경매물건 여덟 채 중 하나는 HUG가 채권자였다

어제까지 전세사기 물건을 세고 있었습니다. 전국 176건이었고, 그 숫자가 꽤 크다고 생각했습니다.

오늘은 살 만한 물건을 찾으려고 수원·성남지원·평택지원 세 곳의 주거용 경매를 통째로 받았습니다. 1,608건이었습니다. 그런데 목록을 넘기다 같은 문장이 자꾸 걸렸습니다.

주택도시보증공사(양도전: 임차인 ○○○)로부터 2026. 6. 1.자에 임차보증금 채권을 양도받아…

세어 봤더니 216건이었습니다. 여덟 채 중 한 채입니다.

전세사기와는 다른 이야기입니다

먼저 구분이 필요합니다. 같은 범위에서 「전세사기」 문구가 붙은 건 13건(0.8%)뿐이었습니다.

문구	건수	비율
주택도시보증공사(HUG) 채권 양수	216	13.4%
전세사기 (특별법)	13	0.8%

전세사기로 분류된 것보다 전세보증사고가 열여섯 배 많습니다.

둘은 제도가 다릅니다. 전세사기 특별법은 피해자로 결정된 사람에게 우선매수권을 줍니다 — 최고가를 써도 같은 값에 밀릴 수 있는 그 구조입니다(지난 글에 적었습니다). 반면 HUG 물건은 우선매수권이 아니라 배당 이야기입니다. 공사가 임차인에게 보증금을 대신 내주고 그 채권을 넘겨받아 경매에 들어온 것이니까요.

목록에서 보면 둘 다 「임차인이 보호받는 물건」처럼 보이는데, 입찰자가 따져야 할 것이 전혀 다릅니다.

어떻게 셌나

항목	내용
조회일	2026년 9월 11일
매각기일 범위	2026.09.11 ~ 11.10
법원	수원지방법원 · 성남지원 · 평택지원
경로	매각예정물건 + 물건상세검색 양쪽
용도	건물 → 주거용건물
결과	3,016건 → 중복 제거 1,608건

두 경로를 다 돌린 이유는 며칠 전에 한 번 당해서입니다. 매각예정물건에는 공고된 물건이 안 나옵니다. 한쪽만 보면 절반을 놓칩니다.

광주시가 가장 높습니다

지역	물건	HUG	비율	빌라·다세대 비중
광주시	294	69	23.5%	83%
평택시	297	61	20.5%	24%
용인 처인구	58	7	12.1%	52%

광주시는 네 채 중 한 채입니다. 그리고 그 물건의 83%가 빌라·다세대입니다.

평택시도 비율은 비슷한데 빌라 비중이 24%로 확연히 낮습니다. 같은 20%대라도 성격이 다릅니다 — 광주는 빌라에서, 평택은 아파트·오피스텔 쪽에서 나오고 있습니다.

광주시 안에서도 세 동네에 몰립니다

동	전체	HUG
능평동	56	18
신현동	49	11
초월읍	46	10
회덕동	17	8
양벌동	17	3
퇴촌면	15	3

능평동·신현동·초월읍 세 곳에 151건, 광주시 전체의 51%가 들어 있습니다.

신현동 49건을 따로 들여다보니 접수 연도가 이랬습니다. 2023년 3건 · 2024년 1건 · 2025년 38건 · 2026년 7건. 2025년에 터졌고, 2026년 사건 번호로 아직도 들어오는 중입니다.

같은 동네인데 값이 층층이 다릅니다

신현동 49건을 유찰 단계로 갈라 보면 이렇습니다.

단계	건수
감정가의 10% 이하	2
11~34%	6
35~49%	15
50~70%	15
신건(100%)	11

제일 아래를 보면 전용 54.6㎡ 빌라가 감정가 1억 9,400만 원에서 92만 원까지 내려와 있습니다. 열여섯 번 유찰됐습니다. 감정가의 0.5%입니다.

이런 숫자를 보면 「뭔가 있다」고 읽어야 합니다. 열여섯 번을 아무도 안 샀다면 값이 문제가 아닙니다.

HUG가 채권자면 안심해도 되나

여기가 오늘 제일 알고 싶었던 부분입니다. 공사가 이미 돈을 냈으니 낙찰자는 깨끗한 집을 받는 것 아닌가 싶었거든요.

아니었습니다.

