용인 처인구 아파트 시세 — 동별·연식별로 뽑아봤습니다

경매 물건을 스무 건 넘게 보다가 막힌 게 있었습니다. 감정가가 2억이라는데 이게 비싼 건지 싼 건지를 모르겠더라고요. 같은 단지 거래가 있으면 대조가 되는데, 없는 물건이 더 많았습니다.

그래서 용인 처인구 아파트 실거래를 통째로 받아서 정리해봤습니다. 정리하고 나니 제가 그동안 잘못 보고 있던 게 하나 드러났는데, 그건 아래에 적겠습니다.

어떻게 뽑았나

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 용인시 처인구 아파트 매매를 2025년부터 2026년 9월 7일까지 받았습니다. 전체 4,164건이고, 그중 2026년 중개거래 1,854건만 추렸습니다.

직거래를 뺀 이유가 있습니다. 가족 간 거래나 법인 거래가 섞이면 값이 위아래로 크게 튀어서 시세로 보기 어렵습니다. 실제로 제가 본 물건 중에는 직거래 단가가 중개거래보다 45% 높게 찍힌 단지도 있었어요.

평형이 제각각이라 총액으로는 비교가 안 되니 ㎡당 단가로 환산했고, 평균 대신 중앙값을 썼습니다. 몇 건의 특이 거래가 평균을 흔들기 때문입니다.

동별 ㎡당 단가

거래가 8건 이상인 동만 추렸습니다. 오른쪽 두 칸은 이해를 돕기 위한 환산값입니다.

동	거래	㎡당	전용 59㎡	전용 84㎡
역북동	421	701만	4.20억	5.95억
고림동	328	673만	4.03억	5.71억
유방동	107	665만	3.99억	5.65억
남사읍	247	532만	3.18억	4.51억
김량장동	173	484만	2.90억	4.11억
양지읍	50	474만	2.84억	4.02억
삼가동	184	460만	2.75억	3.90억
모현읍	71	421만	2.52억	3.58억
포곡읍	110	377만	2.26억	3.20억
이동읍	111	375만	2.25억	3.18억
마평동	44	345만	2.07억	2.93억

역북동이 가장 높고 마평동이 가장 낮습니다. 두 배가 조금 넘게 벌어져 있습니다.

그런데 이 표를 그대로 믿으면 안 됩니다

유방동이 665만원으로 세 번째입니다. 그런데 제가 분석했던 성웅아파트가 바로 유방동인데, 그 단지 실거래는 ㎡당 275만원이었습니다. 동네 평균의 41%밖에 안 됩니다.

유방동 단지별로 나눠봤더니 이유가 분명했습니다.

단지	거래	준공	㎡당
용인보평역서희스타힐스리버파크	56	2024년	719만
인정프린스3	14	1996년	333만
인정프린스1	13	1994년	320만
인정프린스2	12	1995년	330만
성웅	10	1998년	275만

2024년식 신축 한 단지가 거래의 절반을 차지하면서 동네 평균을 끌어올린 것이었습니다. 같은 유방동 안에서 신축과 1998년식이 2.6배 차이가 납니다.

동 평균이라는 게 이렇게 만들어지는 값이더라고요. 신축 입주가 몰린 동네일수록 평균이 실제 구축 시세와 멀어집니다.

연식으로 나누면 더 분명합니다

같은 데이터를 준공연도로 묶어봤습니다.

준공	거래	㎡당	전용 59.9㎡ 환산
2020년대	368	720만	4.31억
2010년대	813	588만	3.52억
2000년대	330	365만	2.19억
1990년대	323	351만	2.10억
1980년대 이전	20	226만	1.36억

2020년대와 1990년대가 두 배 차이입니다. 그리고 2000년대와 1990년대는 365만 대 351만으로 거의 붙어 있습니다. 2010년을 기준으로 값이 한 번 크게 꺾이는 셈이에요.

처인구는 지금 신축이 계속 들어오는 지역이라 이 격차가 당분간 유지될 것 같습니다.

경매 물건을 이 표로 보면 착시가 생깁니다

제가 잘못 보고 있던 게 이겁니다. 분석한 물건들의 최저매각가를 동네 시세로 환산해 비교해봤습니다.

물건	최저가	동 평균 환산	비율
우원아파트 (김량장동)	7,105만	3억 7,758만	18.8%
에이스카운티 (이동읍)	6,722만	2억 4,175만	27.8%
성웅아파트 (유방동)	1억 2,320만	3억 9,872만	30.9%
효천마을 (모현읍)	1억 3,720만	3억 247만	45.4%
양우내안애 (고림동)	3억 3,880만	5억 344만	67.3%

우원아파트가 동네 시세의 18.8%로 보입니다. 이것만 보면 엄청난 물건 같지요.

그런데 아닙니다. 우원아파트는 1990년식 78㎡이고 같은 단지 시세가 1.2억 남짓입니다. 최저가 7,105만원은 시세의 59%예요. 여전히 싸지만 18.8%와는 완전히 다른 이야기입니다.

김량장동 평균 484만원에는 신축 아파트들이 들어가 있고, 우원아파트는 그 평균과 아무 상관이 없는 물건이었습니다.

그래서 순서를 이렇게 바꿨습니다

동 평균은 그 동네가 대략 어느 대역인지 감을 잡는 용도로만 쓰기로 했습니다. 물건을 판단할 때는 이 순서로 봅니다.

1. 같은 단지 거래가 있으면 그것만 본다
2. 없으면 같은 동 + 비슷한 연식 단지를 찾는다
3. 그것도 없으면 연식대별 단가로 대략을 잡고, 폭을 넓게 둔다
4. 동 평균은 마지막에 참고만 한다

감정평가서 읽는 법에서 감정평가사가 다른 단지 1년 반 전 거래를 사례로 써서 감정가가 시세보다 56% 높게 나온 사례를 적었는데, 저도 똑같은 실수를 할 뻔했습니다. 방향만 반대였을 뿐이에요.

다음에는

동별 표를 만들어 두니 물건을 볼 때 훨씬 빨라졌습니다. 다음에는 처인구 초등학교까지의 도보 시간을 단지별로 정리해보려고 합니다. 아이 넷을 키우다 보니 저에게는 시세만큼 중요한 항목이라, 물건을 볼 때마다 카카오맵으로 재고 있었거든요. 그게 쌓이면 그것대로 쓸모가 있을 것 같습니다.

 

※ 이 글의 수치는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 9월 7일에 받은 자료를 제가 직접 집계한 것입니다. 2026년 1월 1일부터 9월 7일까지의 중개거래만 대상으로 했고, 직거래는 제외했습니다. 평형·층·향·수리 상태가 반영되지 않은 단순 집계라 개별 물건의 시세와는 다를 수 있습니다. 거래 건수가 적은 동은 표본이 부족해 참고치로만 봐주시기 바랍니다.

개인 공부 기록이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.