전대리 강림빌라 302호 경매 — 1,012만원의 진짜 값

기일	최저가	결과
2025.08.26	8,600만원	유찰
2025.09.24	6,020만원	유찰
2025.11.04	4,214만원	유찰
2025.12.05	2,949만원	매각
2026.02.10	—	대금 미납
2026.06.10	2,949만원	유찰
2026.07.15	2,064만원	유찰
2026.08.28	1,445만원	유찰
2026.10.06	1,011만원	예정

이 표부터 보시는 게 빠릅니다. 포곡읍 전대리 강림빌라 302호, 감정가 8,600만원짜리 다세대가 감정가의 11.8%까지 내려와 있습니다. 여덟 번 유찰됐고, 그 사이에 한 사람이 2,949만원에 낙찰받았다가 잔금을 내지 않았습니다.

처인구 주거 물건 서른네 건에서 이렇게 내려간 건 이 한 건뿐이었습니다. 며칠 전 재원주택 지분 물건을 볼 때 「싼 데는 이유가 있다」고 적었는데, 이번엔 그 이유가 목록에도 물건비고에도 없었습니다. 「재매각, 보증금 20%」 한 줄이 전부였어요.

답은 매각물건명세서에 있었습니다.

302호인데 2층입니다

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2024타경73761 · 경매6계
사건 종류	부동산강제경매
소재지	용인시 처인구 포곡읍 전대리 192-23 강림빌라 302호 (전대로78번길 14-11)
종류	다세대주택 · 전용 49.01㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층
대지권	216㎡ 중 36㎡
감정가	8,600만원 (2024년 6월)
최저가	1,011만 8,000원 (11.8%) · 보증금 202만 3,600원 (20%)
청구금액	6,000만원
매각기일	2026년 10월 6일 (화) 10:00 · 광교 신청사 101호 법정

건물은 지층·1층·2층 세 개 층에 각 108.82㎡짜리 벽돌집입니다. 그런데 호수는 302호입니다. 요항표에 「대상물건은 302호이나 공부상 및 현황 2층이므로 경매진행시 유의바람」이라고 따로 적혀 있습니다. 지층을 1층으로 세는 옛날 방식의 흔적으로 보입니다. 현장 사진에는 「강림빌라 2차」라는 글자가 외벽에 붙어 있었습니다.

청구금액 6,000만원이 눈에 걸렸습니다. 감정가의 70%입니다. 그리고 당사자 목록에서 경매를 신청한 채권자와 임차인이 같은 사람이었습니다.

명세서 한 줄이 값을 정했습니다

2026년 5월 6일 재작성된 매각물건명세서의 첫 장입니다.

항목	기재
최선순위 설정	2023년 3월 15일 가압류
점유자	302호 · 주거 임차권자 (등기사항전부증명서)
보증금	6,000만원
전입신고일	2021년 12월 6일
확정일자	2021년 10월 13일
비고	신청채권자 및 주택임차권등기권자, 임차권등기일 2023년 12월 15일
소멸하지 않는 등기	매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

정리하면 이렇습니다. 2021년 12월에 전입한 임차인이 있고, 보증금 6,000만원을 못 돌려받자 2023년 12월에 임차권등기를 하고 직접 경매를 넣었습니다. 전입일이 말소기준이 되는 가압류(2023년 3월)보다 15개월 빠르니 대항력이 있고, 확정일자도 있으니 배당도 받습니다.

그런데 배당은 낙찰가에서 나옵니다. 낙찰가가 1,012만원이면 경매비용과 세금을 떼고 임차인에게 갈 돈이 거의 없습니다. 그러면 6,000만원 거의 전부가 낙찰자 몫으로 넘어옵니다. 명세서 마지막 줄이 그 말입니다.

대항력과 인수 계산의 원리는 경매 공부 #1·#5에 있으니 여기서는 숫자만 놓겠습니다.

낙찰가를 내려도 값이 내려가지 않습니다

이 물건의 계산을 세 가지로 놓아 봤습니다. 임금채권과 세금이 먼저 빠지는데 금액이 공개되지 않아 추정입니다.

낙찰가	임차인 배당 (추정)	낙찰자 인수	실질 매수가
1,012만원	0~300만원	5,700만~6,000만원	약 6,700만~7,000만원
3,000만원	1,000만~2,000만원	4,000만~5,000만원	약 7,000만~8,000만원
6,500만원	5,000만~6,000만원	0~1,000만원	약 6,500만~7,500만원

낙찰가를 1,012만원으로 내려도, 3,000만원으로 올려도, 실질 매수가는 6,500만원에서 8,000만원 사이에서 움직입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 올라가기 때문입니다. 최저가가 아무리 떨어져도 이 집의 값은 6,000만원 아래로 내려갈 수 없습니다.

여덟 번 유찰한 이유가 이겁니다. 값이 싸진 게 아니라, 싸 보이는 숫자만 내려간 겁니다.

스물한 명의 당사자, 그리고 미납한 사람

당사자내역이 유난히 깁니다. 채권자·채무자·임차인 말고도 가압류권자가 열한 곳, 압류권자 한 곳, 임금채권자 두 명, 교부권자 세 곳, 배당요구권자 여섯입니다. 가압류권자 이름을 보면 카드사·캐피탈·보험사·저축은행 계열이고, 근로복지공단과 세무서가 끼어 있습니다.

집주인이 사업체를 운영하다 무너진 그림으로 읽힙니다. 임금채권은 최우선변제라 임차인보다 먼저 배당받습니다. 그래서 임차인에게 갈 배당이 더 줄어들고, 인수액은 더 커집니다.

