수원 연무동 삼성아이파크 경매 — 전세권자가 넣었는데 왜 안 팔릴까

이 집은 세입자가 경매에 넣었습니다. 보증금 2억 2,400만원을 돌려받으려고요. 그런데 이 집을 낙찰받으면 그 2억 2,400만원을 낙찰자가 떠안게 됩니다.

세입자가 돈을 받으려고 경매를 걸었는데, 그 돈을 낙찰자가 갚는 구조. 처음 명세서를 읽었을 때 뭔가 잘못 읽은 줄 알았습니다. 다시 읽어도 같았습니다.

수원시 장안구 연무동 삼성아이파크 503호, 2019년에 지은 복층 다세대입니다. 감정가 2억 469만원이 열 번 유찰돼 578만원이 됐고, 그 사이에 한 사람이 7,020만원에 낙찰받았다가 잔금을 안 냈습니다.

경매를 넣은 사람이 전세권자입니다

구분	기재
사건번호	수원지방법원 2024타경75873 · 경매3계
사건 종류	부동산임의경매 (전세권 실행)
소재지	수원시 장안구 연무동 231-23 삼성아이파크 5층 503호 (연무로42번길 14-21)
종류	다세대주택 · 전용 34.155㎡ + 다락 29.4㎡ (복층, 다락 매각 포함)
준공	2019년 3월 8일 · 5층 · 승강기 · 필로티 주차
감정가	2억 469만원 (2024년 7월)
최저가	578만 1,000원 (2.8%) · 보증금 115만 6,200원 (재매각 20%)
청구금액	2억 2,400만원
소유자	법인
매각기일	2026년 9월 21일 (월) 10:00 · 수원지방법원 101호 법정

당사자내역을 보면 채권자와 전세권자와 임차권자가 같은 사람입니다. 2020년 6월에 2억 2,400만원 전세로 들어와 전세권을 설정하고, 계약이 끝난 2022년 6월 이후 보증금을 못 받자 임차권등기를 했고, 2024년 6월에 전세권으로 임의경매를 신청했습니다. 집주인은 법인이고, 주택도시보증공사가 가압류를 걸어 뒀습니다.

임의경매의 청구금액 2억 2,400만원이 감정가보다 큽니다. 이때부터 조짐이 있었습니다.

전세권은 사라지는데 임차권등기는 남습니다

2026년 5월 13일 재작성된 매각물건명세서입니다.

명세서 항목	내용
최선순위 설정	2020년 9월 3일 전세권
점유자 ①	503호 · 주거 전세권자 · 2020.06.10~2022.06.09 · 2억 2,400만원
점유자 ②	503호 · 주거 임차권자 · 2억 2,400만원 · 전입 2020년 6월 10일 · 확정일자 2020년 6월 4일
비고	신청채권자 겸 전세권자
소멸하지 않는 등기	매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(보증금 2억 2,400만원, 전입 2020.06.10, 확정 2020.06.04)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
비고란	제시외 다락 매각 포함 · 재매각 20%

같은 사람이 권리를 두 개 갖고 있습니다. 전세권과 임차권등기입니다.

전세권은 경매를 신청한 본인 것이라 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권등기입니다. 전입일이 2020년 6월 10일이라 전세권 설정(2020년 9월)보다 앞서고, 이 집에는 그보다 앞선 저당권이 없습니다. 그러니까 이 사람은 전세권자로서는 배당을 받고 나가지만, 임차인으로서는 대항력이 살아 있어 못 받은 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있습니다. 명세서가 그걸 「소멸하지 않는 등기」 칸에 적어 뒀습니다.

전세권 하나만 있었으면 배당받고 끝날 물건입니다. 임차권등기가 하나 더 붙어서 인수 물건이 됐습니다. 대항력과 인수의 원리는 경매 공부 #1·#5에 있습니다.

