모현읍 오산리 빌라 경매 — 110㎡ 방3의 연식을 모른다

용인 모현읍 오산리 빌라가 경매에 나왔습니다. 전용 110.26㎡, 방 셋에 욕실 둘, 대지권 40평. 감정가 3억 8,700만 원에서 한 번 유찰돼 최저 2억 7,090만 원(70%)이고, 매각기일은 2026년 10월 2일입니다.

여섯 식구가 살 집을 찾다 보니 늘 같은 벽에 부딪힙니다. 100㎡가 넘으면서 방이 셋 이상인 물건이 좀처럼 안 나옵니다. 처인구 아파트는 100㎡ 이상이 거래의 3%뿐이고, 경매로 나온 것도 몇 주째 0건이었습니다. 그러다 이 집이 걸렸습니다.

조건만 보면 지금까지 본 것 중 가장 낫습니다. 그런데 이 글은 「그래서 사겠다」가 아니라 「값을 모르겠다」로 끝납니다. 왜 그런지 적어 두려고 합니다.

조건은 다 맞습니다

항목	내용
소재지	경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 382-2 101호
전용면적	110.26㎡ (약 33.4평)
구조	방3 · 거실 · 주방 · 욕실2 · 창고 · 현관
대지권	250분의 132.17 (약 40평) · 소유권
1동 규모	철근콘크리트 지하1층/지상2층
감정가	3억 8,700만
최저가 (2차)	2억 7,090만 (70%)
매각기일	2026.10.02

방 개수를 감정평가서 없이 알았습니다. 보통은 감정평가서 내부구조도를 열어야 방이 몇 개인지 세는데, 이 물건은 감정평가요항표 「이용상태」 칸에 이렇게 적혀 있었습니다.

공동주택[도시형생활주택(단지형 다세대)] — 방3, 거실, 주방, 욕실2, 창고, 현관

요항표는 공고가 나오면 바로 열립니다. 감정평가서(기일 2주 전)를 기다리지 않아도 여기서 확인되는 경우가 있더라고요. 이건 앞으로도 먼저 볼 자리입니다.

대지권도 눈에 띕니다. 250㎡ 중 132.17㎡, 약 40평입니다. 전용 33평짜리 집에 대지 지분이 40평이면 꽤 큰 편입니다. 2층짜리 저층 건물이라 그렇습니다.

임차인도 없습니다. 사건 당사자내역에 채권자·채무자겸소유자·교부권자만 있고 임차인이 등재돼 있지 않습니다. 임의경매(근저당 실행)이고요.

※ 조건표로 정리하면 이렇습니다

그런데 값을 모르겠습니다

여기서 막혔습니다. 오산리 다세대 실거래를 뽑아 보니 편차가 두 배가 넘었습니다.

거래시점	단지	전용	거래금액	㎡당	준공
2026.09.04	허스트빌	65.64㎡	2억 2,000만	335만	2019
2026.04.08	허스트빌401동	65.64㎡	2억 5,000만	381만	2020
2025.07.23	힐스하임101동	67.67㎡	2억 8,000만	414만	2017
2025.11.29	타운WC동	78.47㎡	4억 3,400만	553만	2018
2026.05.05	낙원허스트빌	79.69㎡	5억 7,000만	715만	2023

㎡당 335만 원부터 715만 원까지 벌어집니다. 같은 리(里) 안에서요.

무엇이 이 차이를 만드나 봤더니 준공연도였습니다. 2019년식이 335만, 2023년식이 715만입니다. 4년 차이에 두 배가 넘습니다.

감정가를 나눠 봤습니다. 3억 8,700만 ÷ 110.26㎡ = ㎡당 351만 원. 오산리 최하단 구간, 2019~2020년식 허스트빌과 같은 자리입니다.

그러면 이 집은 몇 년식인가. 그걸 모릅니다.

※ 오산리는 준공연도가 값을 가릅니다

요항표 한 줄로 좁힌 것

경매 서류 어디에도 준공연도가 안 적혀 있었습니다. 그런데 요항표의 용도 표기가 단서가 됐습니다.

도시형생활주택(단지형 다세대)

도시형생활주택은 2009년에 도입된 제도입니다. 그러니 이 건물은 2009년 이후입니다. 1990년대 빌라가 아니라는 것까지는 확정됐습니다.

여기까지가 지금 말할 수 있는 전부입니다. 2010년인지 2020년인지에 따라 이 집의 값은 2억대에서 5억대까지 달라집니다.

감정평가사가 ㎡당 351만으로 잡았으니 2010년대 중반쯤으로 평가한 것으로 보이지만, 그건 제 추정이고 근거는 감정가 역산뿐입니다.

정확한 연도는 9월 18일 감정평가서에 나옵니다. 건축물대장 개요가 거기 붙습니다.

