평택 군문주공1단지 805호 경매 — 537만원과 1억 8천

물건비고가 비어 있었습니다.

법원경매정보 목록에서 평택시 군문동 평택군문1단지주공 104동 805호를 열면, 감정가 1억 9,000만원짜리 아파트가 537만원에 나와 있고 비고란에는 아무 말이 없습니다. 재매각도 아니고, 지분도 아니고, 유치권 신고도 없습니다. 그런데 열 번 유찰됐습니다.

앞서 본 전대리 강림빌라는 그래도 「재매각」 한 줄이라도 있었습니다. 이건 그것조차 없습니다. 목록만 보면 이유를 알 방법이 없어서, 사건검색과 명세서까지 내려가 봤습니다.

2년에 마흔 번 넘게 거래된 단지입니다

먼저 이 단지가 어떤 곳인지부터 봤습니다. 국토부 실거래에서 평택시 아파트 2년치를 받아 이 단지만 걸렀습니다.

기간	49.43㎡ 거래 건수	가격 범위
2024.09~12	6건	1억 7,000만~1억 9,000만원
2025년	20건	1억 4,750만~1억 7,900만원
2026.01~08	15건	1억 5,200만~1억 7,800만원

1999년에 지은 15층 주공아파트인데, 같은 49㎡ 타입이 2년 동안 마흔 건 넘게 팔렸습니다. 유동성이 나쁜 단지가 아닙니다. 본건과 같은 8~9층은 최근 1억 6,500만원에서 1억 7,700만원 사이입니다. 감정가 1억 9,000만원은 2024년 12월 기준으로 그때 거래 상단이었고, 지금 시세보다는 15% 정도 높습니다.

항목	내용
사건번호	수원지방법원 평택지원 2024타경53537 · 경매5계
사건 종류	부동산임의경매
소재지	평택시 군문동 370 평택군문1단지주공 104동 8층 805호 (원평로25번길 63)
종류	아파트 · 전용 49.43㎡ · 방2 · 화장실1 · 복도식
준공	1999년 3월 22일 · 15층 · 승강기 · 지하주차장
감정가	1억 9,000만원 (2024년 12월)
최저가	536만 7,028원 (2.8%) · 보증금 53만 6,800원
청구금액	3,023만 5,309원
매각기일	2026년 9월 15일 (월) 10:00 · 평택지원 1층 경매법정

청구금액이 3,024만원입니다. 감정가의 16%. 이 정도 근저당을 실행하는 경매에서 열 번이나 유찰될 이유는 없어 보였습니다.

열 번 유찰, 미납은 없었습니다

회차	기일	최저가
1	2025.07.21	1억 9,000만원
2	2025.09.08	1억 3,300만원
3	2025.10.27	9,310만원
4	2025.12.01	6,517만원
5	2026.01.20	4,562만원
6	2026.02.24	3,193만원
7	2026.04.07	2,235만원
8	2026.05.12	1,565만원
9	2026.07.07	1,095만원
10	2026.08.11	767만원
11	2026.09.15	537만원

평택지원은 유찰 때마다 30%씩 깎습니다. 열 번이면 2.8%가 됩니다. 강림빌라와 달리 중간에 낙찰받았다 미납한 사람도 없습니다. 열 번 동안 아무도 입찰표를 안 냈습니다.

명세서를 열자 보증금 1억 8천이 나왔습니다

2026년 8월 25일 재작성된 매각물건명세서입니다.

항목	기재
최선순위 설정	2024년 6월 19일 근저당
점유자	805호 전부 · 주거 임차인 (권리신고)
임대차 기간	2022년 8월 31일 ~ 2024년 8월 30일
보증금	1억 8,000만원
전입신고일	2022년 8월 30일
확정일자	2022년 8월 30일
배당요구	2025년 1월 16일 (종기 2025년 2월 19일 안)
소멸하지 않는 등기	해당사항 없음

임차인이 2022년 8월에 전입하고 확정일자를 받았습니다. 말소기준이 되는 근저당은 그로부터 22개월 뒤인 2024년 6월입니다. 임차인이 먼저입니다. 대항력이 있고, 우선변제권도 있고, 배당요구도 기한 안에 했습니다.

여기까지만 보면 「배당요구를 했으니 배당받고 나가겠네」 싶습니다. 저도 그렇게 생각했습니다. 그런데 보증금이 1억 8,000만원입니다. 이 집 시세가 1억 6,500만원인데요.

낙찰가를 얼마로 써도 답은 1억 8천입니다

배당은 낙찰가에서 나옵니다. 임차인은 확정일자 순위가 1등이라 경매비용과 세금 다음으로 받습니다. 그리고 못 받은 나머지는 낙찰자가 인수합니다. 명세서 「※」 문구가 그 얘기입니다.

낙찰가	임차인 배당 (추정)	낙찰자 인수	실질 매수가
537만원	약 300만원	약 1억 7,700만원	약 1억 8,300만원
1억원	약 9,700만원	약 8,300만원	약 1억 8,300만원
1억 8,500만원	1억 8,000만원 전액	0원	약 1억 8,500만원

낙찰가를 537만원으로 쓰든 1억원으로 쓰든, 실질 매수가는 1억 8,300만원 언저리에서 안 움직입니다. 낙찰가가 오르는 만큼 인수액이 줄고, 내리는 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 낙찰가 1억 8,500만원을 넘겨 임차인이 전액 배당받게 해야 인수가 0이 되는데, 그 값은 시세보다 2,000만원 비쌉니다.