7,020만원에 낙찰받았던 사람

기일	최저가	결과
2025.07.11	2억 469만원	유찰
2025.08.27	1억 4,328만원	유찰
2025.09.26	1억 30만원	유찰
2025.11.05	7,021만원	매각
2025.12.18	—	대금 미납
2026.01.12	7,021만원	유찰
2026.02.11	4,915만원	유찰
2026.03.24	3,440만원	유찰
2026.04.24	2,408만원	유찰
2026.06.01	1,686만원	유찰
2026.07.07	1,180만원	유찰
2026.08.19	826만원	유찰
2026.09.21	578만원	예정

2025년 11월에 감정가의 34%인 7,020만원으로 낙찰받은 사람이 있었습니다. 2019년식 복층 신축을 7,000만원에 샀으니 잘 샀다고 생각했을 겁니다. 한 달 뒤 잔금일에 돈을 내지 않았고, 보증금 702만원을 잃었습니다. 명세서를 읽었다면 그 7,020만원 위에 2억 2,400만원이 더 얹힌다는 걸 알았을 텐데요.

그 뒤로 재매각 보증금이 20%로 오르고, 일곱 번 더 유찰됐습니다.

낙찰가와 무관하게 2억 2,400만원입니다

써낸 값	임차인이 배당받는 돈 (추정)	낙찰자가 떠안는 돈	합계
578만원	약 300만원	약 2억 2,100만원	약 2억 2,700만원
7,020만원	약 6,700만원	약 1억 5,700만원	약 2억 2,700만원
2억 2,800만원	2억 2,400만원 전액	0원	약 2억 2,800만원

써낸 값이 커지면 임차인이 배당으로 가져가는 몫이 커지고, 낙찰자가 따로 물어줄 몫은 그만큼 줄어듭니다. 반대로 써낸 값이 작으면 물어줄 몫이 커집니다. 둘을 더하면 어느 줄이든 2억 2,700만원 언저리로 같습니다. 578만원에 사도, 5,000만원에 사도 결국 2억 2,400만원짜리 집입니다.

같은 건물 31㎡가 1억 7,500만원에 팔렸습니다

이 값이 비싼 건지 보려고 연무동 30~40㎡대, 2015년 이후 지은 빌라의 최근 거래를 국토부 자료에서 뽑아 봤습니다.

시점	건물 (준공)	면적	층	거래가	거래
2026.06	삼성아이파크 (본건 건물)	31.64㎡	2층	1억 7,500만원	중개
2025.03~2026.04	연무베르디움 (2020)	37.7~39.5㎡	3~4층	1억 9,000만~2억원	중개
2025.06·2026.05	창룡빌 (2016)	36.43㎡	3·5층	1억 6,850만·1억 8,000만원	중개
2026.01	블레스빌 (2015)	36.55㎡	3층	1억 5,600만원	중개
2024.11·2025.03	샤인캐슬 (2022)	36.24㎡	2·3층	2억 2,500만·2억 3,000만원	직거래

같은 건물 2층 31.6㎡가 올해 6월 1억 7,500만원이었습니다. 본건은 34㎡에 다락 29㎡가 붙은 5층 복층이니 그보다는 위로 봐서 1억 8,000만원에서 2억원 사이로 잡았습니다. 2020년 6월에 2억 2,400만원 전세를 놓은 건 그 시세보다 2,000만원에서 4,000만원 높은 값이었습니다.

샤인캐슬 직거래 2억 2,500만원과 2억 3,000만원은 이 동네 신축 빌라의 「매매가 = 전세가」 거래로 봤습니다. 본건 전세금과 같은 자리에 있는 숫자입니다.

실질 매수가 2억 2,700만원이 시세 2억원보다 높으니, 이 집은 낙찰가와 상관없이 시세보다 비싸게 사는 물건입니다. 강림빌라·군문주공과 같은 이유로 안 팔리고 있습니다.

빈집, 안내문이 쌓인 문

2024년 7월 현황조사 때 전입세대가 없었고, 출입문에 안내문이 여러 장 붙어 있었습니다. 집행관 사진에도 503호 문에 안내문 서너 장과 노란 스티커가 겹쳐 붙어 있습니다. 세입자는 이미 나갔고 집은 비어 있는 것으로 보입니다.

