매각예정물건 검색 — 여기엔 공고된 물건이 없습니다

법원경매정보에는 물건을 찾는 메뉴가 여러 개 있습니다. 저는 그중 물건상세검색과 매각예정물건 둘을 주로 씁니다.

처음에는 「같은 물건을 다르게 보여주는 화면이겠거니」 했습니다. 아니었습니다. 그걸 모르고 쓰다가 몇 번 헛다리를 짚었고, 그때마다 한나절씩 날렸습니다.

오늘은 그 이야기를 적어 두려고 합니다. 저처럼 시간 버리는 분이 한 명이라도 줄면 좋겠습니다.

두 메뉴는 서로 다른 물건을 보여줍니다

이게 제일 중요합니다.

메뉴	무엇이 나오나
물건상세검색	공고가 나간 물건
매각예정물건	아직 공고 안 된 물건 (유찰·재경매 대기 중)

매각예정물건 화면의 유의사항에 이렇게 적혀 있습니다.

물건이 유찰 혹은 매각이후 매각불허가결정으로 인해 신경매되거나 매수인이 대금납부를 하지 않아 재경매되는 물건 중 공고되지 않은 물건을 조회합니다.

「공고되지 않은 물건」 — 이 한 줄이 핵심인데 저는 여러 번 읽고도 놓쳤습니다.

인천이 1건으로 나왔을 때 알았습니다

전국에 전세사기 물건이 몇 건인지 세어 보던 날이었습니다. 매각예정물건 메뉴로 전국 법원을 돌려 8,849건을 훑었는데, 결과에서 인천이 1건으로 나왔습니다.

미추홀구가 어떤 동네인지 아는 분이라면 이 숫자가 이상하다는 걸 압니다. 그래서 물건상세검색으로 다시 훑었더니 10,491건이 더 나왔고, 거기서만 잡히는 큰 사건들이 있었습니다. 부산 광안동의 37호실짜리, 안산 선부동의 18호실짜리 같은 것들입니다.

한쪽만 봤으면 절반을 놓쳤습니다.

그러니 「어느 지역에 뭐가 있나」를 훑을 때는 두 메뉴를 다 돌려야 합니다. 다만 완전히 갈라지는 건 아니라서 양쪽에 다 나오는 물건도 있습니다. 중복은 사건번호와 물건번호로 걸러야 합니다.

매각예정물건 목록에는 최저가가 없습니다

두 번째로 당한 것입니다.

매각예정물건 목록에는 감정평가액은 있는데 최저매각가격이 없습니다. 그런데 저는 목록에 뜬 금액을 보고 「이건 신건이구나」 하고 넘어갔습니다.

빌라 네 건을 그렇게 정리해서 「전부 신건, 감정가 2.5~3.9억」이라고 적어 뒀는데, 나중에 사건검색으로 하나씩 확인해 보니 네 건 모두 이미 한두 번 유찰된 상태였습니다. 실제 최저가는 감정가의 70% 아니면 49%였고요.

감정가와 최저가는 다른 숫자입니다. 유찰이 한 번이면 70%, 두 번이면 49%, 세 번이면 34%로 내려갑니다. 목록에서 감정가만 보고 판단하면 값을 최대 세 배까지 잘못 읽습니다.

→ 유찰 횟수와 최저가는 경매사건검색에서 따로 확인해야 합니다.

목록의 면적도 그대로 쓰면 안 됩니다

세 번째입니다. 이건 어제 글에 자세히 적었으니 짧게만 쓰겠습니다.

목록에 적힌 면적	실제 전용	이유
229.88㎡	72.99㎡	복층 표기의 항목번호와 면적이 붙어 읽혔다
104.3㎡	72.71㎡	다락 31.56㎡를 합산한 값

둘 다 광주시 신현동 물건이고, 목록에서는 두 배 넘게 차이 나 보였는데 실제 전용은 0.28㎡ 차이였습니다.

