둔전리 재원주택 402호 경매 — 3,290만원은 절반 값

처인구 주거 물건 서른네 건을 한 줄로 늘어놓고 최저가순으로 정렬해 봤습니다. 5,000만원 아래는 딱 한 건이었습니다. 포곡읍 둔전리 재원주택 7동 402호, 3,290만원. 감정가 4,700만원짜리가 한 번 유찰된 값입니다.

빌라 한 채가 3,000만원대라면 이유가 있습니다. 그 이유를 찾으러 서류를 열었는데, 답은 목록이 아니라 매각물건명세서 두 번째 장 맨 아랫줄에 있었습니다.

매각지분 : 갑구 6번 2분의 1 지분 전부

집 한 채가 아니라 절반이 나온 겁니다.

서른네 건 중 유일한 5천만원 아래

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2025타경56376 · 경매5계
사건 종류	부동산강제경매
소재지	용인시 처인구 포곡읍 둔전리 189-2 재원주택 7동 4층 402호 (포곡로127번길 5-1)
종류	다세대주택 · 전용 59.925㎡ · 4층 중 4층
사용승인	1994년 3월 25일
대지권	521㎡ 중 26.14㎡
매각 대상	갑구 6번 2분의 1 지분
감정가	4,700만원
최저가	3,290만원 (70%) · 보증금 329만원
청구금액	932만 2,221원
매각기일	2026년 9월 16일 (수) 10:00 · 광교 신청사 101호 법정

법원경매정보 사건검색 화면의 물건비고에는 지분이라는 말이 없습니다. 거기 적힌 건 이 한 줄뿐입니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

우선매수신고라는 단어가 붙어 있으면 공유자가 있다는 뜻이고, 공유자가 있다는 건 지분이라는 뜻입니다. 이걸 뒤집어 읽어야 하더라고요. 처음 보는 사람은 그냥 지나칠 수 있는 표현입니다.

같은 단지 온전한 집은 7천에서 9천 사이에 팔렸습니다

재원주택은 둔전리 188번지부터 189-2번지, 그리고 삼계리 275번지대까지 여섯 필지에 걸쳐 1994년에서 1995년 사이에 지어진 소규모 다세대 군입니다. 1동부터 8동까지, 그리고 101동부터 104동까지가 같은 이름을 씁니다. 국토부 실거래에서 이 이름으로 걸리는 최근 3년치 거래입니다.

계약	동	전용	층	금액	유형
2024.03	7·8동 (본건 동)	59.68㎡	1층	9,000만원	중개
2024.03	5·6동	59.62㎡	1층	9,300만원	중개
2024.06	2·3동	59.88㎡	지층	5,400만원	중개
2025.03	101·102동	59.67㎡	2층	8,200만원	중개
2025.04	1동	49.25㎡	3층	7,000만원	중개
2025.08	2·3동	59.88㎡	지층	5,400만원	중개
2026.02	2·3동	59.88㎡	1층	6,050만원	직거래
2026.04	103·104동	59.67㎡	3층	7,800만원	중개

지층 두 건과 직거래 한 건을 빼면, 지상층 중개거래는 7,000만원에서 9,300만원 사이입니다. 본건과 같은 7동에서 2024년 3월에 1층이 9,000만원에 팔렸습니다.

이걸로 감정가를 역산해 보면 이렇게 됩니다. 온전한 한 채가 9,400만원이라면 그 절반이 4,700만원이고, 그게 감정가입니다. 그러니까 이 감정가는 시세보다 싸게 매긴 게 아니라 시세의 절반을 정직하게 적은 것입니다. 3,290만원은 그 절반 값의 70%입니다.

다만 본건은 4층입니다. 승강기 없는 1994년 다세대의 맨 위층인데, 지난 3년 거래에 4층은 한 건도 없습니다. 1층 9,000만원을 그대로 4층에 갖다 붙이기는 어렵고, 시세대를 7,000만원에서 9,000만원으로 넓게 잡는 게 맞아 보입니다. 그러면 절반은 3,500만원에서 4,500만원. 최저가 3,290만원은 그보다 약간 낮은 정도입니다. 반값이 아닙니다.

실거래 조회는 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 연립다세대 → 용인시 처인구로 들어가 「재원주택」으로 찾으면 됩니다.

명세서의 최선순위가 근저당이 아니었습니다

매각물건명세서는 2026년 7월 10일 재작성본이 올라와 있습니다. 세 장인데 세 번째 장은 빈 종이고, 볼 것은 첫 장입니다.

항목	기재
최선순위 설정	2025년 6월 11일 경매개시결정
배당요구종기	2025년 8월 29일
점유자	402호 · 현황조사 · 주거 임차인
전입신고일	1999년 12월 9일
보증금 · 차임 · 기간	빈칸
확정일자 · 배당요구	빈칸
소멸하지 않는 등기	없음
지상권	없음

보통 이 칸에는 근저당 날짜가 들어갑니다. 여기는 경매개시결정이 최선순위입니다. 등기부를 안 뗐으니 단정은 못 하지만, 명세서가 이렇게 적었다는 건 그 앞에 담보 설정이 없다는 뜻입니다. 강제경매이고 청구금액이 932만원인 것과 맞아떨어집니다. 대출을 끼고 산 집이 아니라 다른 채무 때문에 지분이 경매에 붙은 모양새입니다.