건물은 붉은 벽돌 외벽에 검은 발코니 난간이 층마다 붙은 5층이고, 1층은 필로티 주차장입니다. 다락이 얼마로 평가됐는지, 복층 구조가 어떻게 생겼는지는 감정평가서를 봐야 하는데 법원 자료실에 파일이 올라와 있지 않았습니다.

감정평가요항표	적힌 내용
위치	창용중학교 북서측 인근 · 단독·다가구·다세대·근생 혼재
구조	철근콘크리트 경사지붕 5층 · 써모사이딩 판넬 · 하이샷시 · 승강기
부합물	복층주택 약 29.4㎡ (다락)
도로	남서측 폭 5~6m
용도지역	제2종일반주거지역 · 과밀억제권역 · 상대보호구역(창용중)
공부와의 차이	없음

카카오맵 길찾기로 우만초등학교까지 16분(944m), 창용중학교까지 7분(456m)이 나옵니다. 지하철역은 걸어갈 거리에 없고 버스 동네입니다. 초등학교가 멀어서 아이가 있는 집이라면 이 점을 먼저 볼 것 같습니다. 어느 학교로 배정되는지는 학구도가 정합니다.

골목과 건물 정면은 카카오맵 로드뷰에서 확인됩니다.

창용중학교 경기 수원시 장안구 연무로 8

지도는 창용중학교 기준입니다. 삼성아이파크는 학교에서 북서쪽으로 걸어서 7분, 약 450m 거리에 있습니다.

사남매아빠의 시선

이번 주에 같은 종류의 물건을 세 개 봤습니다. 강림빌라는 6,000만원, 군문주공은 1억 8,000만원, 이 집은 2억 2,400만원. 세 집 다 최저가가 감정가의 3%에서 12%까지 내려왔고, 세 집 다 세입자 보증금이 집값보다 커서 낙찰가를 아무리 낮춰도 실질 매수가가 안 내려갑니다.

이 집이 셋 중에 제일 헷갈렸습니다. 경매를 신청한 사람이 세입자 본인이라 「배당받고 나가겠지」 싶었는데, 전세권과 임차권등기를 둘 다 갖고 있어서 한쪽은 소멸하고 한쪽은 남았습니다. 권리가 하나 더 붙어 있다는 게 이렇게 큰 차이를 만드는 줄 몰랐습니다.

세 집을 보고 나서 제 순서가 바뀌었습니다. 예전엔 감정가와 최저가를 먼저 봤는데, 이제는 임차인 보증금이 얼마이고 그 사람이 대항력이 있는지를 먼저 봅니다. 그 두 가지가 시세와 어긋나 있으면 최저가는 볼 필요가 없었습니다.

입찰 정보

입찰	내용
사건번호	수원지방법원 2024타경75873 · 경매3계 (031-210-1263)
매각기일	2026년 9월 21일 (월) 10:00
장소	수원지방법원 101호 법정
최저가 / 보증금	578만 1,000원 / 115만 6,200원 (재매각 20%)
매각결정기일	2026년 9월 28일 14:00
인수	임차권등기 잔액 (명세서 「소멸하지 않는 등기」 명시)
전 낙찰	2025년 11월 5일 7,020만 8,000원 → 2025년 12월 미납

원문은 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 볼 수 있습니다. 경매사건검색 화면에서 법원을 수원지방법원으로 두고 2024타경75873을 넣으면 됩니다.

이 글의 근거는 법원경매정보의 사건·기일·요항표 화면, 2024년 7월 10일 현황조사서, 2026년 5월 13일 재작성 명세서이고, 거래 자료는 2026년 9월 12일 국토부 공개시스템에서 받은 수원 장안구 연립다세대 2년치입니다. 걸은 시간은 같은 날 카카오맵 기준이며, 사진 세 장은 집행관이 현황조사 때 찍은 것입니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.