 아니라 물건상세의 「물건비고」와 「특별매각조건」 칸에 있습니다. 무료로 볼 수 있고, 공고가 나오는 순간부터 열려 있습니다. 어느 서류에 무엇이 적히는지는 서류 어디서 떼나에 정리해 뒀습니다.

흑산도에는 다른 항목이 붙습니다

같은 신안군, 흑산도 물건도 봤습니다. 2025타경50484인데 이쪽은 목포의 공장과 흑산도 토지가 한 사건에 묶여 있고, 흑산도 것만 다섯 물건입니다. 전부 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다.

물건	지목	감정가	물건비고
2	대지	1,779만	제시외 건물(창고 75.6㎡·화장실) 매각 제외 · 법정지상권 성립 여지
3	전답	1,068만	이동통신설비 매각 제외 · 농취증 필요
4	전답	2,070만	간이 계사 매각 제외 · 농취증 필요
5	임야	3,661만	토지 일부가 공유수면 포락지에 포함
6	임야	7,713만	맹지

여기서 처음 본 말이 공유수면 포락지였습니다. 바닷물에 잠겨 원래 형태를 잃은 땅을 말합니다. 지적도에는 남아 있어도 실제로는 바다가 된 부분이 있다는 뜻입니다. 섬이 아니면 볼 일이 없는 항목입니다.

2번 물건도 만만치 않습니다. 땅은 파는데 그 위의 창고와 화장실은 안 팝니다. 남의 건물이 서 있는 땅을 사는 셈이고, 법정지상권이 성립하면 그 건물을 함부로 치울 수 없습니다.

※ 섬 물건에 붙는 특약들

옹진군은 값의 폭이 큽니다

인천 옹진군 22건도 훑어봤습니다. 대부분 토지였고, 폭이 놀라웠습니다.

섬	지목	면적	감정가	㎡당
덕적도 (덕적면 진리)	임야	6,209㎡	8,692만	1.4만
백령도 (백령면)	임야	507㎡	2억 9,238만	57.7만
신·시·모도 (북도면)	토지 2필지	1,319·1,151㎡	8,573만·7,481만	6.5만
자월도 (자월면)	대	1,145㎡	8억 7,505만	76.4만

덕적도 임야는 ㎡당 1만 4천 원인데 백령도 임야는 57만 원입니다. 마흔 배 차이입니다. 같은 옹진군, 같은 지목인데요. 지목만으로는 설명이 안 되고 각각의 위치·용도지역을 따로 봐야 알 수 있는 대목입니다. (위 감정가는 목록 기준이고 최저가·유찰 횟수는 따로 확인하지 않았습니다.)

참고로 옹진군에서 건물이 딸린 물건은 영흥면 집합건물 몇 건뿐이었는데, 영흥도는 영흥대교로 연결돼 있어 차로 들어갑니다. 배를 타야 하는 섬에서는 건물 경매 자체가 드뭅니다. 신안군 39건은 전부 토지였고요.

섬 물건에서 더 봐야 하는 것

오늘 훑으면서 정리한 것입니다. 육지 물건 체크리스트에 이 항목들이 더 붙습니다.

• 맹지 여부 — 섬은 도로가 촘촘하지 않아 맹지 비율이 높습니다
• 농지취득자격증명 — 전·답이면 필수. 못 내면 보증금을 잃습니다. 묵전·묵답은 발급이 까다로울 수 있습니다
• 공유수면 포락지 — 지적도에는 있는데 바다가 된 부분
• 제시외 건물과 법정지상권 — 땅만 팔고 건물은 남는 경우
• 원상회복명령 — 농지를 농지로 되돌리라는 명령이 뒤따를 수 있습니다
• 접근성 — 배편이 하루 몇 편인지, 겨울에 결항이 잦은지. 임장 한 번에 하루가 꼬박 듭니다

사남매아빠의 시선 — 처음엔 135만 원이라는 숫자에 웃었습니다. 애들 학원비 두 달 치도 안 되는 돈으로 땅을 산다니, 이건 뭔가 싶었거든요. 그런데 물건비고를 읽고 나니 웃음이 들어갔습니다. 맹지에 묵힌 논이고, 농취증을 못 내면 보증금도 못 돌려받고, 웅덩이는 메워야 합니다. 싼 게 아니라 그 값이 제값이었습니다. 여섯 식구 살 집을 찾다가 여기까지 흘러왔는데, 오늘 배운 건 결국 같은 이야기였습니다. 숫자는 이유를 감춰 두고, 이유는 늘 서류 안쪽에 적혀 있습니다.

정리

	신안 7필지 (2025타경462)	흑산도 5물건 (2025타경50484)
기일	2026.09.14	2026.09.14
상태	3건 매각 완료, 4건 유찰 중(36%)	전부 신건
최저가	135만 ~ 408만	1,779만 ~ 7,713만
걸리는 것	맹지 · 농취증 · 원상회복	법정지상권 · 공유수면 포락지 · 농취증

둘 다 실거주와는 거리가 먼 토지입니다. 저처럼 살 집을 찾는 사람이 손댈 물건은 아닙니다. 다만 「경매에 이런 것도 나오는구나」를 보여주는 데는 이만한 사례가 없어서 기록해 둡니다.

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr), 2026.09.08 조회. 물건비고·특별매각조건은 각 사건의 물건상세 기재를 그대로 옮겼습니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.