그러니까 이 집을 사는 방법은 「시세보다 비싸게 사는 것」 하나뿐입니다. 최저가가 537만원까지 내려온 건 그 사실을 열 번 확인한 결과일 뿐입니다.

배당요구를 했는데도 인수가 남는 경우

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 보통 보증금을 배당받고 인수 문제가 사라집니다. 그래서 명세서에 배당요구 날짜가 찍혀 있으면 안심하기 쉽습니다.

이 물건이 예외인 이유는 하나입니다. 보증금이 집값보다 큽니다. 낙찰가가 시세를 넘지 않는 한 배당재단이 보증금에 못 미치고, 못 미친 만큼이 낙찰자에게 넘어옵니다. 2022년 8월에 1억 8,000만원 전세를 놓은 집인데 그 뒤 시세가 1억 6,000만원대로 내려왔으니, 전세가가 매매가를 넘어선 겁니다.

대항력과 인수 계산의 원리는 경매 공부 #1·#5에 있고, 같은 구조의 물건은 현대그린빌과 강림빌라에서도 봤습니다. 셋 다 「임차인 보증금이 시세보다 크다」는 점이 같습니다.

이 집이 팔리는 길이 하나 더 있기는 합니다. 임차인이 직접 입찰해서 자기 보증금과 상계하는 겁니다. 그러면 537만원에 소유권을 가져오고 배당받을 돈은 안 받는 셈이 됩니다. 9월 15일 결과에 그런 낙찰이 있는지 보려고 합니다.

사진과 위치

감정평가서 파일이 아직 자료실에 없어 내부 도면은 못 봤고, 요항표에 방2·화장실1·거실겸주방으로 적혀 있습니다. 집행관 사진 네 장을 싣습니다.

104동은 흰색 외벽에 자주색 띠가 들어간 15층 복도식 아파트입니다. 공동현관은 자동문이고 「6 ◀ 104 ▶ 1」 표시가 붙어 있습니다. 805호 현관문은 연두색 철문에 주황 줄무늬, 도어락과 인터폰이 달려 있고 문틀에 안내문이 끼워져 있었습니다.

항목	요항표 기재
위치	군문초등학교 서측 인근 · 아파트·학교·근생·농경지·안성천
교통	평택역 북동측 인근 · 버스정류장
구조	피.씨조 경사지붕 15층 · 몰탈 위 페인트 · 새시창
설비	급배수·위생 · 승강기 · 지하주차장 · 출입구 보안 · 도시가스 개별난방
용도지역	제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역(군문택지) · 상대보호구역(평택초)
공부와의 차이	없음

카카오맵으로 재 본 도보 거리는 평택역 13분(825m), 군문초등학교 7분(460m)입니다. 배정 학교는 학구도로 확인해야 합니다.

단지 앞은 로드뷰로 볼 수 있습니다.

평택군문주공1단지아파트 경기 평택시 원평로25번길 63

사남매아빠의 시선

「감정가 2.8%」라는 숫자를 보면 계산기부터 두드리게 됩니다. 537만원이면 아이들 학원비 몇 달치인데, 그 돈에 평택역 앞 아파트라니요.

명세서 한 장에서 그 계산이 끝났습니다. 537만원짜리가 아니라 1억 8,300만원짜리이고, 그 값이면 같은 단지 매물을 중개사무소에서 1억 6,500만원에 살 수 있습니다. 경매로 시세보다 2,000만원 비싸게 사는 셈입니다.

강림빌라 글을 쓰고 나서 「비고가 짧아도 명세서를 봐야 한다」고 적었는데, 이번엔 비고가 아예 없었습니다. 비고가 없는 게 안전하다는 뜻이 아니라는 걸 하루 만에 다시 배웠습니다. 열 번 유찰한 물건은 목록이 아니라 명세서가 이유를 갖고 있습니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	수원지방법원 평택지원 2024타경53537 · 경매5계 (031-650-3154)
매각기일	2026년 9월 15일 (월) 10:00
장소	평택지원 1층 경매법정
최저가 / 보증금	536만 7,028원 / 53만 6,800원
매각결정기일	2026년 9월 22일 14:00
임차인	보증금 1억 8,000만원 · 전입·확정 2022.08.30 · 배당요구 2025.01.16
인수	배당에서 못 받은 잔액 (명세서 ※ 문구)

법원경매정보(courtauction.go.kr) 경매사건검색에서 법원을 수원지방법원 평택지원으로 고르고 2024 / 53537을 넣으면 같은 화면이 나옵니다. 본원이 아니라 평택지원을 골라야 합니다.

법원경매정보의 사건검색·기일내역·요항표, 2024년 12월 11일자 현황조사서, 2026년 8월 25일 재작성 명세서를 봤습니다. 실거래는 국토부 공개시스템에서 2026년 9월 12일에 평택시 아파트 2년치를 받아 이 단지만 추렸고, 도보 거리는 같은 날 카카오맵으로 쟀습니다. 사진 네 장은 현황조사서에 첨부된 것입니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.