전세사기 우선매수권 — 최고가를 써도 밀리는 이유

어제 전국 경매 목록에서 전세사기 물건 176건을 세어 봤습니다. 세고 나니 정작 궁금한 게 남았습니다. 그 물건에 입찰하면 실제로 어떻게 되나.

값이 싸 보이는 건 사실입니다. 안산 선부동의 한 원룸은 감정가 8,100만 원짜리가 최저 2,778만 원까지 내려와 있습니다. 목록만 보면 손이 갑니다. 그런데 비고란에 한 줄이 붙어 있으면 이야기가 달라집니다.

그 한 줄을 오늘 제대로 읽어 보려고 합니다.

법이 정한 것은 이렇습니다

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조입니다.

전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

문장이 짧은데 안에 든 게 큽니다. 순서대로 뜯어보면 이렇습니다 [확인필요 — 아래는 제가 조문을 읽고 정리한 것이고 법률 자문이 아닙니다].

조건	내용
누가	전세사기피해자로 결정된 사람
언제까지	매각기일까지
무엇을 내고	민사집행법 제113조의 보증(보통 최저가의 10%)
얼마에	최고매수신고가격과 같은 가격

마지막 줄이 핵심입니다. 「같은 가격」입니다. 더 쓰는 게 아니라 제가 쓴 값을 그대로 가져갑니다.

제가 몇 주 들여 이 집을 살펴보고 값을 정해 법정에 앉았다고 해 봅시다. 그리고 최고가를 썼다고요. 그런데 피해자가 우선매수 신고를 해 두었다면 그 값에 그분이 가져갑니다. 저는 값을 정해 준 사람이 됩니다.

여러 피해자가 동시에 신고하면 어떻게 되는지도 법에 있습니다. 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 나눠 매수하도록 개정됐습니다(제20조 제3항).

그런데 「1회 제한」은 법에 없습니다

여기가 어제 제가 틀렸던 부분입니다.

지난 글에서 안산 도원스위트빌2 비고를 보고 「1회 제한 문구가 보이지 않는다」고 썼습니다. 그 사건에 한해서는 맞는 말이었는데, 전국을 세어 보니 부산 동부지원은 65건 전부에 그 문구를 붙여 놨습니다.

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함

같은 제도인데 왜 법원마다 다를까. 조문을 다시 읽어 봤습니다. 제20조 어디에도 횟수 제한이 없습니다.

그러니까 「1회 제한」은 법이 정한 게 아니라 법원이 그 사건에 붙이는 「특별매각조건」입니다. 붙일 수도 있고 안 붙일 수도 있습니다. 그래서 안산은 없고 부산은 있습니다.

왜 그런 조건을 붙이게 됐을까

이 조건에는 앞선 역사가 있습니다. 공유자 우선매수권입니다.

민사집행법 제140조는 지분이 경매로 나왔을 때 다른 공유자가 최고가와 같은 값에 먼저 살 수 있게 해 뒀습니다. 구조가 전세사기 쪽과 똑같습니다. 그런데 이게 이렇게 쓰이는 일이 있었다고 합니다.

매각기일 전에 우선매수 신고만 해 둔다 → 다른 사람들이 「어차피 밀린다」며 입찰을 안 한다 → 그런데 정작 보증금을 안 낸다 → 유찰된다 → 최저가가 떨어진다 → 값이 충분히 내려가면 그때 진짜로 행사한다

신고 자체가 다른 입찰자를 쪻아내는 도구가 되는 겁니다. 그래서 법원들이 「우선매수 신고는 1회로 제한한다」는 특별매각조건을 붙이고 그 내용을 매각물건명세서 비고란에 공시하는 방식으로 대응해 왔습니다.

전세사기 쪽 문구가 유독 길고 조건이 붙어 있는 것도 같은 맥락으로 읽힙니다. 실제 문구를 보면 그렇습니다.

전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음

「미납하여 실효되는 경우」라는 말이 이미 들어가 있습니다. 그런 일이 실제로 상정돼 있다는 뜻입니다.

그래서 입찰자에게는 갈림길이 됩니다

정리하면 같은 전세사기 물건이라도 비고에 따라 셈이 달라집니다.

비고	입찰자 입장에서
「1회에 한함」이 있다	피해자가 한 번 신고했다가 보증금을 안 내면 그 뒤로는 못 한다. 그 다음 기일부터는 경쟁 구도가 정리된다
아무 제한 문구가 없다	매 기일마다 다시 밀릴 수 있다. 값이 아무리 내려가도 마지막에 같은 일이 반복될 수 있다
「우선매수신고서 제출」 + 날짜	가능성이 아니라 이미 서류가 들어간 상태다
「한국토지주택공사에 양도」	권리가 LH로 넘어갔다. 뒤에 따로 적습니다

전국 176건을 이 기준으로 갈라 보니 이렇게 나왔습니다.