입지는 조용합니다 — 아주 조용합니다

지도를 열어 보고 잠깐 멈췄습니다.

물건은 산으로 둘러싸인 계곡 지형에 있습니다. 하천이 바로 옆을 지나고, 주변은 단독주택과 다세대 몇 채, 마을회관, 놀이학원 정도입니다. 요항표에도 「오산2리 마을회관 남서측 인근」이라 적혀 있고요.

반경을 넓히면 천주교 용인공원묘원이 인근에 있습니다.

용도지역을 보면 왜 그런지 알 수 있습니다.

항목	내용
용도지역	도시지역 · 자연녹지지역
지구	자연취락지구
권역	자연보전권역 · 수질보전특별대책지역
기타	가축사육제한구역(하천 300m 전부제한) · 배출시설설치제한지역
접도	동측 노폭 약 5m 도로

자연보전권역에 수질보전특별대책지역까지 겹칩니다. 팔당호 상수원 권역이라 그렇습니다. 집을 넓히거나 쓰임을 바꾸려 든다면 이 두 줄부터 확인해야 합니다. 광주 퇴촌면 물건에도 같은 규제가 붙어 있었는데, 팔당호를 낀 이 일대의 공통 조건인 셈입니다.

접도는 5m 도로입니다. 차 두 대가 비껴가기에 넉넉하진 않습니다.

모현읍 오산리 382-2경기 용인시 처인구 오산로240번길 8-5

집 앞 도로는 카카오맵 로드뷰로 볼 수 있습니다.

사남매아빠의 시선 — 조건표만 놓고 보면 지금까지 본 물건 중 제일 낫습니다. 110㎡에 방 셋, 욕실 둘, 대지 40평, 임차인 없음. 여섯 식구가 들어갈 그림이 처음으로 그려졌어요. 그런데 두 가지에서 걸렸습니다. 하나는 값입니다. 최저가 2억 7,090만 원은 저희 자금(8,900만)의 세 배입니다. 3차까지 유찰돼도 1억 9,000만 원이라 닿지 않습니다. 다른 하나는 아이들 등굣길입니다. 모현읍에 초등학교가 왕산초·능원초·모현초 셋 있는데, 지도로 보니 이 집은 그 어느 쪽에서도 마을 하나를 건너야 하는 자리였습니다. 정확한 도보 시간은 아직 못 쟀습니다. 넓은 집을 찾으면 외곽으로 밀리고, 외곽이면 학교가 멀어집니다. 몇 번째 만나는 맞바꿈인지 모르겠습니다.

9월 18일과 25일에 갈립니다

날짜	서류	볼 것
9월 18일경	감정평가서·현황조사서	⭐정확한 준공연도(건축물대장 개요) · 내부 사진 · 산출근거의 거래사례
9월 25일경	매각물건명세서	최선순위 설정일 · 임차인 · 인수 문구
10월 2일	매각기일	—

준공연도 하나가 이 물건의 값을 정합니다. 2010년대 초반이면 감정가가 후한 것이고, 2018년 이후라면 오히려 싸게 잡힌 것이 됩니다.

감정평가서에서 무엇을 먼저 보는지는 감정평가서 읽는 법에 정리해 뒀습니다. 산출근거 면의 거래사례가 같은 단지인지, 언제 거래인지를 보면 감정가를 믿어도 되는지가 갈립니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2025타경56842 (경매15계)
사건명	부동산임의경매
매각기일	2026.10.02 (금)
최저매각가격	270,900,000원
청구금액	308,018,904원
배당요구종기	2025.09.25

1차는 2026년 8월 26일에 3억 8,700만 원으로 나왔다가 유찰됐습니다.

입찰 전에 걸리는 점

• 준공연도가 확인되지 않았습니다. 오산리는 ㎡당 335~715만으로 두 배 넘게 벌어지고, 그 차이를 만드는 게 연식입니다
• 임차인 미등재는 잠정입니다. 정본은 9월 25일 매각물건명세서입니다
• 자연보전권역·수질보전특별대책지역이 겹칩니다. 증축·용도변경 제한을 확인해야 합니다
• 초등학교까지 도보 시간을 재지 못했습니다. 모현읍 초등학교 세 곳 모두 마을 밖입니다
• 접도가 5m입니다. 주차와 진출입을 현장에서 봐야 합니다
• 승강기 기재가 없습니다. 지상 2층이라 없을 것으로 보이지만 확인이 필요합니다
• 청구금액(3억 802만)이 지금 최저가(2억 7,090만)를 넘습니다. 경매를 신청한 채권자조차 받을 돈을 다 못 채우는 자리입니다

※ 이 사건을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56842 (경매15계)

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) · 감정평가요항표 · 국토교통부 실거래가 자료제공 · 카카오맵. 2026.09.08~09 조회 기준.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.