그런데 점유자 칸이 문제입니다. 전입이 1999년 12월입니다. 말소기준이 되는 경매개시결정보다 25년 반이 빠릅니다. 이 사람이 진짜 임차인이면 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 없으니 배당은 못 받고, 그러면 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 그 보증금이 얼마인지는 명세서에 없습니다.

현황조사서를 보면 사정이 조금 더 보입니다. 2025년 6월 26일 집행관이 갔을 때 문이 잠겨 있어 안내문만 붙이고 왔고, 전입세대확인서에 소유자도 채무자도 아닌 세대주가 살고 있는 것으로 나와 「일단 임차인으로 등재」했다고 적혀 있습니다. 보증금도 계약 기간도 조사가 안 된 상태로 명세서까지 온 겁니다.

대항력과 인수 계산이 어떻게 돌아가는지는 경매 공부 #1과 #5에 적어 뒀습니다. 여기서는 이 물건의 날짜만 놓겠습니다. 1999년 12월 10일 0시에 대항력이 생겼고, 2025년 6월 11일이 기준이고, 확정일자는 없습니다.

세 사람의 성이 같습니다

사건 당사자내역을 보면 채무자 겸 소유자, 임차인, 그리고 나머지 절반을 가진 공유자, 이 셋의 성이 같습니다. 가족이 한 집을 나눠 갖고 그중 한 사람의 몫이 경매에 나왔고, 그 집에는 다른 가족이 살고 있는 그림입니다. 물론 성이 같다고 가족이라 단정할 수는 없습니다. 다만 이 구조가 흔한 형태라는 건 적어 둡니다.

이 구조에서 세 가지가 갈립니다.

하나, 임차인이 가족이면 보증금이 없거나 형식적일 수 있습니다. 그러면 인수액은 0에 가깝습니다. 그런데 그걸 입증하는 건 낙찰자 몫이고, 상대가 「보증금 있다」고 나오면 다툼이 됩니다. 반대로 진짜 임대차가 있으면 전액 인수입니다. 인수액이 0에서 전액 사이 어디인지를 서류로는 알 수 없는 물건입니다.

둘, 공유자가 우선매수를 쓸 수 있습니다. 매각기일에 공유자가 보증금을 내고 「최고가와 같은 값에 내가 사겠다」고 신고하면 낙찰자는 밀립니다. 물건비고의 「1회에 한하여」는 신고만 해 놓고 보증금을 안 내 유찰을 만드는 걸 막는 조건입니다. 8월 14일 1회차에 이미 썼는지는 확인이 안 됐습니다. 이 권리가 어떻게 작동하는지는 우선매수권 글에 정리했습니다.

셋, 낙찰받아도 절반의 주인입니다. 나머지 절반을 가진 사람과 협의해 사거나 팔거나 해야 하고, 안 되면 공유물분할청구로 갑니다. 다세대 한 호실은 현물로 쪼갤 수 없으니 결국 전체를 경매에 붙여 대금을 나누는 쪽으로 가는 게 보통입니다. 시간과 비용이 따로 듭니다.

고림동 지분 물건(/31)을 볼 때는 땅 지분이었는데, 이번엔 집 한 호실의 절반입니다. 쪼갤 수 없다는 점에서는 이쪽이 더 답이 없습니다.

현황조사 사진으로 본 7동

감정평가서는 아직 법원 자료실에 올라와 있지 않습니다. 기일 나흘 전인데 파일이 비어 있더라고요. 그래서 내부구조도도 위치도도 없고, 이 글에는 3D 구조도를 넣지 않았습니다. 대신 집행관이 찍어 온 사진 다섯 장이 있습니다.

7동 외벽은 몰탈 위 페인트인데 박리가 심합니다. 「재⑦원」 간판 아래로 붉게 벗겨진 자국이 길게 내려와 있습니다. 공동현관은 자동 유리문이고 바로 계단실입니다. 승강기는 없습니다. 402호 현관문에는 집행관이 붙인 안내문이 그대로 찍혀 있습니다. 진입 골목은 폭 3~5m 포장도로이고 요항표에도 남동측 5m, 서측 3m 도로에 접한다고 돼 있습니다.

감정평가요항표에서 읽은 것을 표로 옮깁니다.