유형	건수
「1회 제한」류 문구가 붙은 것	107
LH로 양도된 것	38
「행사할 수 있음」만 있는 것	18
신고서가 이미 제출된 것	7
기타(재매각 병기 등)	6

107건이 제한 문구를 달고 있고, 그 대부분이 부산 동부지원 사건입니다. 안산 도원스위트빌2는 여기 안 들어갑니다.

LH로 넘어간 물건은 경우가 다릅니다

38건이 이 유형입니다. 비고는 이렇게 적혀 있습니다.

본 건물은 「전세사기피해자주택」으로 피해주택에 대한 우선매수권이 「한국토지주택공사」에게 양도되었음 (전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능)

특별법에는 피해자가 매입을 요청하면 우선매수 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다는 규정이 있습니다. LH가 매수인 자리에 서고, 살던 사람은 그대로 그 집에 임차인으로 남는 방식입니다 [확인필요 — 세부 절차와 요건은 LH 안내를 확인해야 합니다].

입찰자 입장에서 보면 상대가 개인에서 기관으로 바뀜 것입니다. 괄호 안에 「피해자도 행사 가능」이 붙어 있으니 양쪽 다 열려 있는 셈이고요.

안산 선부동의 두 건물이 여기 해당합니다. 도원스위트빌 1차는 18호실 중 16호실이, 도원스위트빌2는 24호실 중 16호실이 LH로 넘어가 있습니다.

목록에서 이 줄을 어디서 보나

물건비고는 매각물건명세서를 열지 않아도 법원경매정보 목록과 물건상세 화면에서 바로 보입니다. 무료입니다.

다만 목록의 비고가 전부는 아닙니다. 특별매각조건의 정확한 문안과 실효 조건은 매각물건명세서에 적힙니다. 명세서는 매각기일 1~2주 전에 열립니다. 값이 싸 보인다고 그전에 마음을 정할 일이 아니라는 뜻이기도 합니다.

사남매아빠의 시선

이 글을 쓰면서 계속 걸린 게 하나 있습니다. 제가 지금 「어떻게 하면 안 밀릴까」를 궁리하고 있다는 것이었습니다.

1회 제한이 붙었으면 그 다음 기일을 노리면 되고, 안 붙었으면 피하면 되고 — 그렇게 읽다 보니 어느새 상대편에 서 있더라고요. 그런데 이 조항의 상대편은 살던 집을 잃은 사람입니다. 법이 그 사람에게 「같은 값이면 당신이 먼저」라고 정해 준 것이고요.

그래서 제 결론은 지난번과 같습니다. 이 목록의 물건은 제가 들어갈 자리가 아닙니다. 다만 목록을 읽을 줄은 알아야겠다 싶어 정리해 둑습니다. 넘기다가 이 문구를 만났을 때 「아, 이건 그런 물건이구나」 하고 지나갈 수 있게요.

정리

• 최고가를 써도 같은 값에 밀릴 수 있습니다. 특별법 제20조가 그렇게 정해 놨습니다
• 「1회 제한」은 법이 아니라 법원이 붙이는 조건입니다. 그래서 사건마다 다릅니다
• 그 조건이 생긴 배경은 공유자우선매수권의 악용 사례입니다. 신고만 해 두고 보증금을 안 내는 방식이었습니다
• 목록의 비고로 1차 판단, 확정은 매각물건명세서입니다

전세사기 물건이 지금 전국에 몇 건이고 어디에 몰려 있는지는 앞 글에, 한 건물 43호실이 통째로 나온 사건은 그 앞 글에 적어 둑습니다.

다음에는 LH로 넘어간 38건이 그 뒤 어떻게 되는지를 보려고 합니다. 9월 17일에 안산 도원스위트빌 1차 18호실의 매각기일이 있어서, 결과를 보고 이어 쓰겠습니다.

※ 이 사건들을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 안산지원 / 2024 / 50496 (경매1계) · 안산지원 / 2023 / 60281 (경매10계) · 부산동부지원 / 2023 / 111594 (경매3계) — 법원 선택칸에는 이 이름 그대로 나옵니다

※ 출처: 조문은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조, 공유자 우선매수권은 「민사집행법」 제140조입니다. 물건비고와 사건 수치는 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 2026.09.09 조회분입니다. 공유자우선매수권 악용 사례와 1회 제한 특별매각조건의 배경은 법률신문·학술 논문 등 공개된 자료를 참고했습니다. 제도 설명은 제가 공부하며 정리한 범위이니 개별 사건은 담당 경매계와 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.