2025년 12월 5일에 2,949만원으로 낙찰받은 사람이 있었습니다. 2026년 2월 10일 잔금 기한에 돈을 내지 않았고, 보증금 294만 9,800원을 잃었습니다. 명세서를 안 읽고 「34%면 싸다」고 들어갔다가 6,000만원 인수를 뒤늦게 알았을 가능성이 큽니다. 재매각이 되면서 보증금은 20%로 올라갔습니다.

같은 골목 집값은 6천에서 8천입니다

국토부 실거래에서 전대리 1990년대 45~55㎡ 빌라를 최근 3년치로 뽑았습니다.

계약	건물	전용	층	금액	유형
2026.02	192-9번지 빌라 2차 C동 (본건 옆 필지)	51.99㎡	2층	7,900만원	중개
2026.04	192-22번지 빌라 2차 A동 (본건 옆 필지)	52.86㎡	2층	5,500만원	직거래
2024.03	182-17번지 뉴다산빌라	50.06㎡	1층	8,550만원	중개
2024.07~2026.07	156-2번지 상부그린맨숀 6·7동 (1994)	49~51㎡	2~4층	6,000만~7,400만원 (4건)	중개
2023.10·2024.03	381번지 빌라 C·D동 (1991)	45.05㎡	지층	4,900만·5,000만원	중개

본건과 붙은 192번지대 2층 52㎡가 2026년 2월에 7,900만원에 팔렸습니다. 1990년대 50㎡ 2층 이상 중개거래는 6,000만원에서 8,550만원 사이입니다. 본건은 49㎡ 2층 벽돌조이니 6,500만원에서 7,500만원 정도로 봤습니다.

앞 표의 실질 매수가와 겹칩니다. 그러니까 1,012만원에 낙찰받아도 시세대로 사는 것입니다.

국토부 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 연립다세대·용인시 처인구로 받은 뒤 「전대리」로 걸러 본 결과입니다.

현장 사진과 위치

감정평가서 파일이 법원 자료실에 아직 올라와 있지 않아 내부 도면은 못 봤습니다. 그래서 구조도 없이 집행관 사진 다섯 장만 싣습니다.

치장벽돌 2층 건물이고 바로 옆에 노란 외벽의 5층 신축 빌라가 붙어 있습니다. 공동현관은 캐노피 아래 유리문이고 계단실에 도시가스 계량기가 줄지어 있습니다. 302호 현관은 회색 철문에 도어락이 달려 있고 안내문이 붙어 있습니다. 진입로는 요항표에 「남서측 약 4m 비포장도로」로 적혀 있습니다.

항목	요항표 기재
위치	전대·에버랜드역 북서측 인근 · 단독·다세대·근생 혼재
구조	벽돌조 슬래브지붕 2층 · 치장벽돌 외벽 · 하이샷시
설비	위생·급배수 · 도시가스 보일러
도로	남서측 약 4m 비포장도로
용도지역	제2종일반주거지역 · 군사 제한보호구역(헬기 2km) · 자연보전권역
공부와의 차이	없음 (호수 표기만 유의)

걸어서 재 보니 전대·에버랜드역이 5분(302m, 계단 한 번)으로 가깝고, 포곡초등학교는 15분(1.0km)이었습니다. 역세권이라는 말이 어색하지 않은 거리인데, 초등학교는 아이 걸음으로 20분 넘게 잡아야 합니다. 어느 학교에 배정되는지는 학구도를 봐야 합니다.

건물 앞 골목은 로드뷰로 볼 수 있습니다.

전대.에버랜드역 에버라인 경기 용인시 처인구 포곡읍 에버랜드로 143

지도는 전대·에버랜드역 기준입니다. 강림빌라는 역에서 북서쪽으로 걸어서 5분, 약 300m 거리에 있습니다.

사남매아빠의 시선

저는 최저가순으로 정렬해 놓고 맨 위부터 보는 버릇이 있습니다. 돈이 적으니까요. 그래서 이 물건이 제일 먼저 눈에 들어왔고, 「11.8%」라는 숫자에 잠깐 설렜습니다.

명세서를 읽고 나서 표를 다시 그려 보니 1,012만원이 아니라 7,000만원짜리 집이었습니다. 7,000만원이면 같은 골목에서 그냥 사도 되는 값입니다. 그것도 스물한 명이 얽힌 사건에, 임금채권까지 먼저 빠지는 배당표를 안고요.

물건비고가 짧다고 안심하면 안 된다는 걸 이 물건에서 배웠습니다. 비고에는 「재매각」 한 줄뿐이었고, 진짜 조건은 명세서 맨 아래 「소멸하지 않는 등기」 칸에 있었습니다. 앞으로 최저가가 20% 아래로 내려간 물건은 그 칸부터 보려고 합니다.

입찰 정보

항목	내용
사건번호	수원지방법원 2024타경73761 · 경매6계 (031-210-1266)
매각기일	2026년 10월 6일 (화) 10:00
장소	수원지방법원 광교 신청사 101호 법정
최저가 / 보증금	1,011만 8,000원 / 202만 3,600원 (재매각 20%)
매각결정기일	2026년 10월 13일 14:00
인수 조건	임차권등기 잔액 인수 (명세서 명시)
전 낙찰	2025년 12월 5일 2,949만 8,000원 → 2026년 2월 미납

직접 확인하려면 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 경매사건검색에서 수원지방법원 / 2024 / 73761을 넣으면 됩니다. 사건번호만으로는 안 찾아지고 법원 칸을 먼저 채워야 합니다.

자료는 법원경매정보의 사건검색·기일내역·요항표와 2024년 6월 25일자 현황조사서, 2026년 5월 6일 재작성 명세서를 봤고, 실거래는 국토부 공개시스템에서 2026년 9월 12일에 뽑았습니다. 도보 시간은 같은 날 카카오맵으로 쟀고, 사진 다섯 장은 현황조사서에 첨부된 것입니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.