HUG는 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 우선변제권을 승계해 배당에 참여합니다. 그 다음이 갈림길입니다.

상황	낙찰자에게
배당으로 전액 회수	임차인 권리가 소멸한다. 인수 없음
전액 회수 못 함	남은 보증금에 대해 임차인의 대항력이 유지된다. 낙찰자가 임대인 지위를 승계해 잔여 보증금을 물어줘야 한다

채권을 양수했다고 대항력이 사라지는 게 아닙니다. 금융기관이 보증금 채권을 넘겨받아 우선변제권을 행사하는 것은 임차인의 대항력에 영향을 주지 않는다는 것이 정리된 법리입니다 [확인필요 — 개별 사건은 매각물건명세서와 전문가 확인이 필요합니다].

그러니 「HUG가 채권자다」는 안심 신호가 아니라 확인 신호입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는지, 배당으로 얼마가 회수되는지를 따져야 인수 금액이 나옵니다. 이 계산은 인수 물건을 다룬 글에 적어 둔 방식 그대로입니다.

제가 이미 본 물건도 이 안에 있었습니다

목록을 훑다가 낯익은 이름이 둘 나왔습니다.

글	물건	그때 제가 쓴 것
/25	김량장동 해비치타운	「HUG 확약서로 인수 0」
/26	김량장동 우원아파트	「확약서에 값이 리셋됐다」

구조는 그때 이미 봤습니다. 확약서 한 장으로 인수액이 0이 되는 걸 보고 신기해했던 기억이 납니다. 그런데 그게 얼마나 흔한 일인지는 몰랐습니다. 그때는 운 좋게 만난 특이 사례로 여겼는데, 오늘 세어 보니 216건짜리 현상의 표본 두 개였습니다.

사남매아빠의 시선

오늘은 살 집을 찾다가 옆길로 샌 게 아니라, 찾는 기준을 바꾸고 나서 처음 돌린 조회였습니다. 넓은 집이 아니라 적은 돈으로 시작할 만한 물건을 보기로 했거든요. 그래서 면적 조건을 빼고 목록을 통째로 받았는데, 그러자 전에는 안 보이던 게 보였습니다.

면적으로 거르고 있을 때는 조건에 맞는 서너 건만 남아서 동네의 모양이 안 보였습니다. 전부 받아서 세어 보니 한 동네에 마흔아홉 채가 나와 있고, 그게 2025년 한 해에 몰려 있다는 게 드러났습니다.

숫자를 세는 일이 물건 하나 들여다보는 것보다 오래 걸렸는데, 오늘은 그쪽이 맞았다 싶습니다. 여덟 채 중 하나라면 앞으로 제가 보는 목록에서도 계속 만날 것이고, 그때마다 비고 한 줄로 판단하지 않으려면 오늘 같은 정리가 필요했습니다.

정리 — 목록에서 이 문구를 보면

• 「주택도시보증공사」 + 「채권을 양도받아」는 전세보증사고 물건입니다. 전세사기 특별법과 다릅니다
• 우선매수권이 아니라 배당 이야기입니다. 최고가를 써도 밀리는 구조는 아닙니다
• 다만 인수가 없다는 뜻도 아닙니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔여 보증금이 낙찰자에게 옵니다
• 확인 순서는 전입일 → 말소기준권리 → 배당 시뮬레이션이고, 확정은 매각물건명세서입니다
• 지역 편차가 큽니다. 광주시는 네 채 중 한 채이고 그 대부분이 빌라입니다

※ 이 물건들을 법원에서 직접 확인하려면 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) → 경매물건 → 경매사건검색 → 수원지방법원 / 2024 / 96269 (경매19계) · 수원지방법원 / 2024 / 89971 (경매10계) — 법원 선택칸에는 이 이름 그대로 나옵니다

※ 출처: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 2026.09.11 조회. 수원지방법원·성남지원·평택지원 관할 주거용 물건을 매각예정물건·물건상세검색 두 경로로 받아 중복 제거한 1,608건의 물건비고를 대조했습니다. 매각기일 2026.09.11~11.10 기준이며 조회 시점에 따라 달라집니다. 임차권 승계와 대항력에 관한 서술은 공개된 법령·판례 해설을 참고해 정리한 것이고 법률 자문이 아니니, 개별 사건은 매각물건명세서와 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 물건비고에 적힌 임차인 성명은 옮기지 않았습니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.