→ 면적은 물건상세 화면의 「목록내역 → 전유부분의 건물의 표시」가 정본입니다.

면적 조건을 걸어도 집합건물엔 안 걸립니다

이건 검색 조건 자체의 문제입니다.

매각예정물건 검색창에는 면적 입력칸이 있습니다. 넓은 집을 찾느라 「연립주택, 100~400㎡」로 걸어 봤는데, 결과가 전부 50~85㎡로 나왔습니다. 조건이 안 먹은 겁니다.

토지면적 기준으로 걸리는 것으로 보입니다 [확인필요 — 안내문에 명시된 내용은 찾지 못했습니다]. 집합건물(아파트·빌라·오피스텔)에는 전용면적 조건이 적용되지 않는다고 보고 쓰는 게 안전합니다.

그러니 면적으로 거르려면 목록을 받아서 직접 걸러야 합니다.

참고로 면적 칸에 최솟값만 넣으면 「면적을 올바르게 입력하세요」 알림이 뜹니다. 최대·최소를 함께 넣어야 넘어갑니다.

그래서 순서를 이렇게 잡았습니다

네 번 당하고 나서 정한 순서입니다.

단계	무엇을	어디서
1	지역·용도로 훑기	두 메뉴 모두
2	유찰 횟수·최저가 확인	경매사건검색
3	면적·구조 확인	물건상세 → 목록내역
4	구조·설비·이용상태	감정평가요항표 (공고 즉시 열림)
5	권리관계 확정	매각물건명세서 (기일 1~2주 전)

1번에서 결론을 내지 않는 게 핵심입니다. 목록은 「이건 열어 볼까」를 정하는 화면이지 판단하는 화면이 아닙니다.

그리고 4번까지는 전부 무료입니다. 돈이 드는 건 등기부 열람(700원)뿐이고, 그건 실제로 입찰을 검토할 때만 떼면 됩니다.

사남매아빠의 시선

이 네 가지를 알기까지 며칠 걸렸습니다. 그동안 정리해 둔 물건 목록을 두 번 갈아엎었고, 「넓은 집을 찾았다」고 좋아했다가 실제로는 72㎡였던 적도 있습니다.

돌아보면 화면이 불친절해서가 아니라 제가 화면을 잘못 믿어서 생긴 일이었습니다. 유의사항에 적혀 있는 걸 안 읽었고, 목록에 없는 숫자를 있다고 착각했고요.

경매를 배운다고 하면 보통 권리분석부터 떠올리는데, 그 앞에 「물건을 제대로 불러오는 일」이 있습니다. 여기서 틀리면 뒤의 분석이 아무리 정확해도 소용없습니다. 엉뚱한 물건을 정확하게 분석하게 되니까요.

정리

• 물건상세검색은 공고된 물건, 매각예정물건은 공고 안 된 물건입니다. 둘은 다른 목록입니다
• 매각예정물건 목록에는 최저매각가격이 없습니다. 감정가만 보고 판단하면 값을 세 배까지 잘못 읽습니다
• 목록의 면적에는 복층·다락이 섞입니다. 전용면적은 물건상세의 목록내역에서 읽습니다
• 면적 검색 조건은 집합건물에 안 걸립니다. 받아서 직접 거르는 편이 빠릅니다
• 목록에서 결론을 내지 않습니다. 유찰·최저가는 사건검색, 구조는 요항표, 권리는 명세서입니다

물건상세와 요항표에서 무엇을 읽는지는 면적이 틀렸던 두 건에, 명세서에서 결론이 뒤집힌 사례는 이 글에 적어 뒀습니다.

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 화면 안내문과 2026.09.08~09.11 사이 제가 직접 조회하며 겪은 것을 정리했습니다. 화면 구성과 조건 동작은 사이트 개편에 따라 달라질 수 있고, 면적 조건에 관한 서술은 제가 관찰한 결과이지 공식 안내는 아닙니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.