항목	요항표 기재
위치	둔전제일초등학교 남측 인근 · 다세대·연립·단독·근생 혼재
구조	알.씨조 슬래브지붕 4층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호
설비	위생·급배수·난방 (탐문 조사)
조사 방식	현장 폐문으로 건축물현황도·외관·탐문 기준
용도지역	제2종일반주거지역
규제	자연보전권역 · 수질보전특별대책지역 · 군사 제한보호구역(헬기 2km)
공부와의 차이	없음
임대관계	미상

집 안을 본 사람이 없습니다. 감정평가사도 못 들어갔고 집행관도 못 들어갔습니다. 1994년 4층 다세대의 맨 위층이면 옥상 누수 이력은 꼭 물어봐야 할 항목입니다.

둔전제일초까지 6분, 둔전역까지 11분

카카오맵 길찾기 도보 실측(큰길우선)입니다.

목적지	도보	비고
둔전제일초등학교	6분 424m	요항표도 「남측 인근」
용인둔전초등학교	14분 839m
둔전역 (에버라인)	11분 707m	기흥역에서 분당선 환승
포곡중학교 · 영문중학교	미실측	검색 상위 두 곳

배정 학교는 교육지원청 학구도로 정해지니 근처에 있다는 것과 배정은 다른 얘기입니다. 초등학교 두 곳이 걸어서 갈 거리라는 것까지만 적습니다.

생활권은 포곡로 변입니다. 내과·이비인후과·약국이 든 상일빌딩(포곡로 113)과 고은약국(포곡로 121)이 둔전리 150~160번지대에 몰려 있고, GS더프레시 용인포곡점(둔전로47번길 21)과 포곡농협 하나로마트(삼계리 578)가 마트입니다. 학원은 옆 번지에 보습학원이 하나 있고, 포곡로117번길 쪽에 영어·음악 학원이 있습니다. 걸어서 3~5분권으로 보이는데 거리는 재지 않았습니다.

위치는 아래 지도와 로드뷰로 확인하세요. 로드뷰는 건물 앞 골목에서 잡힙니다.

→ 카카오맵 로드뷰로 7동 앞 골목 보기

재원주택 경기 용인시 처인구 포곡읍 포곡로127번길 5-1

3,290만원에 얹히는 것

특정 입찰가를 적지 않습니다. 계산 재료만 놓고 판단은 읽는 분 몫으로 둡니다.

항목	금액
최저가	3,290만원
취득세 등 (약 1.1%)	약 36만원
법무·기타	50~100만원
대출	사실상 0 (지분은 담보 평가가 안 됩니다)
임차인 보증금 인수	0에서 전액 사이, 미상
공유자 협의·분할 소송	별도 · 6개월에서 2년

돈이 적어서 싼 물건을 찾는데, 정작 싼 물건은 대출이 안 되고 인수액이 미정입니다. 3,290만원을 전액 현금으로 넣고, 그 위에 얼마가 더 얹힐지 모르는 채로, 절반의 주인이 되는 구조입니다. 값이 싼 게 아니라 값을 셀 수 없는 물건에 가깝습니다.

이 물건에서만 확인할 것 세 가지입니다. 402호 현관의 안내문이 아직 붙어 있는지, 1회차에 우선매수 신고가 있었는지(문건접수내역), 그리고 옥상 누수 이력입니다. 실제로 검토한다면 등기부(700원)를 떼서 갑구 6번 지분의 취득 원인과 가압류 유무를 봐야 다음 계산이 됩니다.

사남매아빠의 시선

아이 넷 키우면서 경매를 시작해 보겠다고 하면 눈이 자꾸 제일 싼 줄로 갑니다. 저도 그랬습니다. 서른네 건 중에 5,000만원 아래가 하나뿐이니 그것부터 열었고요.

열어 보니 절반이었습니다. 그리고 그 절반을 사면 나머지 절반의 주인과, 25년 전에 전입한 사람과, 얼마인지 모르는 보증금을 같이 떠안는 겁니다. 3,000만원이 있어서 3,000만원짜리를 찾은 건데, 그 3,000만원이 언제 돌아올지 모르는 돈이 됩니다.

싼 물건은 왜 싼지를 먼저 봐야 한다는 말을 책에서 여러 번 읽었는데, 목록에 「2분의 1」이라는 글자가 한 번도 안 나오는 걸 보고서야 무슨 뜻인지 알겠더라고요. 이 글은 그 기록입니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2025타경56376 · 경매5계 (031-210-1265)
매각기일	2026년 9월 16일 (수) 10:00
장소	수원지방법원 광교 신청사 101호 법정
최저가 / 보증금	3,290만원 / 329만원
매각결정기일	2026년 9월 23일 16:00
특별매각조건	공유자 우선매수신고 1회 제한
1회차	2026년 8월 14일 유찰 (4,700만원)

조회 경로: 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2025 / 56376. 법원을 먼저 골라야 사건번호가 검색됩니다.

출처: 법원경매정보 사건검색·물건상세·감정평가요항표·현황조사서(2025.06.26)·매각물건명세서(2026.07.10 재작성) · 국토부 실거래가 공개시스템(2026.09.12 조회) · 카카오맵 도보 길찾기(2026.09.12 실측). 사진은 법원 현황조사서 첨부.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.